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《土地一级开发管理、融资模式及成本核算》

讲师谯闻东 课程类别开发流程   
 
课程时长:2天 欢迎地产企业、培训机构咨询合作  
 
 
 
                  
 
课程对象
房地产企业董事长、总经理、开发副总、开发部经理及前期人员
课程介绍

  一、一级土地开发管理理念

  1.土地一级开发基本理念(含区域一级土地开发前景、地块价值评估、经济技术可行性)

  2.南北方对于一级土地开发理念差异对比

  二、一级土地开发管理模式

  1.政府主导模式

  2.无序开发模式

  3.政企结合模式

  4.借壳上市模式

  案例:全国土地一级开发典型项目汇总

  三、一级土地开发的内涵及特点

  1.常规内涵及特点

  (1)土地(土地指标获取,土地整理及征用等)

  (2)道路

  (3)桥梁

  (4)水电气等公共配套

  (5)房屋拆迁及安置

  2.特殊内涵及特点

  (1)土地规划(城市总体土地利用规划、地票运作等)

  (2)控制性规划

  (3)公共空间、开发景观

  (4)附属工程等(道路绿化、涵洞工程、安置房和公租房等)

  四、一级土地开发与运营

  1.一级土地整理流程图

  2.一级土地项目开发管理

  (1)一级土地整体战略定位

  (2)项目开发步骤及强度

  (3)开发周期策略

  3.一级土地开发运营管理

  (1)运营策略比较与选择

  (2)分期出让时序问题

  (3)项目运营保障的策划

  (4)针对项目优惠政策的策划与获取

  (5)项目拟合作方式的建议及策划

  4.一级地块开发的包装与推广

  (1)一级土地推广的特点及模式

  (2)土地营销艺术的分析

  案例:海南神州半岛土地营销

  五、一级土地开发的融资模式及成本核算

  1. 项目整体规模及出让比例定位策划

  2.土地开发成本分解(含前期规划费用、土地整理、市政基础设施费用、行政办公、管理费用、税费及财务费用、投资方的基本收益)

  3.投资收益分成模式

  (1)土地成本返还

  案例:龙湖地产一级开发项目的土地成本核算与返还协议

  (2)增值收益确保

  案例:重庆江北步行街城市综合体土地增值收益案例

  (3)土地交易中溢价处理

  案例:海南项目溢价分成模式

  3.融资模式解析

  (1)融资平台的寻找与建立

  案例:天津经济技术开发区融资平台建设

  苏州工业园区的融资平台管控

  (2)融资渠道的挖掘(含债权融资、企业债券融资、银团与银行贷款、短期融资券与中期票据、私募债、夹层融资、信托融资、委托贷款、股权信托等)

  案例:某大型地产集团的融资模式(2-3个案例)

  (3)BT模式在土地一级开发中的运用

  案例:海南BT模式分析

  六、一级土地开发项目的风险及控制

  1.风险问题(结合案例)

  (1)交易方风险

  (2)国家及当地法律、法规变动风险

  (3)人脉风险

  (4)融资风险(地方政府债务问题)

  2. 风险控制策略及手段

  (1)合理分配资金,滚动开发

  (2)品牌开发企业的一二级联动

  (3)人脉平台的建立、维护与监控

  (4)政策空白点的机会把握

  (5)补充协议,约定权利

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