一、商业地产的定义
（一）商业地产的概念
商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。以区别于以居住 功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用 于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、 功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产， 属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零 售业的地产形式，是狭义的商业地产。
商业地产开发与零售紧密关联。零售店是商业地产开发的重要组成要素，业态是零 售店向确定的顾客提供确定的商品和服务的具体形态，业态是零售活动的外在表现形式。 通俗地理解，业态就是指商业地产项目卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。在商 业地产拿地后，建设前，最主要的任务就是对开发的业态形式进行科学的判断。
（二）城市综合体的定义
城市综合体是将城市中购物中心、写字楼、住宅、酒店、公寓、会展中心等三项功能以 上集于一体的大型公共商业设施，不单功能物业不同的是，城市综合体各部分功能设施 之间相互依存、相互助益，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的经济聚集体。
城市综合体的分类
知名开发商的运作特点
（三）购物中心的定义
中国购物中心的分类
中国购物中心的发展阶段
城市型购物中心特点
区域型购物中心特点
（四）购物中心与百货的区别
1、客群定位不同
传统百货均有明确的客群定位，而划分定位的依据主要是收入和阶层，因此高端百 货、中高端百货、低端百货的定位与百货内商品品类的价格定位基本一致，因此客单价、 提袋率等是衡量百货公司业绩的重要指标之一，而购物中心却对这些指标的依赖度不同。
购物中心的客群定位是以年龄、喜好、消费心理、消费行为甚至是社会发展趋势等 更多因素指标衡量，抓住某一量级消费群的特有或者潜在消费心理，将有这些相同定位 和属性的品牌租户聚集起来，这是购物中心需要考虑的，而单纯的依靠收入和某一阶层， 是不足以成功运营一个购物中心的，因此百货与购物中心首要的区别就是客群的定位不 同。
2、零售功能不同
零售功能性是传统零售业发展的必然趋势，而不同的零售业态所定位的零售功能亦 不相同，传统百货一直以服装服饰、鞋帽箱包、化妆护肤品等高毛利的品类为主，将同 一品类的商品聚集在一起进行关联销售是传统百货一直坚持的。而购物中心却在租户组 合上与百货有明显的差别，购物中心经营的是店铺，店铺经营的是消费者，因此购物中 心更加关注它所经营的店铺是什么品牌，品牌的商品是什么?购物中心可以将购物、餐 饮、休闲娱乐等不同业态有机组合在一起，达到规模效益最大化，因此购物中心的商铺 分类与百货的品类划分完全不同，根本的不同在于，百货是按照品牌提供的商品品类划 分，而购物中心按照消费者需求划分，简而言之，百货按供给方划分功能，购物中心按 需求方划分功能，按需求市场确定的零售功能是购物中心业态在中国能够有更大发展的 关键因素之一。
3、商业空间作用不同
无论是百货还是购物中心，线下实体商业都构成了一个空间，而这个商业空间所产 生的作用是什么?从人类有交易行为开始，交易的场所就随之产生，从古老的集市到现 今的 Shopping Mall,零售空间一直在发生着变化。百货作为传统行业的重要零售空间， 建立了一个能够满足大众消费者购物需求和欲望，并提供各类商品的空间，在这里，消 费者可以挑选到自己需要的并合适的商品带回家，因此百货的空间更多的是为商品打造， 是商品的展示空间，同时也是容纳消费者购物的空间。而购物中心的空间作用到底是什 么?购物中心对空间的打造是一个购物中心开发的首要问题，为什么购物中心要重视空 间设计?首先，购物中心是在经营一个场所，它需要的是消费者走进这个空间，并能长 期停留在这个空间，而消费者的长期停留的基础是需要有更好的空间体验，因此购物中 心在空间设计上要比百货更加重视，购物中心的空间设计出发点是从消费者，为了能吸 引并留住消费者，购物中心努力经营自身的空间。
4、经营方式不同
经营方式是百货与购物中心的本质差别，统一管理、统一经营是百货的联营和自营 模式总结，而统一管理、分散经营是购物中心租赁模式的概述。实际上，在管理上，百 货与购物中心都是需要统一管理的，只是管理的对象和管理的程度在运营的过程中，由 于角色不同，而产生的结果具有差异性。两者的核心差异在于经营方式，百货的联营扣 点让百货对定价、现金流具有一定的自主权，而购物中心的租金形式让品牌店铺有更大的经营空间。因此，更愿意将购物中心看作为一个社会分工的结果，零售品牌更注重经 营自己的品牌价值和消费者，而购物中心经营着入驻的品牌店铺和所有品牌店铺辐射的 消费群，购物中心的责任更加重大。不同的经营方式决定百货转型购物中心面临的首要 问题，只有在真正了解的基础上做购物中心，才能经营一个成功的购物空间。
5、渠道作用不同
对于零售品牌来讲，无论是国际还是国内的品牌，渠道的选择是品牌发展的首要战 略性问题，那如何选择适合自身品牌定位的渠道?不同的渠道能为品牌带来的效应和附 加值是什么?
