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《土地价值研判、投资判断核心把控及报批报建流程、策略与案例解析》

上课时间2016年4月23-24日 上课地点合肥   
 
课程类别:投资融资 课程价格: 3800元/人  
 
授课师资:谯老师     查看讲师介绍>>    
 
 
 
                  
 

  

【课程收益】

  1、了解标杆地产企业在土地获取上的认知,通过关键要素分析、拿地管理方式、原则的学习,审视自身企业在拿地过程中存在的问题

  2、掌握从不同角度选择土地时的注意事项,对土地价值做到准确的判断

  3、学习借鉴标杆企业对土地的跟踪方法及反馈机制,掌握八项土地跟踪阶段的实战运用工具

  4、学习如何构建适合房地产企业的报建流程和体系

  5、学习如何搭建和维护开发建设中的公共关系平台

  6、实用公共关系的维护、人脉利用、公关危机等技巧学习

  

【金牌讲师】

  谯老师:

  房地产项目前期领域资深从业人士,曾任职于某大型上市地产集团西南区域拓展总监、广州合生创展集团及重庆龙湖地产发展有限公司。

  经历多个项目的投资拿地、全程报建、拆迁安置、土地一二级联动、合同谈判以及项目的运营管控等工作。对外对于土地价值的判断、投资机会的选择与切入、拆迁安置技巧、一二级联动获取策略、政府公共关系维护和报建技巧,对内对于项目的关键节点设置和把控、计划管理的落地、内部各部门综合协调等方面具备独特的理论和实践经验。

  专业特长:房地产投资领域资深专家,在大型房地产集团的投资领域工作超过12年,经历过近五百个项目的土地踏勘和调研、200多个项目的可行性报告编制、尽职调查、合同谈判、制定、报建协调等前期工作。对于土地价值的判断和投资机会的选择与切入,公共关系维护和报建技巧等方面具备独特的理论和实践经验。尤其是通过系统性和把握机会性的前期投资和报建的合理操作,为企业达到事前控制投资风险的目的。同时从经济的角度来分析项目的经济合理性、建筑方案的安全合理性以及项目的可持续发展问题;从管理的角度来组合项目的成本控制目录、优化项目内部的管理链条、协调 。

  发表论文:《未来中小城市建设的方向和模式》、《北京大规模居住社区营建模式研究》、《房贷证券化模式研究》等,深得从业人士的好评。

  

【课程对象】

  地产公司董事长、总经理、副总经理、投资/前期、营销策划等相关专业端口的伙伴

  

【课程大纲】

  一、当前房地产行业投资环境剖析

  1、目前国内房地产行业的投资整体形势和政策导向

  2、 一二线城市的投资机会

  3、三四线中小城市发展空间和敏感点

  4、未来国内房地产的战略定位和拿地方向

  案例:标杆房地产企业的投资策略对比

  二、房地产企业土地获取的认知

  1、投资拿地的几大关键要素

  2、房地产的投资拿地管理方式

  3、投资拿地在项目全程开发中的地位和作用

  4、投资拿地的原则

  三、标杆房地产企业对土地的精细化选择研究

  1、土地的核心价值判断

  (1)原生价值

  (2)原创价值

  (3)延伸价值

  2、从城市及区域发展的角度

  3、从两个规划的角度

  4、从技术经济指标的角度

  5、从政府系统的要求

  案例: 标杆地产在土地选择的标准和案例

  四、几种典型前期拿地博弈模式

  1、城市运营开发模式

  案例:天津项目案例

  2、大型居住区模式

  案例:江城案例

  3、刚需和改需项目的投资模式

  案例:龙湖项目案例

  4、一二级联动模式

  案例:中企案例

  4、公租房、廉租房的投资模式

  5、稀缺资源项目的投资模式

  案例:恒大案例

  6、城市综合体模式

  案例:万达项目案例

  五、当前标杆企业的拿地策略

  1、前期土地谈判阶段性策略分析

  案例:八大勾地模式

  2、挂牌条件的设置

  案例:标杆地产项目条件设置

  3、不同类型的企业的拿地策划

  案例:挂牌策略及协议条款分解

  4、标杆企业成功或失败的土地协议分析

  案例: 股权转让协议书、西岸项目拆迁安置协议

  5、典型的土地合同剖析

  案例:拆迁安置协议、土地整治协议等

  六、标杆房地产企业对土地的跟踪和反馈

  1、土地跟踪的步骤流程图

  2、土地投资跟踪阶段的策略

  3、土地持续跟踪阶段的实战运用工具

  (1)前期市场调查报告

  (2)土地项目建议书

  (3)土地投资测算静态和动态模板

  (4)项目定位报告

  (5)区域土地土地深度和竞争分析报告

  (6)投资分析报告书

  (7)目标地块重点跟踪表

  (8)季度区域土地市场分析

  案例:浙江地块土地价值的研判报告

  七、房地产项目报批报建理念、特点及全程节点

  1、房企决策层对报批报建工作的理念

  2、报批工作对内部其他部门的有力支撑

  3、大多数房企内部报建体系的组织架构

  4、报建工作的特殊性表现和特点

  5、报批报建全流程关键节点图剖析(案例)

