【课程背景】
商业地产市场供应近5000家，出现结构性饱和。连锁品牌拓展过于倾斜一线城市，中国商业地产市场供需严重失衡，招商面临前所未有的困境，营运面临专业制胜的挑战。
中国商业地产的“难”在概念还没有理清、技术还略微生涩、管理还没有成熟，电商就汹涌而至、对手就扎堆来袭。中国商业地产投资建设过程中的普遍问题是：筹建期长、技术盲点多、资金压力大、财务成本高，迫切需求指导筹备期工作的高效实战打法。
本课程旨在系统性讲解商业地产全流程核心业务要点，帮助学员迅速建立商业地产底层操作系统和全流程操盘落地分享。
【课程收益】
逻辑-了解底层的思维逻辑，把握核心思想
招商-如何解决难点问题，解决的关键是什么
推广-好的推广方式，才能持续获得收益
运营-精准化运营要素，物业如何配合好运营
筹备-制定规模化计划，提高执行力
工程-在筹备期，该注意那些细节
【课程对象】
1、涉足商业的房地产开发公司中高管；
2、商业管理公司、资产管理公司中高管；储备项目总/副总/总监
【讲师介绍】
杜老师：
▲CCIM国际注册商业房地产投资师（发证机构：国际注册商业房地产投资师协会）
▲原万达商管集团区域总经理（连续5年万达全国优秀总经理）
▲《万达集团商业管理丛书》编委之一（清华大学出版社）
▲香港新鸿基、瑞安新天地、世茂集团等标杆企业商业地产课程授课导师
杜老师拥有 26年商业经验（奢侈品/潮流百货从业经验19年，SHOPPING MALL从业经验7年），其中：10 年总经理经验、3 年区域总经理经验。杜老师是商业人才培养专家，已经培养出 8 位下属走上 SHOPPING MALL 总经理岗位、16位下属走上副总、总监岗位。
2017年至今，杜老师专职商业地产咨询顾问和培训，被国内多家知名培训机构评为“金牌讲师”。内训和顾问企业包括：瑞安地产、宜家荟聚、万科集团、银泰置业、港铁（深圳）、中国铁建、中国卫星通信集团、世茂、绿地、招商蛇口、高鑫零售、杉杉集团、南国置业、青特置业等公司。
2011年到2016年，历任万达商管集团广场总经理、区域公司总经理，其中常州新北万达项目被评为全国优秀项目。开业以来，新北万达广场成为常州市人气最旺的时尚标杆购物中心，综合业绩始终位于万达三线城市前列。2014年租赁决策到期招调实现租金增长38.5%。2019年NOI预计1.6亿。
【课程大纲】
第一部分 底层逻辑-7个
1、顾客-作为资产运营商，我们的顾客是谁？
2、产品-顾客向我们购买什么产品？
3、资产价值--估值、保值、增值如何计算？
4、资管模式-资产管理的逻辑？
5、组织职能-管理公司组织架构在开业前与开业后有什么不同？
6、角色定位-运营四大职能角色定位与责任界面？
7、成长轨迹-购物中心发展阶段和成长周期；开业目标
第二部分 从筹备期到运营期的招商7大难点
难点1：商业定位如何确定？如何落地，并制定经营策略？
关键：分析市场-界定势力范围和竞品-获取情报-侦破关系-SWOT分析-四大策略
难点2：符合定位的品牌库如何建立？
关键：租金基本面+差异化凸显定位
难点3：合理的业态结构比例，业内优秀项目是怎么做的？
关键：55个优秀购物中心调研的结论
难点4：品牌落位策略
关键：如何做到定位、组合、品质、属性、租金、销售额 6 匹配
难点5：测算商户的成本账
关键：商户盈利能力分析：A通用保本分析法、B餐饮品牌现金流分析法
难点6：租金涨幅如何计算？
关键：销售增长是租金增长第一逻辑
难点7：租赁谈判策略
关键：
租金谈判前：先算后谈-盈利能力分析推导商户租金合理性
租金谈判中：价格锚点法、换位思考法、三赢谈判法
第三部分 从筹备期到运营期的推广3大重点
1、开业活动--如何火爆开业？如何取得另商户满意的开业销售额？如何避免开业后销售断崖式下滑？
2、营运期活动策划-话题营销
关键：话题选择方向
营企联动组合拳
关键：如何打破部门壁垒，从聚集客流到转化销售额
第四部分 运营期：营运管理和物业管理5大关键问题
1、NOI拆解-购物中心三级 20 个核心经营指标是什么？
2、精细化营运3个难点
（1）营运部人员编制少、品牌情况复杂，没时间一个一个品牌精细化营运、抓销售提升，怎么办？
（2）如何精准采集商业销售数据？
（3）销售预警品牌经营分析会怎么开？
3、经营扶持品牌如何选定？
4、开业日经营秩序管控：如何实施开业日安全保障和政府报备？
关键点：开业安全保障方案和政府报备方案
5、运营期经营秩序管控：20个常用的应急预案
第五部分 筹备期计划管理--1套计划+6大执行力
一、1套计划--模块化计划
关键：计划设计思路、计划表4大创新、管控手段、检查考核
二、6大执行力
如何“让每件小事有人做”？
案例：开业准备--8大条线530件事情【全套开业倒排计划销项表】
如何让每个任务都“达标”？
3、如何“让每个人每天有事做”？
4、如何让每个人“今日事今日毕”？
案例：商业地产一线部门晨会+部门夕会到底该怎么开？
5、如何“让开会成为生产力”？
6、如何让每个人都会做会议纪要？
思考：签发、签到、签字三者在共识会与指令会中有何不同？
第六部分 筹备期工程6大关键点
1、商户消防证照--3招帮助商户按时取得消防开业证明
关键点：消防四证是哪四证？取证时间节点？高效取证方法？
2、商户开业计划--5个节点管控商家按时同期开业
3、装修前--装修准备+技术交底+图纸管控
关键点：前期规划设计对接、不同业态商家技术交底、一店一色管控
4、装修中--日巡检+夜总会
5、装修后--2类验收：隐蔽工程验收+完工验收
6、工程移交--3步曲：先接管，后满负荷测试，再移交
