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各大城市纷纷救市,出台许多救市措施,为什么就不降房价?

2023-02-10 10:32 房课网

摘要:如果房价一直降,就会让越来越多的人不愿买房,从而进一步导致房子降价,并让更多人不敢买房。这样的螺旋,上世纪90年代的日本曾经体验过,当时的房地产泡沫导致日本经济持续低迷,年轻一代陷入低欲生活,消费萎靡不振。

  地方对房地产的态度越来越明显了。

  最近,湖北武汉出台了16条稳经济措施,推动当地经济发展。在“支持困难行业发展”这一节中,武汉官方直接把房地产归为“困难行业”,表示要大力支持。

  

  三十年河东,三十年河西,没想到啊,浓眉大眼的房地产有一天居然也会沦为弱势群体……

  01 区别对待的政策

  武汉这次扶持房地产的政策,站长看了,只觉得匮乏可陈。

  尤其是需求端这一块。

  武汉对老百姓的购房支持手段,简直是简单粗暴:限购区域的,可以在原有2套的基础上再多买一套房;非限购区域的索性彻底放开;外地人购房也可以大开绿灯,审批部门可以缺项受理和审批,先上车后买票。

  这些话说来说去,其实就五个字——

  大家快买房。

  倒不是说当地ZF对老百姓不够用心,主要是他们也无计可施了。在2022年那波大救市中,官方已经把能出的招都出完了,从取消四大远城区限购,到房贷利率频频下降,再到调整公积金利率……效果也就那样。

  招数出尽,现在只能寄希望于有心人再多买一套咯。

  与居民购房政策的不痛不痒相比,武汉官方在对待房企时才是全方位的呵护——

  1、为减轻企业资金压力,在重点监管资金中增加“项目主体结构达到三分之二进度”拨付节点;

  2、优化调整新建商品房预售条件,房地产开发企业可增加申请预售许可次数,预售许可最低规模不小于栋;

  3、在保证城市功能和品质的前提下,新出让住宅项目原则上不附带宗地范围以外的建设义务;宗地范围以内,因落实城市规划确需由竞得企业代建的市政及公共服务设施等,除政策明确规定须无偿移交的以外,其他建成后原则上按照成本价进行有偿回购。

  ……

  这属于一路给房企开绿灯,方方面面都兼顾,监管资金账户松了,新房预售条件降了,以后房企拿地,也不用再承担多余的市政代建了。

  即使是地块内市政代建的部分,除了必须无偿移交的部分外,其余部分,ZF也会按照成本价有偿回购(之前大多无偿)。

  此外,武汉还下调了土拍竞买保证金,允许银行出具保函代替竞买保证金,剩余的土地出让款可在1年内缴清,特殊项目可2年缴清——

  

  看出来了,武汉为了调动房企的积极性,真的是绞尽脑汁。

  但是这样的“差别”对待,也让站长觉得挺不是滋味的。支持老百姓的部分,就是让大伙儿掏空积蓄来买房;支持房企的部分,就是想方设法地为房企纾困,大开绿灯。

  明明,老百姓才是楼市的基石啊……

  02 没有保障的楼市

  武汉这么搞,简直让人以为楼市不景气是因为房企不争气,就像买房跟老百姓的钱包没关系似的。

  其实你回头看会发现,2022年武汉的数据相当惨淡,新房成交11.63万套,同比下降42%,是近8年来成交最少的一年。

  进入2023年,情况也未见好转。1月武汉新房成交6303套,环比锐减62%,同比下降48%,数据比去年更糟。

  不光房子卖不出去,地也卖不出去——去年武汉全年土地成交额822亿元,同比减少47%,等同腰斩。

  其实看到这里你应该心里有数了,上面真正的痛点还是在这里——拍地款下滑太多了。这部分钱,才是地方财政的基石。

  在这种情况下,武汉不可能不急,救市政策是一条接一条地出。其实房企也急,所以当地房价才会一降再降,很多开发商都在做亏本买卖。但没啥用,因为老百姓压根不买单。

  根本原因就一个,形势不明朗。

  2022年是房地产无比灰暗的一年,很多房企都爆了雷,资金链岌岌可危,开发的楼盘也跟着烂尾,哭晕了一片买房人。

  克而瑞研究中心统计了32个典型城市的290个停工项目,其中武汉以36个问题楼盘高居榜首,甚至超越了有“烂尾楼之都”称号的郑州(35个)。

  在处理烂尾楼的问题上,郑州要比武汉尽心得多,他们去年9月搞了个烂尾楼行动,号称要消灭全市烂尾楼。截至2022年底,郑州宣称超过9成的烂尾楼实现了复工。暂且不论郑州这9成烂尾楼到底是不是都属于真复工,最起码也比武汉强——武汉36个问题楼盘中,有10个以上的项目已经处于完全停工状态。

  连基本的保障都做不到,凭什么引导老百姓买房呢?

  尽管现在官方在竭力救房企,但终究防不胜防,房企身上的雷实在是太多了——这两天,百强房企阳光城也发生了债务逾期,爆雷虽迟但到。

  归根结底,房企依旧处境艰难,资金链已经绷得不能再紧。这两年买了期房的朋友们整日都提心吊胆,生怕哪天自家房子就烂尾了。

  除了少数一线城市以外,现在绝大多数城市都处在浓重的观望情绪中。就算有心想买房的人,看到这个形势,也不敢买房了。

  老百姓不买房,也就意味着房企资金无法回笼。如此一来,原本资金链就紧张的房企,现在更紧张了,出问题是迟早的事。

  这就是一个恶性循环。

  03 高房价的危机

  楼市进入低谷之后,高房价又一次成了原罪。

  老百姓抱怨高房价由来已久,年年都有人骂,因为总有人买不起房,反映年轻人买不起房的《蜗居》都拍多少年了?

  那么,房价下降,楼市危机就能迎刃而解吗?

  还真不见得。

  就以武汉为例,在过去一年里,武汉房价持续下降,有的区域甚至降了20%,但是销售情况依旧不佳,武汉的房子反而更卖不出去了。

  如果房价一直降,就会让越来越多的人不愿买房,从而进一步导致房子降价,并让更多人不敢买房。这样的螺旋,上世纪90年代的日本曾经体验过,当时的房地产泡沫导致日本经济持续低迷,年轻一代陷入低欲生活,消费萎靡不振。

  这种情况,显然不是高层乐意看见的。所以,你看这一年多的救市政策也该明白了,落户、限购、利率、公积金、契税这些方面都涉及到了,唯独没有降房价。

  武汉这次的救市,其实也是高层态度的一个缩影,鼓励老百姓买房,但是重点支持房企,帮房企纾困。

  老百姓愿不愿意买房,是可以带动起来的,大部分人都是有从众心理的,一旦楼市反弹,那些还在持币观望的人就会下场购房。但房企不行,因为房企的危机是来自多方面的,没法自救,而且牵连甚广,所以只能由官方出手。

  这俩完全不是一个量级,也难怪官方区别对待了。

  04 结语

  虽说楼市的大环境并不明朗,但站长还是不得不感慨,现在的确是买房的“好时候”,房价挤去了不少泡沫,房贷利率也降到了历史最低点,购房环境很宽松。

  回望从前,跟今年情况类似的,应该是2009年那一波楼市政策。

  就是不知道,今年还能不能重复2009年暴涨的奇迹。

  要想复现奇迹,不能只靠大力,还需要很多很多人的真金白银。

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