百货与购物中心作为线下零售的主要渠道，深入研究两者渠道作用的不同是国内本 土品牌发展的必经之路。在过去的十年，购物中心的数量一直在不断增加中，数量是衡 量渠道标准之一，因此越来越多的国内零售品牌开始关注购物中心渠道。一直以来，百 货是国内零售品牌拓展的重点渠道，百货的渠道作用体现在百货的自身品牌价值、以促 销为形式的销售额提升、联营扣点的抗风险性、与连锁百货共扩张等等。而购物中心的 渠道作用体现形式却与百货不同，为零售品牌提供更多的客流，更大的品牌设计空间， 更多的品牌租户附加值，更好的体验环境，更自由的经营方式等等，这些品牌的附加值 随着购物中心经营的越成熟而得到更多，这也是成功的购物中心会吸引更多品牌进驻的 原因。另外，随着购物中心自身的品牌连锁发展，品牌租户将有更多的拓展机会。
6、品牌效应不同
对于百货与购物中心两者而言，都具有一定的品牌效应，这些品牌的效应是百货内 的零售品牌专柜和购物中心的零售品牌租户累积作用的，因此不同的品牌将对百货与购 物中心产生不同的品牌效应。百货的品牌效应集中在满足消费者日常所需的商品品类中， 而购物中心的品牌效应集中在满足消费者生活方式的零售业态中。随着人们的生活水平 提高，越来越多的消费者不愿意花大量的时间精力到百货公司挑选一件自己需要的商品， 而更多的愿意将时间花在餐饮与休闲娱乐方面，在这个过程中，随机的，潜在的，冲动 的消费将成为零售的增长点。在中国的购物中心发展过程中，国外的服装品牌对购物中 心的推动作用不可忽视，优衣库、ZARA、H&M 等快时尚品牌所选择的购物中心渠道一定 程度上促进了中国购物中心的快速发展，因此，这些国际品牌的品牌效应对中国本土品 牌造成一定的冲击，同时也为购物中心蒙上了快时尚定位面纱，吸引着越来越多的追求时尚的年轻消费群走进购物中心，而传统百货对年轻人的吸引力正在逐渐下降，同时， 零售品牌的连锁化发展某种程度上削弱了百货的竞争力和差异化，面积更大、环境更好、 体验更好的独立直营店铺吸引消费者前往这些店铺所在的购物中心。
7、团队思维不同
无论百货还是购物中心，本质都是在做零售，虽然表现形式不同，但最后做的均是 持续的零售经营。而经营的核心是人，是团队。因此不同业态的团队执行者思维是不同 的，百货的经营思维一直以价格敏感度为核心，将促销作为增加销售额的必备工具，而 购物中心的经营思维是如何将人吸引进这个场所，因此营销活动是购物中心必备的运营 工具。两者的思维差异根本在于促销与营销的不同，促销的目的在于销售商品，而营销 的目的在于吸引客流加入，这也是运营团队思维的不同，因此认为百货转型做购物中心 应在营销活动上挖掘的更深入。另外，中国的购物中心市场营销方面发展的相对落后， 更多的开发者将目光和精力放在前期开发招商工作，而忽视运营的结果。
8、价值导向不同
传统百货的销售增长趋势受宏观经济周期的影响较为明显，而购物中心的销售额来 自于多种零售功能的业态，当经济下滑时，休闲娱乐的销售占比反而有增加，这已经成 为一种经济学理论，例如，当美国经济危机时，影院生意反而越来越好，更多的人需要 用休闲娱乐缓解压力，同样，在中国年轻人压力日益增长的环境下，咖啡、书吧、影院、 特色店、文化店等各种主题特色的店铺受到更多年轻人的欢迎。而这些新兴的、小型的、 特色定位品牌在购物中心可以找到适合的位置生存发展下去，而这些毛利率不高却需要 大量、持续客流的店铺不适合在百货中生存，购物中心的租赁形式成为他们的首选。购 物中心的价值导向更倾向于创新和共赢，而百货的价值导向更倾向于传统和销售。
9、消费体验不同
随着电子商务的快速发展，线下零售的冲击日益明显，越来越多的观点认为线下零 售与电子商务的竞争不具备优势，甚至认为未来线下零售将取代电子商务。线下零售不 仅不会被电子商务取代，更可能的是线下零售会利用好互联网工具，发展的更成熟。线 下零售的核心竞争力即是体验，体验是不可完全负责的，无法全部量化的感性力量。而 体验的来源是消费者的消费心理、消费行为、消费需求等持续变化的主观指标，这些指标无法被互联网全部 IT 化。目前，在互联网发展大潮中，百货受到的冲击比购物中心 要严重，原因之一即是购物中心里有一定比例的餐饮、休闲娱乐等体验业态，这些业态 是消费者无法不出家门，仅靠互联网实现体验的，因此，人类的社交性也是线下零售尤 其是购物中心发展的必然。体验不仅仅在业态的不同上体现，更在于空间、环境、服务、 营销等等细节体现，这些是百货与购物中心体验感差异的重要因素。
10、社会价值不同
百货与购物中心均是商业活动空间、场所，同时也是商业参与者，因此商业体的本 质让百货与购物中心都将产生社会价值。增加财政税收、增加就业、增加 GDP 等等均是 社会价值的体现。但百货与购物中心在社会价值上也有不同的体现，某种程度上，购物 中心是一个开发的、融合的、丰富的品牌资源平台，它能让中国更多的本土品牌与国际 品牌形成有益的竞争格局，帮助本土品牌在品牌价值塑造上提供更多学习机会和参考标 准。同时，购物中心催生更多的创新品牌的崛起，无论在餐饮还是在零售方面，年轻人 创业的奇思妙想可以在这个平台上实现，共享平台客流资源和品牌价值。
