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《房企拿地价值研判与项目风险应对暨经济测算与财务指标纠偏【2021】》

讲师许老师 课程类别投资融资   
 
课程时长:2天 欢迎地产企业、培训机构咨询合作  
 
 
 
                  
 
课程价值
管理红利时代下,房地产行业之间的竞争日趋激烈,如何进行地块属性研究提升企业利润?投资项目的测算如何做?投资测算如何解析?如何体现地产企业的拿地能力、周转能力、盈利能力以及融资能力?如何把纠偏能力体现在测算指标里?如何通过财务评价指标进行项目决策?

  本课程梳理分析标杆地产项目的成功案例,总结工作实践数据,对土地的“价值”进行分析和研判,对项目测算计算方式与技巧进行分析总结。让投资拓展、成本、财务、策划、规划等相关人员,以标杆企业为对标案例,在管理红利的时代根据自己企业的特点,作出最优是抉择与决策。
课程对象
1、总经理、副总等具有战略规划与投资运营决策力的决策层;
2、财务、投资拓展部门人员、成本、法务、资金等条线管理者以及拿地相关的部门人员。
课程介绍

【金牌讲师】

  许老师

  实战投资测算专家;

  曾任碧桂园房地产集团财务总监;

  资深上市并购重组与财务管理专家;

  北大、清华、复旦、财大、厦大等EMBA客座教授;

  现任马云(中国)财税研究院高层;

  中国十大优秀财税管理讲师;

  实战经验:

  25年历任多家上市集团500强企业财务高管;投资、税务、财务、关务、商务实战型财税专家级讲师,新三板上市挂牌管理专家,曾任中国烟草集团财务总监、投资项目经理;

  许老师服务过100多家企业财税落地辅导经验,5000多家财务非财务培训经验,300000多人次财务及非财务培训讲师经验,近10家上市公司(含新三板)财税辅导案例,多在广州、深圳、佛山、中山、东莞、珠海、湛江、武汉、郑州、长沙、上海、杭州、苏州、南京、北京、成都、重庆、乌鲁木齐等城市教授财税相关课程。

  授课风格:

  幽默风趣,案例丰富,分组讨论,实战演练,充满激情、通俗易懂、互动提问 ;

【课程大纲】

  引之:(穿插多个标杆案例及20多张练习表格)

  第一节 案例解析某标杆企业的投资拿地“理念”有哪些?

  一、土地的投资流程

  二、遵循“合法合规与资金安全投资“底线”了吗?

  三、投资的五大“方向”是什么?

  四、8种常见“拿地模式”是哪些?

  五、对土地项目的创新投资模式有哪些思考?

  第二节 如何利用四个维度快速研判土地的价值?

  一、土地维度--土地价值的“表象”与“实质”

  1、“看地”的内容(有利利因素、不利因素、法规手续、规划条件 、施工条件、地质灾害);

  2、“看地”的目的(销售影响、规划影响、合法合规、施工影响、成本影响、安全影响);

  3、土地维度(带N双眼睛“看清实质”暨案例分享)

  二、市场维度--三位一体研判土地价值模型

  1、宏观的角度(城市、周期、人);2、微观的角度(客户需求、生命周期、能力意愿)3、微观角度(货值方案、用户适配、价值差异、产品核心、去化难易、单价总价等)

  三、效益维度--静态与动态判断地价的合理性

  1、静态回报(盈利水平的合理性);2、动态流向(综合指标的合理性)

  3、成就共享指标的合理性;4、年化自有资金回报率指标的合理性

  四、风险维度--控制风险实现土地的“效益”

  1、确保获取类型(一二级联动、直接招拍挂、二级市场);2、公平合理的合同

  几个案例分享与小结土地价值及地产企业持续发展

  第三节 六大类项目“投资模式”取地的核心要素分别是什么?

  一、主题地产(旅游&养老)模式取地的核心要素与案例

  二、新区开发取地模式取地的核心要素与案例

  三、新区开发取地模式取地的核心要素与案例

  四、商业综合体取地模式的核心要素与案例

  五、城市更新取地模式的核心要素与案例

  六、产业地产取地模式的核心要素与案例

  总结:各大规模取地模式的核心成功要素与案例

  第四节 房地产开发企业项目投资收并购税务与法务如何应对?

