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《商业地产项目的市场调查与定位&购物中心新兴业态发展趋势、典型案例研究》

上课时间2020年11月28-29日 上课地点杭州   
 
课程类别:商业地产 课程价格: 4980元/人  
 
授课师资:陈老师     查看讲师介绍>>    
 
 
 
                  
 

【课程背景】

  近年来,中国商业地产发展迅速,购物中心高速增长、市场渐趋饱和、竞争异常激烈,且消费者行为变化周期加快,共同导致了购物中心业态、品牌高频更迭。

  打造差异化经营成为了行业的关注重点,主要通过两个方面实施:

  第一:从建筑的形态、氛围、景观等方面;

  第二,从经营的业态业种、经营品牌等方面。

  建筑的差异化,可以由开发商自己来决定做到什么样的程度,主要考量的是建造成本与可行性;而业态业种和品牌的差异化,涉及到品牌招租经营,一定要获得商家品牌的支持。

  事实上,无论是消费的环境,还是品牌度,只有合适的是最好的。而这个“合适”与商业项目的定位、调研及辐射商圈范围内的居民的实际消费能力相吻合的。同时,打铁还需自身硬,商业地产项目定位的前提,一定是经过了严密的市场调查,因为每个商业项目都是个性的,且不同城市的经济发展水平都不一样,项目地块的所处位置、竞争态势也不一样。

  所谓的定位,最重要的是找到消费者,简单的说就是哪一类人是这个项目的消费群体。因为商业消费有一个非常明显的特征——就近消费。当没有做出差异化时,那消费者一定是就近选择。如果具备差异化优势时,覆盖圈则得到放大。定位后,则进入到建筑规划设计的阶段。按照定性的商业类别,业态业种的配比、经营主题全部确定了,建筑、规划就有方向了。

  基于以上的学习诉求,本次课程会重点讲述商业地产项目如何开展市场调查与定位,以及盘点当下商业创新业态的现状以及对购物中心运营影响。

【课程亮点】

  第一、厘清市场调研/定位/消费者/商圈之间的逻辑关联;

  第二、掌握市场调研方法论,以及商业地产项目的市场研究内容与方向;

  第三、掌握项目定位“三步骤“ ,以及定位依据;掌握业态业种落位“四步曲”;

  第四、分享七大商业创新业态的现状以及对购物中心运营影响;

  第五、分享六大商业经营新锐业种分享。

  

【金牌讲师】

  陈老师:

  30年商业经营管理,15年商业地产咨询策划经历

  她有独立担当商业经营公司、现代化商厦的经营工作经历与实绩,并因工作业绩突出荣任中国商业第一家上市公司—豫园商城的首届董事。专业从事商业经营管理三十年、咨询策划服务十多年。在商业经营管理运作层面以及商业定位策划领域(含商业使用功能的建筑规划)积累了丰富的行业实战经验,并形成了极为敏感的商业触觉。她深谙市场需求,掌握的信息量大面广,能够有效帮助企业准确地进行经营功能定位,以及商业建筑规划设计指导,让商业项目更具实操性,让投资者有更好的回报。

  地产副总,商业地产研究室负责人,以自身30余年的商业地产深研和实践操盘经验,被北京大学、清华大学、上海交大、上海同济大学、浙江大学、武汉科大、重庆大学等多所知名高校特聘为客座教授。

  30余年,10950天在商业地产的日子,陈倍麟老师有实践,有深研,也有更大的成就,先后在全国性主流专业媒体上发表过大量学术论文,摘获了上海市商业地产评委会特聘专家、中国房地产商学院联盟的“十大名师”、上海电视台第一财经频道《决战商场》栏目2009、2010、2011年“最佳观察员”等桂冠。

  擅长业务领域:商业项目价值判断、商业物业功能定位、商业战略发展规划、商业项目招商策划、商业项目建筑优化建议、商业地产开发全程指导。

【课程大纲】

  第一天:《商业地产项目的市场调查与定位》

  第一部分:商业地产项目的市场调查

  一、商业地产项目的市调作用

  1、 了解城市的经济发展状况与人口特征

  2、 了解当地市民的消费力水平与消费特征

  3、 了解商业市场的发展阶段与供需状况

  4、 了解商业市场发展的竞争态势

  5、 了解商用物业的租售价格

  二、商业地产项目的市调内容

  1、商圈调查内容:商业格局的调查

  2、重点商业项目调查内容(扫街调查)

  3、潜在商业项目调查:未来竞争态势调查

  4、办公楼市场-实体调查

  5、住宅公寓市场-实体调查

  三、商业地产项目的市调方法

  1、市场调查方法

  2、市场调查获得的结果

  3、办公产品开发的市场调查内容

  四、商业地产项目的市场研究内容

  第一:商业市场的研究内容

  1. 城市商业发展各阶段的经济发展特征

  2. 城市商业消费阶段特征解析

  3. 城市商业消费阶段特征解析

  4. 城市商业发展各阶段的商业形态特征

  5. 项目的竞争空间(典型商业项目研究)