（五）商业地产开发业态形成及其特点
四大业态业种分类
商业地产的开发业态形式可具体分成以下九种：百货商店、连锁超市、便利店、 折扣店、商业街、专卖店、购物中心、仓储商店、家居中心。
1.百货商店
百货商店是指在一个建筑物内，集中了若干专业的商品部并向顾客提供多种类、 多品种及服务的综合性零售形态。包括经营多品种、多门类的综合性商店和大中小型综 合经营的商店。
特点：
（1）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式；
（2）商品结构为种类齐全、少批量、高毛利、以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、 家庭用品为主；
（3）采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功 能齐全；
（4）选址在城市繁华区、交通要道；
（5）商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象；
（6）商店规模大，在 5000 平方米以上；
（7）商店设施豪华，店堂典雅、明快；
（8）目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人
2.连锁超市
超市是源于法国家乐福 1963 年创建的特级超市该业态首次将生鲜食品超市与大型 非食品折扣店有机结合。它倡导：超大的营业面积、一站式的购物消费、超低的价格体 系、自动式的消费方式，以家庭消费为目标客户。超市是一种以价格低廉及商品一站式 消费来吸引购物距离不便顾客的零售业态，超市成功经验的基础是如何最大限度使顾客 增加来店频率与提高平均消费客单价。
特点：
（1）采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行；
（2）商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品以肉类、禽蛋、水果、水产品、 冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必须品为主；
（3）营业时间每天在 11 小时左右，可采取连锁经营方式，有一定的停车场地；
（4）选址在居民区、交通要道、商业区；
（5）商圈范围较窄，以居民为主要销售对象；
（6）商店营业面积在 500 平方米以上，目标顾客以居民为主。
3.便利店
便利店最早起源于美国，是在 20 世纪 40 年代末作为超市的补充形式而诞生的，便 利店基本可以概括为面积小、服务时间长、品类少、日常生活服务性强，地处于人口密 集区域等特征。
特点：
（1）以开架自选为主，结算在进口（或出口）处的收银机处统一进行，可采取连锁经 营方式；
（2）商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等；
（3）营业时间长，一般设定在 16 小时以上，甚至 24 小时，终年无休日；
（4）选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企 事业所在地；
（5）商圈范围窄小，一般设定在徒步购物 5~7 分钟到达的范围内；
（6）商店营业面积在 100 平方米左右，营业面积利用率高；
（7）店堂明快、清洁，货架丰满；
（8）目标顾客主要为居民、年轻人。80%的顾客为有目的的购买；
（9）经营实行信息系统化，开展单品管理；
（10）便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格。
4.折扣店
折扣店是英文“OUTLETS”的音译，其含义为出路、销路、市场。在西方现在是最 为流行的一种商业业态，它是介于标准超市和大卖场之间起补充作用的商业业态，这类 店铺规模都不大，多位于城市郊区或地价较低的地区，购物环境简洁明快、内部不做太 多装修，以求最大程度让利于消费者所经营的货品都采用指定品牌加工，采购量大，折 扣店的商品价格比一般大卖场还要低 10%左右。
5.商业街
商业街是指为数众多的零售商店集中在一个区域内，以一定的规模和规律，形成带 状的商业群体。商业街不同于商业区（组成城市地域的基本街区），也不同于商业圈（特定商业中心地的商业职能及其影响的地域范围），商业街地处城市中心，各类商店群集， 顾客即能买到所需商品又能在此从事文化娱乐、品尝风味食品、享受综合服务。从此特 性看与 SHOPPING MALL 的功能还是有相通之处。
