《商业地产前期调研规划定位与招商精细化管理》

一、引言--1776年3月，中国遭遇绝杀

商业连锁反应

商业地产同住宅地产的本质区别；

商业地产项目的操作出发点。

二、项目开发决策--关于商业开发同生孩子的关系

被动怀孕-政策性立项；计划怀孕-主动性开发；

前期流程案例-筑巢引凤与关门打狗。

三、项目定位

规划陷阱--中国商业综合体特点；

商业项目各类型产品及套现解析；

A、公寓类产品；

B、办公类产品；

C、酒店类产品；

D、商业类产品；

E、商业物业综合体布局效率；

商业业态类型；

主力店及非主力店互动意义；

详解主力店--会招主力店不等于会用主力店；

1：6与6：1；

主力店实操逻辑（一）--真相；

主力店实操逻辑（二）--真相背后的真相；

颠覆规则--“形兵之极，至于无形”

商业综合体内各业态的布局关系；

商业物业是否应该自持？

详解租金；

A、租金的构成方式；

B、租金水平金字塔；

C、收益组合；

D、重兵器--流水倒扣的博弈营销；

详解售价；

A、表面价差；

B、实际定价方法；

C、商业散售可能出现的问题；

城市综合体操作节奏案例。

四、主力店招商计划不要被硬件断送（简述）

想招主力店核能招主力店是两回事；

各布局位置业态功能确定；

主力店重点设计条件；

商业项目各功能设计同人体的关系。

五、商业项目推广

租赁客户心理诉求；

租赁客户推广模式；

A、推广对象；

B、推广渠道；

C、推广难点；

投资客户心理诉求；

投资客户推广模式；

A、推广对象；

B、推广渠道；

C、推广难点。

六、业务营销--项目招商

商业租赁业务体搭建；

商务合同谈判要点；

A、租赁意向书解读及控制；

B、商务条款；

C、技术条款；

D、常规谈判周期；

E、合同陷阱；

F、杠杆谈判；

谈判流程案例--一场有关忽悠实力的较量；

潜规则？规则！关于幕后交易；

脆弱的纽带--所谓战略合作商；

危险谈判性格；某集团谈判决策流程。

七、业务营销--项目销售

商业项目销售节点：

A、住宅：越到现房越好卖；

B、商业：越到现房越难卖；

商务销售业务体搭建；

商业销售重点环节；

不要低估通货膨胀。

八、业务相关方

浅析外部商业运营管理公司在营销中的运用；

案例--BJ项目的前期失策。后期运营弥补；

影子杀手--物业管理公司；

是敌是友？--专业顾问公司。

九、政策渠道的利用方式

兵以诈立，以利动，以分和为变者；

以共赢的方式获取支持。

十、模拟操盘

项目可研论证：案例--TJ项目的前期三大失策对后期造成的蝴蝶效应；

项目操作节点；

策划操作节点；

招商操作节点；

销售操作节点。

十一、案例分析：万达历程

第一阶段：沈阳，长春；

第二阶段：济南，南昌、长沙；

第三阶段：北京CBD；

第四阶段：北京石景山；

有效复制阶段：济南万达、太原万达。

十二、商业地产营销的终极目的--资产证券化

商业地产表象价值；

商业地产深度价值；

商业地产帝国是怎样炼成的。

十三、翻过头来看真相

一只化装成大熊猫的大猫熊；

明知错误为何冒进；

明修栈道，暗渡陈仓--到底什么在被复制？

由于信息不对称造成的错误互学。

十四、结语、商业地产下一代产品趋势