  6、主力店商家入驻意愿汇总

  7. 根据市调研究结果得到本项目的商铺售价与租金

  8. 根据市调研究结果得到本项目的商铺租金

  第二:办公市场的研究内容

  1. 办公市场的整体发展历程与发展期

  2. 办公市场的板块格局

  3. 办公市场表现

  第三:公寓市场的研究内容

  1. 公寓市场整体发展阶段

  2. 公寓市场板块格局

  3. 公寓市场表现

  第二部分:商业地产项目的定位

  一、城市综合体产品概念及产品构成

  1、城市综合体概念

  2、国内综合体功能—四大功能

  3、国际综合体功能—六大功能

  4、国际综合体功能—生态链关系

  5、城市综合体中的重要产品——购物中心概念

  6、城市综合体中的重要产品——购物中心类别

  7、城市综合体中的重要产品——购物中心业态

  二、商业地产项目的定位内容

  1、商业定位的前提:搞清定性

  2、项目定位“三部曲“

  第一步:确定项目的商圈性质

  第二步:确定项目的商业类别

  第三步:确定商业项目的经营功能

  3、商业项目十大定位内容

  附:商业经营各业态业种的分类

  三、商业地产项目的定位依据

  第一:城市等级

  第二:城市经济发展水平

  第三:城市商业格局与竞争态势

  第四:城市商业消费水平与特征

  第五:城市人口规模

  第六:项目交通条件

  四、商业地产项目的定位方法

  1、市场研究推导法

  2、风险分析法

  3、案例借鉴法

  五、商业地产项目定位的业态业种落位“四步曲”

  第一步:对楼层平面价值区域划分

  第二步:对楼层平面商业功能布局

  第三步:业种落位/商铺尺寸划分

  第四步:对商铺租金价格测算落位

  第三部分:商业地产项目定位案例解析

  一、市级商圈都市型购物中心-上海环贸 IAPM

  二、区级商圈家庭型购物中心-杭州西溪湿地印象城、上海万科广场

  三、社区型街区式购物中心-上海瑞安月亮湾

  四、新加坡模式的邻里中心-苏州方洲邻里中心

  第二天:《项目发展趋势及创新业态的体验式经营》

  第一部分:商业地产项目开发的发展趋势

  一、商业地产项目开发的趋势特征

  (一)从宏观经济驱动模式看商业发展趋势特征

  (二)从房产开发角度看商业开发地产特征

  (三)从商业开发经营看商业地产发展趋势

  商业开发模式:开发时代转向运营时代

  商业经营模式:销售出租转向自营招租

  商业形态类别:百货/购物中心转综合体

  商业经营类别:购物/餐饮消费转综合消费

  商业消费特征:商品消费转向体验消费

  经营理念特征:重视以人为本的服务理念

  二、业态/商品组合案例分析

  案例一:上海来福士广场

  三、国内外优秀案例模式实战分享

  案例一:武汉群星城-体验式经营案例解析

  案例二:日本啦啦宝都-世博城市-体验式经营案例解析

  案例三:长沙步步高梅溪新天地-体验式经营案例解析

  第二部分:商业创新业态的现状以及对购物中心运营影响

  一、创新业态的种类

  第一类:零售经营

  化妆品集合店 / 快时尚店 / 生活方式店 / 运动品集合店

  第二类:餐饮美食

  场景化美食广场 / 网红茶饮店

  第三类:教育培训

  英语培训 / 早教培训 / 小燕画家

  第四类:文化娱乐

  跨界书店 / 私人影吧 / 家庭娱乐

  第五类:健康医疗

  中医养身 / 健康保健品 / 医疗美容 / 齿科医疗 / 体检中心 / 月子会所(产后修复)

  第六类:大运动

  保龄球馆 / 篮球馆 / 网球馆 / 乒乓馆 / 击剑馆

  第七类:其它

  婚庆宫 / 跨贸小镇 / 企业会所 / 创客空间办公

  二、商业是人们生活与社交活动的载体

  三、创新业态对购物中心运营影响

  第三部分:商业经营新锐业种分享

  (一)化妆用品类集合店研究

  1、化妆用品类集合店市场整体概况

  2、典型案例研究(屈臣氏、丝芙兰、伊岛屋)

  (二)生活方式类集合店研究

  1、生活方式类集合店市场整体概况

  2、典型案例研究(MUJI 、Daiso)

  (三)快时尚服饰集合店研究

  1、快时尚服饰市场整体概况

  2、典型案例研究(UNIQLO、Hotwind)

  (四)运动品牌类集合店研究

  1、运动品牌类市场整体概况

  2、典型案例研究(迪卡侬、图途户外、滔博)

  (五)特色书店类集合店研究

  1、特色书店市场整体概况

  2、典型案例研究(诚品、钟书阁、言几又)

  (六)儿童市场(零售/娱乐/服务业态)研究

  1、儿童市场整体概况

  2、儿童零售市场研究

  3、儿童娱乐市场研究

  4、儿童服务市场研究

  5、儿童创新业种研究(海豚儿童书店、小燕画家)

  

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