依据对商业街的类型划分，可分为四类：
(1)邻里型商业街 地处地方城镇中心，街区长度 100~200 米，商业设施 1~2 层，商业密度为 50%~80%。 自身服务人口为 3000 人，可辐射人口为 1 万人。来此区域购物的人群主要依靠步行和 自行车，目的是单纯购物。该区域构成形状为线状，商店数目 50 家、行业数目 20 家， 核心为副食品店或商品超市。该街区采购单次数额低，但较频繁。
(2)地域型商业街 地处地域中的城市内，街区长度 500~700 米，商业设施 2~4 层，商业密度为 70~90%， 自身服务人口为 3 万人，可辐射人口为 10 万人来此区域购物的人群主要依靠公共交通 工具，正常日客流量为 1 万人，来此购物的比例大于闲逛的客流比例。该区域构成带状 附以树状结构，上端数目 300~400 家、行业数目 100 家，可信为粮油食品店和百货店。 该街区采购单次购物数额大，而且频率高。
(3)地区型商业街 地处中等城市中心区或大型城市副中心，其城市人口为 30 万人，可辐射人口为 100 万人。来此区域购买的人群主要依靠公交车、地铁等交通工具。正常日客流量为 5 万人， 商业街构成形态为环形成圈形。商店数目 1000~3000 家，行业数目 200 家，核心为百货、 服装、五金交电等专营商店。来此购物的频率最大。
(4)大型商业街 地处大城市中心或交通便捷处，街区长度为 1000~5000 米，商业设施为 6 层以上， 商业密度为 80%~100%。其城市人口为 100 万人以上，可辐射人口为 300 万人。来此区域 购物的人群主要依靠公交车、地铁、火车等交通工具。该商业街构成形态为平面圈状。 内为观赏、服务、饮食、商业等综合方式，行业有高档次商店、高档餐饮、高级娱乐中 心，数目为 300 个，核心为高级时装店，大型游乐场所、各类专业服务店、贸易洽谈场 所和汽车商店等。来此街购物的人群购买频率低但数额巨大。
综合下来可以看到商业街的形成和最终发展规模与地域（远期规划）人口流量密切 相关。商业街不同于其他商家聚集地的最大区别在于商业街的主题。
6.专卖店
专卖店是专营店、专业店、直销店的统称，主要包括服装、电器、办公用品、家装 用品、汽车、体育健身、化妆美容、工艺品、黄金珠宝、书店、音像制品、妇幼儿童用 品、男士用品、机械设备等。其中服装专卖店是专卖体系中范围最广，变化最多的一种 类型。专卖店是品牌进行宣传推广自己的重要平台，是因为人们购买力提高、购物环境 和消费心理变化而形成发展的，专卖店的经营方式可分为厂价直营和加盟代理。
特点：
（1）采取特定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营；
（2）商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可供选择余地大，以某类商品为主， 经营的商品具有自己的特色，一般为高利润；
（3）注重品牌声誉，从业员需具备丰富的专业知识，可以退货；
（4）选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内；
（5）商圈范围不定；
（6）营业面积根据主营商品特点而定；
（7）目标市场多为流动顾客，主要满足消费者对某类商品的选择性需求。
7.购物中心
SHOPPING MALL 购物中心 SHOPPING MALL 简称 MALL，美国对 MALL 的诠释是指“在毗邻的建筑群中 或一个大建筑物中，许多商店和餐馆组成的大型零售综合体”，由开发商建设、统一管 理的商业设施，它拥有大型核心店、多样化商业街和宽广的停车场，能满足消费者的购 物需求和日常生活的商业场所。MALL 的支柱是大型的百货店或综合超市，大量的则是组 成室内商业街的多种专业店，还有餐饮、娱乐等企业。
特点：
（1）由发起者有计划地开设，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，开展 广告宣传等共同活动，实行统一管理；
（2）内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态 和餐饮、娱乐设施构成；
（3）服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积，设相应规模的停车 场；
（4）选址为中心商业去或城乡结合部的交通要道；
（5）商圈根据不同经营规模、经营商品而定；
（6）设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制；
（7）目标顾客以流动顾客为主。
8.仓储商店
