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商业综合体之购物中心全程物业运营管理与品质提升策略

——专访商业地产运营专家:张亦军老师
2021-07-14 17:42 房课网

摘要:2017年2月—2021年7月,张老师为多家商业地产开发商和商管公司提供商业项目的前期建筑规划设计、开业筹备、商管体系建设、运营品质提升等专业咨询顾问服务,帮助企业实现了:节省上亿元的项目建安成本,并满足后期商管和租户的运营需求;帮助梳理和调改商业项目建设和开业关键节点,确保项目按时开业;输出商管体系管理规范和文件,确保商管三级管控架构清晰、流程明确;强化内训,在项目运营管理、规划设计节能增收、设施设备管理、环境管理、消防安全管理、客户满意度等方面输出品质提升策略方案。

  行业痛点

  1、商业项目产品前期规划设计与后期商业运营的需求不一致,不符合商业运营实际,如何进行风险的预控与化解?如:商业三流动线、电力负荷、设施设备选型及节能、建设的施工质量、租户工程交付条件、使用管理功能等不满足。

  2、商管团队如何针对项目建设节点,制定开业关键计划,确保项目按时圆满开业?同时,把控施工质量和调改商业设施设备,帮助项目节省投资、调改成本、招商成本?

  3、商管如何进行规范的项目交付接管查验,规避设施设备存在的工程缺陷风险,保证运营需要和确保资产保值增值?

  4、商管(集团)公司招商、运营(客服)、市场策划、工程物业、财务部门如何有效的进行内部各类资源整合?建立怎样的商管体系、管理规范文件和流程?

  5、商业项目运营期如何进行有效的租户管理、服务和节支创收,多渠道增效?

  6、商管公司应建立怎样的商业项目全生命周期资管思维?

  7、如何提升资本者、租户、消费者和其他第三方的满意度,获得商业项目知名度和社会美誉度?

  本次房课专访特邀商业地产运营专家:张亦军老师。

  张老师希望通过其积累的15年星级酒店管理和20年商业项目运营管理丰富实操心得,为商业地产开发商和商管公司发展赋能,帮助商业地产开发商和商管公司在商业项目的规划设计优化、建设成本节省;项目运营需求满足;服务品质、运营效率、效益提升;公司良好形象建设、资产增值保值有所帮助。

  张老师介绍

  张老师毕业于上海工程技术学院工商管理专业。高级服务师、高级经济师、物业管理师。

  张老师自2001年起进入房地产行业,长期从事大型城市(商业)综合体、顶级写字楼、产业园区、高端住宅、服务式酒店公寓项目运营管理研究与实战。发表有专业论文5篇。 擅长:前期规划设计优化;项目筹开、接管查验;前后期商业运营、工程、物业管理;后期商业管理标准化体系建设、服务品质提升培训。

  张老师曾任职于中国平安不动产资管、仲量联行、万达、盈石资产&创石商管、新城、月星环球港、五牛股权投资基金,担任重要管理职位。

  行业贡献

  张老师作为商业地产资深从业人士,拥有20年的专业经验,近10年的行业培训经验,具有深厚丰富的实操和理论基础。目前为英国特许房屋经理学会特许会员(CIHCM)、上海市物业管理行业协会专家、 上海市房屋土地资源管理局物业招投标评标专家,以及国内多家知名院校、咨询培训机构咨询师和特邀金牌讲师。几年间开授有40多场专业公开课和20多场企业内训课。

  张老师在开展专业公开课和企业内训的同时,并担任多家房地产开发集团和商管公司高级顾问,定期/不定期针对性地协助企业高管团队解决疑难问题,取得突出效果。

  服务足迹

  张老师从事商业培训生涯中服务了众多院校和优秀地产企业:为上海物业协会、同济大学、上海大学、上海经济管理中心、重庆理工大学、中粮集团、华润集团、中国平安、上海绿地集团、上海第一百货、招商商置、招商局物业、深圳中航九方、广州时代商业、山东鲁能商管、武汉南国置业、淮安市国资委、贵州麒龙房地产开发集团等多家院校和商业项目开发、营运企业内训讲师和高级顾问,专业能力受到企业和培训学员的广泛赞誉。在行业内享有较高声誉。

  案例精选

  某直辖市中心城区拟开业的商业项目,由于规划建设中的地铁线突出地面2.2米高的一号出入口及三个2.45米高的风井口,分别紧挨着商场建筑物仅有的西侧和南侧二个主出入口,中间通行距离不足3米。无疑对当时还处于建设期和招商期的定位“奢侈品”的商场造成严重负面影响和挑战:造成项目底商没有对外商业昭示性,人流动线受阻;1层和负1层沿街主力奢侈品牌因此持犹豫或退出态度,整个项目招商陷入困难;若营运团队在品牌级次、租金价格、装补等商务条件上作出调整让步,或降档重新招商,势必对整个项目的按时开业、商业定位和预期租金收入有严重缩水风险。

