房企融资现状
2020 年8月，央行与住建部联合发布“三道红线”政策，随后2020年底央行和银保监会发布了银行“两道红线”，至此地产金融政策持续收紧；而进入到2021年，央行曾表示房地产企业三条红线监管和房地产贷款集中度管理制度都已经进入常态化实施阶段，未来将继续完善房地产金融管理长效机制；除此之外，国资委表态要继续做好央企的债务风险管控，可能对央企房企的融资监管会更加严格；央行、发改委等5大部门也联合发布了关于促进债券市场信用评级行业健康发展的通知，出手规范债券评级市场。可见，虽然地产行业仍然对于资金有着强烈的需求，但资金的供应却成为了老大难。
同时经历了7-8月份政策深化及补丁之后，多城房地产市场出现重大变化。据相关机构监测数据显示，2021年8月，全国房地产市场在7月同环比双降后再次降温，29个城市商品住宅成交面积来看，同、环比分别下降22%和10%，较7月份降幅继续扩大，整个市场呈现结构性分化和遇冷态势；而进入9月份后，土拍市场“转冷”，多地地块底价成交，溢价被显著控制，房企的投资选择更加谨慎......
由此可见，今年延续了之前房地产贷款集中度管理制度的严格执行，房企的银行融资规模持续走低, 2021年前9月，100家典型房企的融资量为10919亿元，同比下降21%。前三季度100家典型房企融资总额分别为4280亿元、3767亿元、2872亿元，同比下滑显著，其中，第三季度融资额同比下降38%，环比下降24%，融资额创2018年以来的最低水平。
截至2021年6月末，我国金融机构房地产贷款余额50.8万亿元，同比增长9.5%，贷款增速连续18个季度回落，且为近10年来增速首次降至两位数以下，低于各项贷款增速2.8个百分点，连续一年贷款增速低于各项贷款增速。
房企融资痛点
总体来讲，现阶段中小型房企面临的主要融资困境包括土地前融变难、表外融资受限、拿地后的融资出现成本拉锯这三点：
1. 土地前融变难：
在第二批次土地出让政策中，自然资源部召开闭门会议，提出加强对房企购地与融资的监管，股东不得违规为房企提供借贷、担保等融资便利，且参与土地竞买的单位或个人必须说明资金来源并提供相应证明，将“建立购地资金来源审查制度”改为统一实施的政策措施，对二轮土拍就竞拍人资格、资金来源、溢价率等方面作出了修改指导意见。至此，房企仅能以自有资金缴纳土地保证金及土地款，同时房企竞买人须具有房地产开发资质
分城市来看，拿地前，多个城市限马甲、加强资金来源审核、提高保证金比例、下调地块最高限价。拿地中，除上海、苏州延续一次性书面报价规则，长春、厦门延续竞配建外，其余城市均调整了土地获取方式。拿地后，广州、南京、杭州等城市加强了销售管控。杭州竞品质地块、宁波部分地块要求现房销售，广州规定海珠、黄埔、南沙地块首套房客户购买占比需为50%，南京则限制新建住宅不得在6个月内上市......
数据来源：安信证券研究中心整理
“三道红线”融资监管新规以及银行贷款集中度“两道红线”新规施行后，地产前融的业务逻辑出现了很多的变化，叠加第二次集中供地的土拍政策影响，目前前融业务融资金额与资金进入时点存在更多的不确定性，利用开发贷置换前融资金的难度也可想而知，从一定程度上来讲，对部分中小房企来说，加杠杆拿地、用前融拿地已经成为了过去。
2. 表外融资受限：
一直以来，“表外融资”这种不计入到资产负债表之内的“融资”方式是房企重要的融资方式之一，
一是房企通过表外融资，粉饰企业财务状况，隐藏负债，从表面上增加了房企的偿债能力，使借款人处于有利的地位。更重要的是，这样做可以防止信用等级下降、借款成本提高等。
二是小股操盘等合作开发模式日益增多，为表外融资提供了便利条件（并表上的操作选择）；
三是逐渐繁荣的创新融资方式，如CMBS、供应链ABS等表外融资手段。
实际上在去年8月监管部门发布融资“三道红线”后，紧接着又在10月份下发了三张监测表，分别为《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》(表1)《试点房地产企业融资情况统计监测表》(表2)《试点房地产企业表外相关负债监测表》(表3)。这些监测表涵盖了“三道红线”监测指标，要求试点房企填写参股未并表住宅地产项目、明股实债融资、供应链资产证券化产品融资以及其他表外有息负债等数据，于每月15日前提交，开发商报送的三张报表中，就包含全口径融资债务统计和报送，凡是有变相融资的都要进行监管和压降。
6月30日，央行已将“三道红线”试点房企商票数据纳入其监管范围，要求相关房企将商票数据每月上报，倘若未来商票数据被纳入“三道红线”中有息负债指标计算，未来房企降负债压力将进一步加大，接下来的日子里，针对表外融资的强监管大幕将逐渐铺开。
3.拿地后的融资出现成本拉锯