在大型综合超市经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销一体、以 提供有限服务和低价格商品为主要特征的、采取自选方式销售的零售业态。
特点：
（1）选址在公路边、交通要道和利用闲置设施；
（2）主要商圈人口为 5~7 万人；
（3）商店营业面积大，一般在 4000 平方米以上。部分商品部门采取租赁制，把无店名 的专业连锁卖场和供应商引进店内经营；
（4）商店构成以新开发上市的商品为助力商品，自有品牌占相当部分，主要是面向广 大的工薪阶层服务；
（5）作为价格策略，每天都以较低价格销售全部商品；
（6）经营同其他零售业态能进行价格比较的、知名度、普及率都较高的商标商品或价 格一般被众所周知的商品；
（7）商店设施简单化，应用超市开发的销售技术和管理理论；
（8）仓储商店的价格影响力，大型综合超市商品供应计划的方法及选址理论等融为一 体，灵活运用；
（9）可视性连锁经营；
（10）设有一定规模的停车场。
9.家居中心
以与改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为 主的，采取自选当时销售的零售业态。
特点：
（1）选址在城乡结合部、公路边、交通要到或消费者自有房产比率较高的地区；
（2）商品构成主要以房屋修缮和室内装修、装饰品、园艺品、宠物食品、室内外用品、 洗涤剂以及日用杂品等；
（3）作为经营策略，发挥廉价商店的低价格销售和超级市场的开架自选销售等优势；
（4）提供一站式购物和一条龙服务；
（5）可采取连锁经营方式，有一定规模的停车场。
（六）商业地产建筑定位
【导读】商业地产中对建筑的定位是比较复杂，也是考虑因素相对较多的一个环节。不 同的经营内容对建筑的需求也是不一样，因此前期合理的定位，将在很大程度上降低后 期工程的难度，也避免了因建筑定位不合理，进行二次改造带来的不必要的资金投入。
一、分析商圈属性及经营模式
1、商圈属性
商圈属性，就是其是批发市场，还是零售市场，抑或是淘货市场。它们有本质的区 别，批发市场和零售市场对通道、环境、店面的要求是不同的，同时淘货市场应该属于 零售业里面要求更高一层的市场的概念。
因为批发市场走货的特殊性，首先往往会设置更多货梯，同时会考虑货梯更大的负 荷和载重；其次就是通道设置，由于批发市场往往会有小车拉货行为，通道相对来说要 比零售市场宽。一般来说，零售市场的正常通道宽度在 2.4～2.8 米；批发市场主通道 在 3～3.2 米，更大的可能到 3.6 米，有时一层考虑到消防通道和人行走道相兼容的情 况，甚至能做到 8 米，辅通道一般最低为 2.4～2.8 米，这样才能满足正常的拉货需求。 所以，前期的建筑定位要特别精准和科学。
作为零售市场，淘货市场对建筑风格、环境的要求相对更高，主要是对卖场的环境 要求比较苛刻，如层高、灯光、吊顶、地面的装潢装饰以及店面的风格等，必须要打造 出一些对建筑有依附性的相应的特色。比如，如果层高比较矮，做完空调管道、通风管 道设置后，剩下的可使用的楼层高度就比较低，这种情况下，环境相对来说就比较压抑， 装修不出比较时尚、另类或者令人舒畅的感觉。
2、经营模式
经营模式，就是任何项目开发初期都要考虑打造成什么样的商业项目，如商业步行 街、可来回走车的更宽的步行街、室内步行街、大型的独栋商业体或者是高层下面的群 楼。不同的建筑模式，相对应的各个建筑定位是不一样的。
（1）市场类
市场类的商业形态，即独立的商业建筑体，可以做成一个简单的框架式结构，后期 每一个平层利用铺位大小分割比较顺利，一般步行梯稍微靠边不影响后期分割时，滚梯 可以在比较靠中间位置，也可以外挂两个观望梯等。独栋商业楼宇做商业往往采用这种 框架式的建筑模式，以利于后期的商业空间划分。
（2）百货类
百货类的商业形态，配套比较丰富，往往考虑到下面的商业。比如楼上会引进一些 影院、餐饮、电玩城、儿童娱乐宝等配套业态，这会提高对建筑的要求。如果项目在前 期初步定位时就考虑引进影院，那么在建筑方面的具体定位是影院所处的位置的挑高至 少要达到 6 米以上，才能满足影院的入住需求。
（3）步行街
如果是步行街类的产品，主要考虑的就是步行街的楼层。
步行街的主要类型是单独一层的步行街，中间一条通道两边是临街门市房。门市房 的建筑模式往往有几种：一拖二、一拖三。所谓一拖二，就是一楼是一个独立门面，但 是一楼内部正对应的门面有楼梯可以直接通往往二楼。而一拖三就是可以直接通到三楼， 这三层的铺子是作为一个整体进行销售、招商。这种建筑模式也有每一层的门面全是独 立的，在二层位置设置一个公共走梯或者公共电梯上到二层，上到二层之后有一个外走 廊进行人流的循环流通，外走廊紧挨着的是一间一间的二层的独立门市房，三楼相应也 是如此，这是独立一层、独立二层和独立三层的门市房设置。另外，也有可能设置成独 立一层，二层把三层拖起来，也有可能是一层和二层拖起来，三层是独立的。这可以根 据当地不同的商业特性、不同的商户需求和投资人的购买需求灵活变通，这种变通的前 提是，在进行建筑施工图纸设计之前，必须明确所有的定位，后期不能有大的变动；否 则工程起动之后进行变动将会付出很大的代价。
