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《房地产企业并购重组税收实务及市场下行期房企回款保卫战》

课程类别财税管理 课程时长:2天    
 
 
 
                  
 
课程对象
1.房地产公司中高层管理人员(董事长、总经理、项目总、营销总监、总工程师、部门负责人);

  2.房地产公司运营管理中心、财务中心、成本管理人员(成本部、造价部、合同部)及各职能部门中高层管理人员等;

  3. 总会计师、财务总监、投资总监、资金经理、财务部会计师及营销部、客服部主管/经理;
课程介绍

【课程收益】

  1.了解销售回款的前提及促进客户回款的方法;

  2.学习并掌握回款的保障是建立牵引及对内对外的约束机制;

  3.如何换位思考,了解营销与财务在销售回款中存在的痛点;

  4.学习销售回款的创新放款形式;

  5.学习并掌握预售监管资金核拨的方法及创新形式;

【课程大纲】

  第一天:房地产企业并购重组税收实务

  一. 房地产企业重组企业所得税

  1.合并

  1)合并主导方及重组日

  2)重组各方涉及的税务状况及财务状况变化

  3)税收优惠承继

  4)合并的方式:(1)母公司合并全资子公司 (2)母公司合并非全资子公司

  (3)子公司合并子公司(4)全资子公司合并母公司(5)非关联公司之间合并

  5)问题:企业合并中小股东企业所得税如何处理?

  2.分立

  1)股权支付及亏损弥补

  2)重组交易的实质结果

  3.投资

  4.划转

  1)100%直接控制的母子公司之间

  2)受同一或相同多家母公司100%直接控制的子公司之间

  3)划入方企业取得的被划转资产,应按其原账面净值计算折旧扣除。

  二.房企重组增值税

  1.一并转让

  1)合并、分立、出售、置换等方式

  2)涉及的不动产、土地使用权转让行为

  2.留抵税额

  3.在建工程转让

  4.无产权地下车位转让

  5.不动产对外投资:包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。

  6.划转:土地受让人变更为项目公司

  思考问题:

  1)企业分立,原企业注销,原企业留抵的进项税能否转入新分立的企业继续抵扣?

  2)企业分立,原企业不注销,原企业留抵的进项税能否转入新分立的企业继续抵扣?

  3)企业合并、分立是否需要开具增值税发票?

  4)房地产企业未开发项目的土地成本如何在新的项目公司抵减增值税?

  三.房企重组土地增值税

  1.政策适用(以投资为例)

  2.投资主体不变

  3.股权转让的土地增值税

  4.在建工程整体转让的土地增值税

  环节一:转让方在处置未竣工项目环节;

  环节二:购买方后续开发未竣工项目再转让环节;

  1)购买方对未竣工项目进行了完全的拆除

  2)购买方对未竣工项目进行了重新规划设计等实质性改动

  3)购买方在未竣工项目的基础上进行开发

  5.重组后再转让的土地增值税处理

  6.合并分立

  7.划转

  四. 房企重组契税

  1.整体改制

  2.公司合并

  3.公司分立

  4.划转:同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转;

  5.投资:母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资,视同划转;

  五. 房企重组印花税

  1.政策适用

  2.资金账簿的印花税

  3.合并分立的印花税

  4.产权转移书据的印花税

  六. 房企重组个人所得税

  1.按股权转让征税

  2.按先收回再投资两个环节征税

  3.《关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》

  第二天:市场下行期房企回款保卫战

  一.近期政策对房地产行业的影响

  房地产融资政策最新政策研判

  二.房地产行业面临的资金问题

  1. 资金对房地产行业的重要性(分业态阐述)

  2. 房地产公司主要资金来源及面临的问题

  3. 房地产销售市场疲软,按揭回款雪上加霜

  三.房地产如何解决资金问题(开源)

  1. 拓宽筹资渠道,缓解资金困难

  2. 加强销售回款,持续输入现金流

  3. 打好基础功,对接资本市场

  四.促进客户回款的方法

  1.销售回款的前提:有质量的销售服务

  2.案例分析:销售与回款的取舍

  3.案例思考:销售回款的意义

  4.销售回款的基石:解决客户按揭痛点

  五.销售回款保障的建立

  1.回款体系建立:牵引及约束机制

  2.营销与财务在销售回款中存在的痛点

  3.如何换位思考,在合作中解决双方痛点

  4.案例分析-应收账款构成分析及解决思路

  六.销售回款的创新放款形式及案例分析

  1.置合贷款的创新形式

  2.大型商业物业回款策略

  3.车位贷款的创新形式

  4.精细化管理提高回款效率

  七.银企合作的建立与管理

  1.案例分析-按揭合作协议要点

  2.战略合作关系建立

  3.银行工作效率管控

  4.按揭放款规模争取

  八.预售监管资金核拨的方法及创新形式

  1.预售监管资金核拨概述

  2.预售监管资金核拨创新措施及案例分享

  3.预售监管资金核拨工作思路及方法

  九.房地产如何从管理要效益(节流)

  1. 规范内部管理,形成良好机制

  2. 树立全员资金意识,发挥销售主观能动性

  3. 房地产企业转型初步探讨

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