  八、房地产项目开发各阶段的报建节点、策略及案例

  1、土地获取前后的报建

  (1)城市和农村土地的用(征)地程序和补偿标准(如:分期征地、出让时序、优惠政策的策划与获取等)

  (2)一二级联动企业的指标、底价核准、土地溢价部分的处理

  (3) 纯二级开发企业的前期报建博弈点。(如合同条款设置、付款周期、建筑物拆除、快速办理土地证等)

  案例:某大型集团前期办理国土证障碍诊断

  2、报批报建主线条--规划、建设、销售及验收确权环节的关键节点及策略

  在总体规划方案和单体阶段的审批要求和报批流程、关键点

  A.消防、环保、人防、园林的参与审批要点

  B.项目特殊性审批:如外立面、超高层抗震设防、临时占道售楼部、夜景照明等

  成果:方案审批意见书分析

  案例:用地规划许可证与国土证比较分析

  在前期方案阶段的几种典型总图模式研究及设计前置控制点

  在初步设计的审批要求和报建流程、关键点

  成果:初步审查合格意见书

  备案机构在施工图阶段的审批要求和关键点

  成果:施工图审查合格意见书

  案例:工程规划许可证资料准备、报建流程及博弈策略

  工程建设环节的报建点

  A. 工程施工的节点梳理

  B. 安全监督报建的部门、流程

  C. 质量监督报建的部门、流程

  D. 防雷办的报建

  E. 白蚁防治的报批

  F. 建筑节能审查规定研究

  G.工程建设勘测检测的报建敏感点

  案例:工程施工许可证资料、通用流程及办理技巧

  工程招投标阶段的报建

  工程招投标步骤及流程

  工程造价的核准

  销售环节的期房、现房不同的报建

  A.报建重点:物业管理条约、预测面积、楼盘建盘备案、预售合同、产权登记

  B.与测量机构、房屋管理局、银行、媒体等的博弈侧重点

  案例:预售许可证的办理流程及注意点

  (7)后续工程验收确权环节的报建关键节点

  影响工程验收的因素

  工程竣工验收的程序

  规划、消防、人防、绿化、防雷等的验收步骤及侧重点

  配套部分验收重点分析:如排水、综合管网、燃气、通邮、教育、供电、供热、道路等

  竣工备案证的取得

  案例:某项目规划验收通不过处理策略

  (8)市政部门的报建策略和技巧

  A.临水、正式用水的报建

  B.临电、正式用电的报建技巧

  C.如何推进大市政道路建设的报建

  D.通信、网络、燃气等专业部门的报建策略

  九、开发报建过程中的几个报建难点及案例分享

  (1)用地环节的瑕疵处理

  案例:华庭项目博弈策略详解

  (2)方案设计环节设计失误的案例

  案例:小院洋房项目的弥补措施

  (3)验线不通过处理

  案例:某品牌企业的处理策略

  销售环节的媒体报批与公关

  案例:成都、无锡项目媒体关系维护

  (5)竣工验收环节超容积率指标的处理

  案例:某项目补交费用博弈

  (6)房地产开发代建项目报建

  小结:龙湖地产报建敏感点

  十、房企如何科学的设置报建节点、考核及细节把控

  (1)快周转项目如何设置报建节点

  (2)溢价型项目如何设置报建节点

  小结:开发主线条大节点表格分析

  (3)如何构建恰当的报建模式建议

  A.不同部门分阶段报建

  B.由一个部门对外报建

  C.报建团队和专业组相结合的模式

  D.外部报建力量的介入

  (4)当前不同房地产企业对开发报建的考核奖罚制度对比分析

  案例:标杆地产体系报建体系的制度考核与节点考核

  (5)实际工作中的细节把控

  A.报批报建规费的计算与返还

  B.工作台帐的建立

  C.对外沟通函件的分类与管理

  D.高效的报建会议如何组织和考核

  E.不同报建工作界面的搭接和分隔

  十一、房地产企业报批报建人员选择和素质能力模型

  1.如何遴选和培养报建人员

  2.进度控制能力

  3.专业知识能力

  4.统筹与协作能力

  5.人脉资源构建与维护

  6.沟通与公关技巧

  

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