（4）购物中心类
购物中心类的商业可能设计得相对稍微复杂一些，因为购物中心的建筑模式可能设 计的范围比较广，这个购物中心有可能是一个独立的建筑体、建筑群、商业体、附属一 两条商业步行街，也有可能是内部步行街加内铺的形式等。
所以，前期建筑的大方向必须要考虑好，要根据商圈属性和经营模式决定初步的建 筑方向定位。
二、顺应开发需求，项目的开发背景
所谓开发需求，其实就是整体项目的开发背景。一般来说，项目的开发背景主要分 为三种：资金饥渴型、持有运营型和形象塑造型。
1、资金饥渴型
所谓资金饥渴型，就是以销售为主的项目在进行整体建筑定位时，首先要考虑的宗 旨就是利于销售，核心本质在于回款，这就决定了项目的所有定位和服务全部是为销售 服务的，奠定能顺利销售和实现最高价值的两个基础。
建筑定位要利于销售，主要有两个方法：一是铺位要划得小一些，因为铺位越小， 总款越低，越好卖；二是根据项目不同方向的商业价值情况确定建筑情况，尽量规避商 业价值低的地方，实现商业价值高的地方的面积最大化、价值最大化，同时把铺位规格 缩小到最合适、最好卖的范围内，顺利实现资金回笼。
2、持有经营型
持有经营型主要考虑的是建筑质量、卖场环境等建筑的各个方面必须要做到大气、 漂亮，甚至有的还直接要求要保证商业建筑十年或者二十年不落伍。因此，在进行建筑 定位时要有一定的远瞻性，要主要考虑建筑立面的几个平层关系和大的建筑参数。
建筑参数主要指，比如现在市面上在经营的商业项目都是地面三层，初步考虑能盖 到地面四层就可以，底下三层做商业经营，四层做配套、服务、餐饮、娱乐、休闲。但 是为了保证建筑未来几年内不落伍，因此要以远瞻性的目光进行建筑定位，可能在现阶 段就直接盖到七八层；或者如果开始不想投入高成本，那么从打基时开始把下面建得比 较牢，便于后期可以随时往上加盖。
另外，在层高方面，现在市面上的层高可能基本在 4.5 或者 5.2 米就能够满足经营 要求，但是随着消费诉求提升，所有的商业物业也都开始提升环境和品质，要保证层高 不落伍，就可以直接将首层挑高到六七米。
3、形象塑造型
从开发商或者开发企业集团层面，往往对形象塑造没有太高要求，但是如果从外来 投资方角度来说，在陌生的城市或者商圈运作一个开发项目，政府相应会有一些其他方面的要求，如建一个中高端的百货商场、打造两条特色步行街、盖一个五星级酒店等形 象塑造要求。所以，企业所有的建筑定位首要考虑的就是形象，即建筑的风格和造型， 以给人们带来震撼的视觉效果和视觉冲击力。
三、满足消费习性
消费习性其实主要考虑的是消费关系。
1、消费者的爱好
（1）观光电梯
比如，有的三四线城市的现代商业没有引进观光电梯，结果在开发项目时就直接建 筑定位必须在某一个地方挂两组观光电梯。原因是当地的消费者对此感兴趣，后期就会 有大量消费者奔着观光电梯而来，这样后期就会达到很好的吸引人流的效果。
（2）滚梯 平常的滚梯都是台阶式的，但有的批发市场考虑到通道和货梯不能满足正常的运货 使用，就会考虑通过滚梯实现拉货功能，同时由于台阶梯不方便上下拉货，有可能在定 位时，就直接把台阶梯处理成坡梯，既可能走人又可以拉货。
当然，消费者可能有很多其他层面的消费爱好和消费习惯，这就需要在前期针对消 费者访谈时，采集和归纳这些信息，以不断改善、完善，满足大多数消费者的正当要求。
2、消费抗性
比如，在做楼层设置时，有的消费者认为商业线能达到三四层就可以，即使有观光 电梯、滚梯或直升梯，也会认为五层太高，这时五层可能就没有设置的必要，或者至少 从现阶段来说，后期在招商、销售、运营方面都是有一定风险的。
所以在做任何新的商圈项目时，要根据当地的特性，如消费者的习性、爱好、抗性 等相应的抹去一些东西，同时把自身传统的一些商业规律、商业经验揉合进去，揉化掉 消费抗性。
3、气候差异
气侯差异对建筑的影响较大，比如北方的天气普遍比较冷，并且冷的周期比较长， 因此在北方盖建筑时，要注意以下方面：
首先，外立面的窗户尽量不要做得太多。
第二，对冷暖空调，尤其暖风空调的要求可能会高一些，所以在建筑定位阶段就要 求考虑空调的类型，用水、用电的总负荷，能实现多长周期的不间断运行等。
第三，地下商业设置是南北方商业地产差异里面最明显的，北方的建筑可以通过一 个下沉式广场下去，或者在地下单独做出入口，或者通过一层中间中庭的滚梯往下等设 置模式。