  在开发商和营运团队一筹莫展之际,张老师主动请缨,分别与投资建设方董事长和营运公司总裁沟通,达成: 取得对方董事长专项授权,组建跨部门的专职攻关小组;组织人员到其他一线城市考察成功案例;主导编制调改方案和调改预算;建议调改费用回收方案;争取商圈办及区政府资源的支持和协调;加强与地铁公司的沟通,向地铁公司阐述并据其技术规范提交和修改可行性方案;联合区政府、商圈办、投资建设方、营运公司和地铁公司召开多方专题会议;签定政府担保的代建三方协议;落实和监管调改方案的成功落地。

  通过上述一系列举措,项目在试营业前完成了地铁出入口及风井设施调改;得以挽回85%原处于观望犹豫的高端品牌租户,实现了项目品牌定位目标;极大减轻了投资方和营运方的经济负担,挽回租金和其他经济损失至少在8000万元,救活了整个项目;调改后动线的丰富和外围形象的提升,引流作用显著,增加了试营业租户的经营收入和经营信心;调改费用85万元,通过下沉式地铁出入口自动扶梯三边墙面和沿口玻璃栏河广告收入,可在一年内予以回收;同时,通过打通商场6F通往6万方的甲级写字楼的电梯核心筒,增加停靠层站,方便写字楼办公人员直达商场,完善了引流和促进销售功能。最终,地铁口设施调改取得了政府、投资方、营运方、租户、地铁公司五方满意效果,张老师亦圆满完成了个人挑战,担当素养和业务能力获得各方好评。

  老师观点

  1、商业物业的前期介入是总裁工程,可以为商业项目的“度身定做”创造最大使用和运营价值,确保商业项目的增值保值功能;

  2、商业项目竞争最终是商业人才的竞争,确认和完善企业内外培训机制是兴业的认知保证;

  3、“铁打的营盘,流水的兵”,在人才流动的情势下,加强商管平台搭建和规范化流程建设是企业快速发展、基业长青的制度保证。

  课程特点

  时间紧凑、互动充分、案例丰富实用、具有超强落地实操性,深受学员好评。

  受众人群

  商业地产总裁/副总裁、商业地产集团/商管集团总部职能中心总、商管区域总、商管项目总、商管运营总/工程物业总及运营条线经理级以上负责人。

  干货点剧透

  一、商业物业运营管理在商业综合体中扮演的角色

  二、全程商业物业运营管理的战略意义和作用

  三、全程商业物业运营管理的五个阶段

       1、规划设计期重点

       2、前期筹备期重点

       3、开业启动期重点

       4、运营服务期重点

       5、品质提升期重点

  四、商业物业运营管理服务的终极目标

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  老师寄语

  由于国家对住宅地产调控的影响,使住宅房地产开发企业开始转型,加大了商业综合体开发比重。其次,伴随着中国城市化率的逐渐提高,消费升级,第三产业所占GDP的比重不断扩大,对商业综合体促进也进一步增加,也吸引了更多投资者将更多的资金投放到了商业综合体领域,致近年商业综合体的发展提速。

  随着各地商业综合体的不断出现,为确保项目的增值保值,商业物业运营管理的必要性已得到资本市场充分且广泛的认可。它既是商业综合体前期设计、规划的一个重要组成部分,也是商业综合体后期良性运营发展必不可少的一环。建立以商业物业运营管理参与项目开发、设计、建设、招商、运营相结合的现代商业物业运营管理必须成为传统物业管理升级变革的主要方向。拥有丰富的商业综合体物业运营管理前介服务和后期运营管理经验的复合型团队的介入,规范化制度流程的建立与执行,是商业综合体成功的必要保证。

  结语

  专访最后,房课君也感同身受,如今国内商业项目层出不穷,竞争日趋激烈,特别是“懂商业”人才缺乏,且大多集中在商业头步运营商企业,这给新转型的商业项目开发商和运营商带来了一定的发展挑战压力。要想立足于后商业地产时代,就一定要注重从市场、消费者体验的角度出发,在商业项目产品的研发设计硬件上作提升,在人才建设、制度建设软件上下真功夫!在此,房课君期待张老师能为更多商业地产企业在商业项目运营方面赋能,从而提升他们的核心竞争力,获得商业项目成功的制胜法宝。

文章关键词:专访 张亦军
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