穆迪预测，由于可售资源减少和购房者情绪下降，时代中国控股的合同销额将在未来6-12个月下降；合同销售额的下降将削弱时代中国的财务状况，降低运营现金流，进而降低其流动性。
时隔一年半，桃色新闻还在隐约飘荡，时代中国又有了新的烦恼。
作为国际知名评级机构，惠誉/标普/穆迪在短短4个月内，均对时代中国下调评级，展望负面，是否真正暗喻了什么？
2020年7月7日，一段5分钟左右的监控视频在网上火了。视频画面有点少儿不宜。只见一男一女坐在出租车后座，摘下口罩热吻，举止很不雅。视频爆火5天之后，时代中国发布了一份公告：黄永年已退任时代中国首席财务官。
而今，时隔一年半，桃色新闻还在隐约飘荡，时代中国又有了新的烦恼。
2月17日，穆迪将专注粤港澳大湾区的开发商时代中国控股有限公司的公司家族评级(CFR)从“Ba3”下调至“B1”，将其高级无抵押评级从“B1”下调至“B2”；评级展望仍为“负面”。
或受此评级影响，当天，时代中国（01233.HK）早盘大幅跳空低开，下跌31.71%，报2.8港元，已跌破之前宣布的配售计划的发行价，认购股东迅速“被套”。
穆迪助理副总裁兼分析师Kelly Chen表示，评级下调反映了时代中国控股的流动性缓冲能力下降，原因是融资渠道收窄，以及城市再开发项目(URPs)的现金支出持续增加。
负面的展望反映了穆迪的预期，即在商业环境承压的背景下，时代中国控股的运营和财务业绩将在未来12-18个月恶化。
穆迪预计，截至2021年底，时代中国控股的现金余额显著下降，原因是其在城市再开发项目方面的持续支出，以及从房地产销售中回收现金的速度放缓，导致流动性缓冲减少；到2021年底，时代中国的无限制现金/短期债务覆盖率之比将从2021年6月底的2.0倍降至1.5倍以下。此外，穆迪认为，其部分现金留存在项目层面，无法在需要时及时调集用于偿还公司债务。
时代中国控股严重依赖于债券市场融资，截至2021年6月，债券占其总债务的59%。其中，2023年6月底前可回售或到期的离岸债券约为6.82亿美元，在岸债券约为74亿元人民币。考虑到融资渠道的收窄，未来6-12个月可能无法以合理成本发行大量新债券，为到期债务进行再融资。不过，时代中国的流动性是充足的。
早先1月18日，标普将时代中国控股有限公司发行人信用评级由BB-下调至B+。同时还将其担保的美元票据的长期发行评级由B+下调至B。"负面"展望反映了标普的观点，即由于销售带来的现金流减少和融资渠道减弱，时代中国控股的流动性缓冲可能会进一步减少。由于市场人气疲软，加之时代中国控股的投资组合集中在大湾区，销售将继续低迷。
根据标普的评估，时代中国控股城市更新项目的收入贡献将从2020年的14%下降到2021年的10%左右。这可能是由于广东省政府正在进行的人事调整，导致城市更新项目审批进程放缓。此类项目通常提供30%-50%的毛利率。因此，城市更新项目销售的贡献降低将导致时代中国控股的整体利润率下降；时代中国控股毛利率将从2020年的29%下降到2021年的27%-28%。城市更新项目的贡献在2022年不太可能大幅反弹，而且由于政府的价格上限，利润率将继续呈下降趋势。
更早期间，2021年11月10日，惠誉将时代中国控股有限公司(Times China Holdings Limited，简称“时代中国控股”，01233.HK)长期外币发行人违约评级(IDR)展望从“稳定”下调至“负面”，并确认该公司IDR为“BB-”。惠誉还确认这家中国房屋建筑商的“BB-”高级无抵押评级。负面展望反映了惠誉对时代中国控股的非控股权益(NCIs)高风险敞口的担忧，以及时代中国控股能否控制NCI风险敞口和去杠杆化的不确定性。
债市引发连锁反应
2021年12月2日，一只名为“20时代09”的债券，在上交所固收平台发生一笔1000手成交，成交价格50.2元。
这个价格，和前一个交易日中债估值相比，足足下跌了45%，与上一次成交价格相比，也下跌了31.4%，创下该笔债券发行以来最大跌幅。