第四，步行街受气侯差异影响特别大，如室外步行街可以不牵扯统一的运营管理， 但是会涉及风雨等所有天气因素的影响，一旦下雨或者天气特别冷时，步行街的整体生 意要稍微差一些。因此，如果北方大部分冷的周期比较长，可以考虑打造室内步行街， 让它既有步行街的功能和感觉，又能通过室内的吊顶、空调、装修、灯光效果等避免天 气对消费者逛街造成的影响。
第五，气侯差异也会对步行街的一些走梯和电梯造成影响，比如做室外步行街时， 要考虑设置的电梯、楼梯、下沉式广场也是露天的，冷天气或者恶劣天气较多的城市， 会在下沉式广场、楼梯、滚梯上面加一个顶一样的罩子，既能做造型装饰，又能实现雨 雪天气的阻挡功能，避免物业维修和保养成本。
第六，因为雨雪天气很容易损坏设施、设备、建筑，所以还要考虑排水的影响，这 样后期在运营管理上就会省掉很大一部分麻烦。
四、把握各业态建筑特性
明确项目的业态定位、地方爱好、抗性、气侯、经营模式、形象、资金等问题后， 还有最大的一个核心考虑点——根据不同业态做相应的建筑定位。
不同业态、不同商业对建筑的需求是不一样的，一般来说，各业态的建筑特性主要 包括服装类、小商品类、餐饮娱乐类、家居建材类、五金机电类、古玩类、社区配套类 等。
1、服装类和小商品类
服装类和小商品类属于大众化的业态，在建筑层高上没有硬性要求，唯一有要求的 可能在铺位规格上。一般来说，做品牌时，铺位规格要大一些；做小商品零售时，铺位 规格可能小一些。如做化妆品需要的是环岛或围着柱子的岛型，做鞋需要的是鞋柜，即 矮柜、台柜，可以不做精品间。
2、家居建材类
根据不同的业态进行不同的建筑设置的最大差别是，大的业态方面差别比较大，对 建筑的要求是完全不同的。比如，大型家具建材类对建筑的层高有硬性要求，同时对铺 位规格也有一定要求，一般一个家居建材类店铺至少要 80 平方米，大到几千平方米不 等，并且要求是一个敞开的空间。同时通道要求要宽，能够满足货物的来回运输、调角 转送等。
3、五金机电类
五金机电对承重是有要求的。现在普通商业楼的常规承重要求是基本能满足大众需 求，如服装、小百货、化妆品等，承重可能是 350 公斤每平方米，而 450 公斤每平方米 足矣。但家居建材或者一些特殊的五金机电等机械类的东西比较重，每平方米的承重可 能需要达到 600 公斤、800 公斤。所以，项目要提前结合业态定位，考虑相应楼层、区 域的承重、层高、设置。
4、餐饮类
餐饮类对用电、化污池、上下水都是有要求的，需要提前考虑好，在做建筑定位时 要把方案都布好。
5、社区配套类
社区配套类一般多存在于临街门市房，而不能存在于一个独栋的楼宇里面。所以， 企业要结合不同业态、不同需求、不同硬性指标，进行整体建筑定位。
五、把控各业态铺位规格
铺位规格主要考虑的方面包括：现状、实际需求、总款承受。
1、现状
所谓现状，就是完成业态定位，通过调研确定每个业态所在楼层、店铺面积。
对于铺位规格的定位，例如当小户需要 10 平方米时，左右可根据 8.4 米的柱间距 进行三等分，中间留作通道，这样基本上一个铺子可能使用的面积在 12 平方米左右，以此标准铺位就全部划成 12 平方米。将整体的动线、铺位全部分割完之后，假如以后 需要大铺位，可以二合一、三合一或四合一，这样划分不受影响，并且铺位比较规整， 到招商阶段还可以自由把握，后期不至于发生大的变动。
如果前期想把铺子划成大小一致的，同时又能满足后期各个需求，首先要考虑的是 柱间距、通道宽度是一定的，各个区间不可能划得恰恰满足需求，所需的铺位区间只能 通过后期合铺实现，这种是最顺畅的。如果前期划得大小不一，后期就会发现很多柱子 都在铺位中间，导致铺子不好租、不好卖。所以，进行铺位划分时，要结合标准铺位的 规格、柱间距和柱子情况，沿着柱中线进行划分，尽量不要使柱子正好处于铺位中间。 一个柱子可能处于某一铺位的边角位置，并且整个柱子被四个铺位进行了四等分、二等 才会比较适用、比较好用。
2、实际需求
比如，市面上的铺位都是 10 平方米，但是按 10 平方米划完之后却发现消费者最低 都要 20 平方米，这时就要重新合，即二合一。所以，各业态铺位规格要在结合现状的 前提下，进一步通过与商户的沟通、与经营者的访谈，确定主流铺位需要的面积。
3、门槛承受
了解了市面的现状、消费者的需求后，就要按需求划分店铺。
例如，如果是资金饥渴型项目，就要实现快速销售、大量回款，需要将每一个铺子 的面积划得特别大，但是销售时就会特别吃力，因为铺位大了，总款就高，对销售造成 直接影响。这种情况下，企业还要结合总款门槛，通过前期访谈，了解投资人商户的意 向，包括小额投资人、主流的大部分商户能承受的购买店铺的资金能力、最低和最高一 年能承受的租金。然后根据总款进行倒推，计算出开发铺位面积的划分。
