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《金税四期以数治税背景下土地增值税清算实务及重大涉税风险防范》

上课时间2023年5月19-20日 上课地点南京   
 
课程类别:财税管理 课程价格: 3880元/人  
 
授课师资:杨老师     查看讲师介绍>>    
 
 
 
                  
 

【课程背景】

  随着疫情过后房地产市场形势回暖,税务机关对土地增值税征收、管理工作越发严格,土增税清算管理工作力度也在继续加大,土地增值税的法制化程度越来越高。特别是,随着“金税四期”的上线,让企业管理中的随意性降低,税收筹划空间变得更小。此课程就是在这样一个背景下开设的。这是一堂“全国最权威、性价比最高”的土地增值税课程。

【课程收益】

  课程全部采用真实的案例、真实的情景再现、真实的处理结果。案例都来源于全国各地土地增值税清算实践。重点体现“税种特点”、“问题导向”,把现阶段国家有关土地增值税政策,特别是江苏省土地增值税政策揉到每一个实际案例当中去,进行全面、细致、系统的分析与讲解。“内容全面、重点突出、结构完整、实用性强”。具有极强的“实操性”和“示范作用”,实在、实惠。

  该课程尤其适合于会计基础较好、税收政策水平较高的企业老板、财务总监、会计主管、主管会计培训学习。通过本次培训一定能够获得一个不一样的感受和体验。对土地增值税清算工作的理解和把握一定能上一个新台阶。

【课程对象】

  房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员,注册 会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

  

【金牌讲师】

  杨汝明:我国资深税务官员,从事税务稽查工作35年,多次参与国家税务总局组织的房地产行业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作,有十分深厚的税收理论功底和丰富的税务稽查工作经验,为实战型“税务稽查专家”。职场经历:在全国各地的税务讲坛耕耘了16年,足迹遍布全国30个省市自治区,累计撰写各类讲义40余篇约三百万余字,授课时长约一万课时,培训学员将超十万人次。同时,杨老师还多次受邀为全国各地数十家房企做过纳税筹划,是全国为数不多的建安、房地产行业“纳税筹划名师”。近年来杨老师亲自参与清算的项目100多个,有着十分丰富的清算经验。工作范围:教学培训、税务咨询、清算汇算、稽查应对、纳税筹划;授课模式:政策解读+案例分析+现场互动(每次培训互动时间不少于一个半小时,可以现场解决学员提出的各类房地产、建筑业的税收问题)。具有较强的时效性、实操性;授课特点:准确、透彻、简捷、实用;授课风格:生动、诙谐、风趣、幽默。职业信仰:教师是站在学员的肩膀上长大的!

【课程大纲】

  一、清算前期土地增值税管理

  1.如何判定哪些单位哪些业务是否应该征收土地增值税

  【案例分析1】销售未取得土地使用权的房屋是否应征收土地增值税

  【案例分析2】委托代建房屋是否需要缴纳土增税,委托代建业须满足哪些条件?

  2.土地增值税预交环节应注意哪些具体问题

  3.土地增值税核定征收必须满足哪些先决条件

  4.哪些项目可以享受土地增值税税收优惠政策

  5.以“股权转让”形式转移土地使用权税收政策如何把控

  6.以房地产“投资、联营、合作建房或者企业兼并”税收政策如何把控

  【案例分析3】投资入股土地的入账价值怎样计算,以什么为原始凭证,如果是先接 受土地投资入股,再以股权转让形式取得对方的股权,股权溢价能否作为土地成本 扣除

  7.开发建设保障性住房是否可以享受税收优惠事

  二、土地增值税清算条件与清算单位审核

  1.土地增值税清算基本条件

  【案例分析4】在确认开发项目是否达到清算条件时,对国税发[2006]187号、国税 发[2009]91号文件中的“竣工验收”“销售达到85%”、“取得销(预)售许可证满 三年”应该如何理解?

  2.土地增值税“清算单位”

  【案例分析5】国税发[2006]187号文件第一条规定:“土地增值税以国家有关部门 审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位 清算”。其中的“国家有关部门审批的房地产开发项目”和“分期项目”应该如何 理解。

  【案例分析6】清算时,同一项目中、或者同一栋建筑中,含有不同类型房屋的,应 将开发产品分为几类清算,销售房屋时,赠送开发产品的应如何计算土地增值税

  【案例分析7】“分期开发分期清算”与“分期开发统一清算”哪个更为有利,在现 行政策下“清算单位”是否可以调整

  【案例分析8】清算时,对“公寓”、“商住两用房”是否可以按住宅对待

  三、土地增值税清算收入审核

  1.土地增值税清算一般性收入的确认原则

  2.营改增后新老项目清算收入确认有什么不同

  3.确认清算收入时代收款项应如何处理

  4.企业发生哪些业务应视同销售业务处理

  【案例分析9】土地成本分摊分摊与筹划变通

  【案例分析10】营改增以后在实际工作中,视同销售行为处置实务

  5.土地增值税清算时以什么为依据确认清算收入

  6.清算时对企业取得的“违约金、更名费”应如何处置

  7.清算时确认“清算收入是否偏低”衡量标准是什么

  【案例分析11】政府按照土地出让协议规定的价格安置回迁户、回购安置房的,应 按照什么价格确认销售不动产收入?