  一、资产式收购-土地使用权转让

  二、股权式收购

  三、其他混合式收购

  案例:盐*市在水**项目的税务与法务风险的应对

  四、交易价款的确定与付款的安全应对措施

  案例:*州项目的税务与法务风险的应对

  案例:**项目股权收购时的“代为偿付借款”的风险管控

  案例:**项目公司分立方式收购%股权带来的风险管控

  案例:**项目并购时的控制权与隐藏的风险管控

  案例:复星国际与SOHO中国外滩“地王”之争法务风险

  第五节 房地产项目开发的经济测算如何“下手”?

  一、房地产开发项目测算表逻辑示意

  二、项目经济测算的用地等技术指标整理

  三、项目的全景节点计划

  四、房地产项目投资涉及的主要税种

  第六节 开发项目的土地成本测算如何才能做到合理?

  一、招牌挂方式的土地成本与合理测算(竞价购买VS成本逼近法)

  1、土地出让金;2、土地出让金补交;3、土地征用及拆迁安置补偿费; 4、土地契税等

  二、收并购(二级市场)方式的土地成本与税负成本的合理控制

  1、股权收购方式的税负成本;2、资产收入方式的税负成本

  第七节 开发项目开发支出测算如何才能做到合理?

  一、建安资金支出计算表与合理测算

  二、项目的营销&管理费用支出表与合理测算

  三、融资及利息支出表与合理测算

  四、总投资(资金)及支付计划表与合理测算

  五、总货值及回款计划表与合理测算

  六、项目成本费用( 不含税)表与合理测算

  七、增值税及税后收入成本明细表与合理测算

  八、土地增值税计算表与合理测算

  附表一:项目签约回款标准(参考)

  附表二:项目投资标准(参考)

  附表三:项目土地成本支出标准(参考)

  附表四:项目工程成本支出标准(参考)

  附表五:项目融资标准(参考)

  第八节 房地产开发项目的财务评价指标如何决策?

  一、项目的毛利润率&实际净利润率评价指标的决策依据

  二、自有资金投资回报率与年投资回报率指标的决策依据

  三、权益资金投资回报率与年投资回报率指标的决策依据

  四、地货比&自有资金回正时间指标的决策依据

  五、财务内部收益FIRR指标的决策依据

  六、(自持物业的)盈亏平衡(临界点)指标的决策依据

  第九节 项目经济评价指标的敏感性与问题如何决策?

  一、提前每一天,年化自有资金回报率变化?奖金变化?

  二、土地单价提高或降低10万/亩,利润率变化(非线性)百分之多少?

  三、单方成本提高或降低100元/㎡,利润率变化(非线性)百分之多少?

  四、销售均价每变化100元/㎡,利润率变化(非线性)百分之多少?

  五、百亩项目车位配比降低0.1,利润增加多少万?利润率增加几个点?

  六、百亩项目主力产品成本降低100元/㎡,利润增加多少万,利润率增加几个个点?

  七、如果项目利润初测是9.58%,将通过何种方式切实提高项目利润水平?

  第十节 房地产开发项目地块的7问与3测试的指标如何管控?

  一、供需比:当地真实供需现状、市场存量去化压力

  二、土地规模:项目规模是否符合管控指标

  三、销售净利率:销售净利率是否符合管控指标

  四、地段:是否符合管控标准

  五、供地量:当地目前的供地现状和未来6个月供地计划

  六、拆迁量:有无拆迁?具体拆迁户数明确

  七、上涨幅度近一年内价格上涨幅度范围

  八、价格及去化速度测试1:市场下行5%、10%、15%甚至更大的可能性?

  九、价格及去化速度测试2:能否做市场老大?如何做到?

  十、价格及去化速度测试3:能否实现快周转、实现现金流一年转正?

  第十一节 开发项目自有资金年化回报率纠偏的4大路径是什么?

  一、如何提高净利率?

  二、如何提高房地比?

  三、如何提高自有资金杠杆?

  四、如何降低自有资金占用时间?

  小总思考:单个项目的利润最大化?还是年化自有资金年化回报?

  总结:

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