在债券市场上，根据公众号“小债看市”的统计，截至到1月初，时代控股集团存续债券13只，存续规模121.63亿元，其中一年内到期规模有11亿元，大部分债券将于3-5年内到期。
值得一提的是，近几个月以来，穆迪和惠誉先后将时代中国控股的评级展望下调至负面，认为其在非控制性权益方面风险敞口过高，去杠杆进程具有一定不确定性。
大幅降杠杆
根据经济观察报的统计，截至2021年12月2日，时代中国有8笔存量美元债，合计规模30.75亿美元，最早到期的两笔合计4.25亿美元在2022年4月下旬。
截至最新报告期，时代中国控股总资产为2114.63亿元，总负债1706.03亿元，净资产408.6亿元，资产负债率80.68%。
回看过去，时代中国的负债规模不断扩大。2015至2019年，公司负债总额就从366.1亿元增长至1253.9亿元。
除此之外，时代中国的流动负债占到总债务的72%。截至2021年6月末，时代中国流动负债有1220.3亿元，一年内到期的短期债务有116.81亿元。
根据“小债看市”的梳理，整体来看，时代中国刚性债务有557.45亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为33%。
在现金流上，时代中国近三年投资现金流与经营现金流多为负值。2017年至2019年间，其投资现金流分别为-84.96亿元、-70.79亿元及-142.42亿元。在经营现金流上，则分别为-65.85亿元、-5.23亿元及7.98亿元。
从“三道红线”来看，时代中国目前仍踩中一道红线，融资受到一定限制。这也意味着，主要依赖于外部融资渠道的时代中国，将面临不小的融资压力。
对时代中国来说，把前几年加高的杠杆降下来，是急需解决的问题。
大裁员/“全员卖房”促销引争议
根据自媒体“猫哥观地产爆料，时代中国在集团总部以补偿“N+1”的方式实行裁员，裁员比例达20%至30%，不少部门都是按顶格30%的比例来裁掉员工，部分部门甚至裁员一半。
对时代中国来说，这倒并不是新鲜事。早在2019年，时代中国就曾被曝出强制要求全员卖房，从普通员工到副总裁级别，每个岗位都设置相应考核指标。管理层所管部门达成率不足50%的，会面临被裁风险；如果接受不了考核指标，可主动辞职。此举也被外界解读为变相裁员。
▲图源网络
财报显示，时代中国2016年员工总人数为6016人，到2018年，员工总数飙升到9514人。但在2019年末，这个数字又骤降到5955人。
按这个数据来算，也就是说，时代中国在一年之内“优化”了3500多位员工。
2016-2020年，时代中国从293亿销售规模一路狂奔至千亿，销售增速分别为50.3%、41.9%、45.6%、29.3%以及28.1%。
很明显，在短暂的高光之后，时代中国的销售增速出现断崖式下滑。造血能力疲软，裁员也就成了无奈的选择。
土储约9成坐落在广东省内
销售增速下滑背后，时代中国还有另一重隐忧。
时代中国发家于广东，常年的主线都是“区域深耕”。财报显示，在2020年6月底，时代中国共坐拥约2179.5万平方米的土储，但约有9成坐落在广东省内。
在房企的成长初期，扎根某个区域不失为一招好棋，既能扩充实力又能隐藏锋芒。但一家企业要做大，必然需要走出去。尤其在存量竞争时代，偏安一隅极有可能等来被吞并的命运。
但在增速放缓、债务承压、楼市降温的背景下，留给时代中国的时间，似乎不多了。
结束语
虽然房地产行业有所回暖，但仅有少数头部房企受益，而大部分中小型房企未得到改善，这些公司大多知名度不高，并只是区域的开发商，例如时代中国就是一个典型的代表。
同时中小房企在这场地产寒冬中，风险持续加剧，销售数据不佳，令他们生存压力堪忧。
祥生地产实质违约！员工理财兑付未完！美元债违约，被撤销外债评级
作为国际知名评级机构，惠誉/标普/穆迪在短短4个月内，均对时代中国下调评级，展望负面，是否真正暗喻了什么？
资本市场尤为灵敏，也许这三家评级机构获悉了什么未披露的故事？
本文转自《泛地产投融圈》，仅供阅览，不代表房课网立场，如涉及版权问题请联系房课网客服，电话：400-850-2006