  8.清算收入的审核的方法和审核内容

  ⑴ 收入审核的方法

  ⑵ 收入审核的内容

  四、土地增值税清算扣除项目审核

  1.清算时可以扣除的项目

  2.“取得土地使用权支出”

  ⑴ 一次性取得土地分期开发土地成本应如何分摊

  ⑵ 同一项目不同类型房地产土地成本如何分摊

  ⑶ 同一栋楼不同类型房地产土地成本如何分摊

  ⑷ 地下设施是否应该分摊土地成本

  【案例分析12】清算时地产企业“支付给国土资源局”的土地违约金、滞纳金是否 可以计入开发成本扣除

  【案例分析13】清算时地方政府、财政部门以各种名义给予房地产开发公司的返还 款在计算土地增值税时应如何处理

  【案例分析14】未按规定实际支付土地价款,或者支付价款时未按照规定取得合法 凭据的土地,清算时是否允许扣除

  【案例分析15】经国土局批准同意,拿地时用以前为政府垫付的工程款等资金抵顶 土地出让金。这部分土地出让金没有土地出让金票据,能否扣除?

  【案例分析16】母公司购地,子公司开发,清算时土地成本是否允许扣除

  【案例分析17】改制企业按照改制文件取得土地使用权清算时土地成本如何扣除

  【案例分析18】“差额计算销项税额”后会计上应如何处置,是否影响土地成本扣除

  3.开发土地和新建房屋及配套设施的成本

  ⑴ 土地征用及拆迁补偿

  【案例分析19】房地产企业支付拆迁补偿费应取得什么票据,企业支付的过渡费、 周转房支出应如何处置

  【案例分析20】开发企业代政府拆迁,拆迁协议应如何签订,企业能否直接发生拆 迁补偿费,替政府支付拆迁补偿费应取得什么票据,一旦按照政府评估价发生“增 量补偿费”如何处置

  【案例分析21】开发项目涉及“拆迁安置”的开发成本的计价方式应如何确认

  ⑵ 前期工程费 基本政策规定及内容审核

  ⑶ 建筑安装工程费

  【案例分析22】单栋建筑物含有不同类型房屋的清算时其建筑成本应该如何计算分 摊

  【案例分析23】开发销售“精装房”的装修费是否可以作为成本扣除,分别签订“软 装交付”与“硬装交付”合同是否会对清算造成影响?

  【案例分析24】清算时土建以外的哪些“独立工程”最容易受到关注,重点关注哪 些方面。

  【案例分析25】清算时对于一些“专属工程成本”是否可以根据需要进行适当调整

  【案例分析26】绿化硬化工程、院墙围栏工程是否可以比照以上专属设施成本进行 处理

  【案例分析27】地下桩基及地下基础设施是否独立计算建筑成本

  【案例分析28】建安费发票金额不足、配套费没有按时发生如何处理

  ⑷ 基础设施费

  ⑸ 公共配套设施费

  【案例分析29】向相关部门或业主“移交配套设施”须取得哪些证据相关成本才能 扣除

  【案例分析30】销售出租公共配套设施是否应征收土地增值税

  【案例分析31】开发公司“在小区外部为政府建设公益性设施发生的费用”是否允 许扣除,对该部分设施取得的进项税土地增值税清算时如何处置

  【案例分析32】规划外发生的项目内建设支出是否允许扣除

  ⑹ 开发间接费用

  【案例分析33】计算土地增值税时“营销设施建造费”是否允许计入开发成本扣除

  【案例分析34】不能明确划分所属项目的共同费用、开发间接费如何计算扣除

  【案例分析35】前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证 或资料不符合清算要求或不实的应该如何处置

  4.开发土地和新建房及配套设施费用

  【案例分析36】清算时为什么必须区分开发间接费和开发费用?

  【案例分析37】清算时开发费用为什么不据实扣除

  【案例分析38】《土地增值税实施条例细则》第七条当中的“金融机构”应怎样理解, 关于借款费用的扣除应如何把握

  【案例分析39】委托其他单位向银行借款、接受其他单位委托银行借款、直接向非 金融机构借款、集团内部“统借统还”贷款利息是否允许局势扣除

  【案例分析40】企业的下列费用支出属于开发间接费还是开发费用

  5.与转让房地产有关的税金

  【案例分析41】营改增以后清算时与转让房地产有关的税金应该如何计算扣除

  6.其他扣除项目(加计扣除)审核

  ⑴ 销售哪些产品不可以享受加计扣除

  ⑵ 购买在建项目开发销售如何计算加计扣除

  ⑶ 哪些支出不能作为加计扣除的基数

  7.扣除项目审核的方法和审核内容

  ⑴ 成本检查的方法:

  ⑵ 成本检查的内容:

  五、土地增值税清算综合案例分析

  1.土地增值税清算时应纳税款计算

  【案例分析42】土地增值税清算综合案例

  2.土地增值税清算后应纳税款计算

  【案例分析43】清算后销售尾盘,再收取房款、发生成本费用支出,需要补退税款 的如何计算。

  

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