现阶段房地产行业面临增收不增利，项目利润率的下滑使得房企越来越关注融资成本，关于融资成本的谈判经常出现长时间拉锯，一方面是开发商认为资金机构的融资成本高导致融不到钱；一方面是前融机构因为融资主体或者项目较弱无法降低融资成本导致无项目可投，最终就造成了资金机构面临“资产荒”，开发商面临“资金荒”的诡异现象。
虽然地产行业对资金仍保有旺盛的需求，但资金供应却日趋不足。银行贷款集中度管理之下，有限的优质资金会更倾向于向优质企业靠拢，机构筛选客户并不注重行业排名，反而更加关注资产质量。目前加强与中小型的优质区域龙头的融资合作，杠杆率低、自有资金充足、抗风险能力强的小企业相比头部房企反而可能会有优势。
中小型房企应对策略
伴随着融资端的监管高压愈演愈烈，房企的资金来源结构也发生了一定程度的改变，其中，今年1-9月份，国内贷款18770亿元，同比下降8.4%；利用外资59亿元，同比下降36.9%；自筹资金47212亿元，同比增长6.1%；定金及预收款56689亿元，同比增长25.6%；个人按揭贷款24124亿元，同比增长10.7%，从数据中可以看出国内贷款、利用外资相比整体增速下降明显，而定金及预收款增速远超整体增速，意味着当前行业整体融资非常倚重于销售回款，头部房企尚且如此，广大中小企业更没有理由不从回款抓起，持续稳健经营提高项目素质。
此外，央行破例公布10月末个人住房贷款余额37.7万亿元（当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元），10月房地产贷款投放较9月大幅回升，开发贷环比增加500多亿（统计局尚未公布具体数据），而国际投行高盛正在抄底中国房地产开发商美元债，房地产股债市场近期也迎来大涨，这些信号均表明房地产信贷政策正在发生微妙变化。因此，在针对房企的信贷环境慢慢调整，涉房贷款额度迎来适度宽松的当下，中小房企还应适当创新融资模式，再此给出以下六条建议：
1.坚持“快周转”
融资收紧下房企扩张速度将进一步被压缩，过去依靠外部杠杆驱动的模式一去不复返了。在当前房地产行业融资环境趋严、融资渠道收紧的情况下，中小房企更应坚持“快周转”、增强内生型融资能力、优化债务结构；合理控制现金流、关注融资性现金流回正的时间和经营性现金流回正的时间；合理控制供销节奏，关注拿地到开盘的时间和拿地到开工的时间；以便有效应对市场风险，加速回款并追求更低的融资成本。
2.稳健经营
自今年以来，房地产调控累计突破400次，在一系列密集、精细的调控背景之下，房地产企业的逻辑已经彻底变了。不管是“三道红线”财务的管控、还是两集中、土地出让金的转换，监管的态度都是比较明确的，就是要控制住这个行业以往不合理的增速。
从经营者的角度，底层逻辑的改变主要就是对钱的使用逻辑改变了，行业进入到了精细化管理阶段，任何一个企业都不可能独善其身，贵地尽量不去拿，贵钱尽量不去借，取而代之的是做好产品、服务，重视成本、利润，建议广大中小型房企都要积极适应新的政策和市场环境，调整经营计划，主动降杠杆、防风险，力图走上“稳健经营”的发展道路。
3.项目素质
对于投资机构来讲，一个项目是否值得投资，重点在于项目的业态、变现能力、项目的测算等等，其实债务本身并没有好坏之分，它只不过是项目的风险和收益的放大器，而这个放大器的分寸感却是机构所关心的。一般来讲，比较容易获得机构青睐的项目通常有以下几个特点，收益预期较高、偏主动管理、多样化的产品投资，项目周期可预计。多家合作投资机构均表示：不注重行业排名，更关注项目素质，目前正加强与杠杆率低、自有资金充足、抗风险能力强的中小型房企的合作。
4.区域深耕
在两集中等一系列行业调控政策的影响之下，中小房企更应坚持深耕区域，这一类企业更懂客户、对产品与供应商更加熟悉、规模效应更强，借助对当地区域土地资源的理解，对供应链控制的能力以及对当地客户的了解，从而打造差异化的产品才能获得更多的机会。但同时也要注意，现阶段必须适度拉开根据地的范围，走出舒适区，例如从前深耕一个城市，现在升级为深耕一个城市群或者一个省。G50会员企业东投集团投融一体化的战略值得各位进行借鉴
1)做透大本营，以落地城市为核心，兼顾管理半径，以点及面，持续布局；
2)城市框架进一步打开，县域下沉步伐持续跟进；
3)精选周边重点城市，对深耕区域的层级、地段、时间等进行控制，分阶段、有选择的进行布局，抢占先机；
5.创新融资模式
要抓紧寻找适合自己的创新融资模式，加强同业、异业合作，做好准备，抓住未来可能的货币适度宽松的窗口期机会，还应重视合作开发（变更开发主体，品牌开发商信用背书+小股操盘，尤其是与国企和品牌开发商，借力发展）、总包垫资（保证金、土地款、工程款；总包垫资方式拆借、股+债）、非银行金融机构和非金融机构（短拆+过桥+真股+明股实债）等丰富企业融资渠道，改善现有融资结构。
6.按三道红线考核自身财务状况
中小房企虽然没有被纳入三道红线的监管范围，但同样可以去对照三道红线考核自身，持续去杠杆、降负债，以期倒逼经营方式的转变，真正强大自身实力。