一般来说，开发链条的核心诉求是第一位的。如果企业不考虑现状、经营户意向的 规格，还是根据倒推法计算铺位规格，若得出的结果比实际需求小，招商时可以进行大 量合并处理，也就意味着招商、销售完全是两版图纸，但是两版图纸的基础是要尽量保 证建筑结构没有变化，也就是销售的铺位和经营铺位两个平面图的通道位置是一样的， 所有的建筑边线、位置都是一样的，唯一不同的就是之前有小铺位进行合并处理，而不 是颠覆性的变化。如果是颠覆性的变化，就意味着销售时卖的是虚拟铺位，招商时才是 真实铺位，而虚拟铺位的销售严格来说是一种违法行为。
六、初步确定建筑
从需求、项目开发、业态对建筑的特殊要求等角度等全部考虑完以后，基本上就能 够明确每个链条的中心，等于要完成整体建筑的初步方向，然后形成一个基础的建筑设 计任务书，再由专业的建筑规划公司按照这个任务书，在满足基本要求的前提下，进行 整体大楼的建筑设计、效果图设计和施工图设计。
总体来说，初步确定建筑主要包括的方面有楼层、层高、柱距、柱宽、中庭、下沉 式广场、核心筒、门市房、滚梯、货梯、观光梯、消防走梯、消防分区、主辅入口、吊 顶、地面、经营空间概念效果等。
1、楼层
楼层就是总体要盖几层，地面几层、地下几层。如果是高层加群楼，高层几层、群 楼几层。
2、层高
一般来说，商业建筑的层高涉及吊顶问题，最低都在 5 米以上。
3、柱距
通常而言，不管是划分大铺位、小铺位，还是通道宽度，8.4 米的柱间距是最适用、 最经济的。
4、柱宽
由于楼上面有一定的承重压力，所以楼层越高，下面的柱子可能越大。一般来说， 高楼层的柱子主要是以 800 毫米和 600 毫米居多，低楼层的柱子可以做到 500 毫米或 600 毫米，这样相对来说会减少整个建筑成本。
5、中庭
任何单层面积达到 5000 平方米的集中性商业最好设置一个小到几百平方米的中庭， 这是中庭的特征之一。因为中庭是一个蓄积、汇集采光和人流，然后进行分流的公共空 间，对整体的消费者的引导和聚集有明显效果，同时其采光效果也会省去一部分电力成 本。
中庭基本上从一楼或者地下一层进行挑高，直接挑到最顶层，最上面是玻璃幕设置， 否则建筑整体的内部空间会显得比较压抑、昏暗，而且消费者逛起来也比较容易迷路。 此外，如果单层面积在一万平方米以上，最好设置两个中庭。
6、下沉式广场
下沉式广场主要是为了提升地下的商业价值，其规律是，如果从地下一层开始是商 业，就可以考虑在外围广场位置做一个下沉式广场。
所谓下沉式广场，就是直接在外围广场做一个踏步梯，直接踏下去进入地下一层， 而不是进入一层之后通过一层的电梯下去，这样下沉式广场决定了可以对外宣传的概念， 提升地下一层的价值。
在建筑条件或者地理条件允许的情况下，也可以做一个半地下的下沉式广场，即一 半地下、一半地上。如果地下一层单层面积比较大，也可以从几个方向分别做下沉式广 场，进行人流的互通，整体提升地下一层的价值。这只适用于地下一层是作为商业使用 的情况，如果是停车场，则完全没有必要做下沉式广场，但是对直升梯和货梯有要求。
此外，还涉及中庭的下沉，一般的中庭为了形象都是从地上一层开始，也就是一层 整个地面是平的，一层往上是挑高的大中庭；但是也有考虑是从地下就开始起中庭，地 下一层的平面是平的，从地下一层一直挑高到顶是通透的。但是，如果地上一层和地下 一层是不同业态，就没必要在地下开始设置中庭，而从一层设置即可，其本质原因是业 态差弥补了交通上的差异，只需通过滚梯和直升梯满足垂直运输就可以；但是如果一层 和地下业态是一样的，就要考虑从地下一层开始起中庭。
7、核心筒
核心筒只存在于有高层的项目上。如果商业是一个群楼，上面还有一个高层或者小 高层，那么这个高层和小高层必然有电梯井，但是电梯井落下来一直落到一层甚至地下， 会对商业铺形成破坏，也就是所谓的高层核心筒。
需要注意的是，核心筒要尽量往边角设置，不要破坏中间的动线。因为商业在划分 时，中间必须要保证铺位、动线是顺畅的，否则会造成面积的浪费。如果动线是不通畅 的，最早时候核心筒的处理方法一般是在商业楼层上面设置转换层，也就意味着高层的 核心筒不用一直落到地面一层或者地下一层，不用破坏商业部分。但是随着整体建筑和 商业的发展，原则上也是不允许设置转换层的，因为其对消防等各个方面的安全有一定 影响，所以近几年通过转换层处理的方式越来越少。如果实在行不通，就要把它的破坏 降到最小，单独分出一个区域做核心筒，剩下的部分可以划分成外门市房，这样就等于 把核心筒区域和集中性商业区域完全分离开来，相对来说商业区的动线再划分就不会受 到太大影响。
8、门市房
门市房在所有商业项目里面是价值最高，也是最出形象的。
（1）门市房的设置
对于门市房的设置问题经常存在争议，有的商场和市场认为，整个一层的外围不应 该设置门市房，要将商业全集中在里面，只要消费者过来必须要进到里面转，而一旦设 置门市房之后，可能有些消费者就直接被分流了，这就等于稀释了内部客源。所以这里 面有利有弊，从客流上来说，会存在稀释内部客源的行为，唯一可以调整的就是，在正 常情况下门市房和内部空间是相通的，也就是门市房背对着整个内部空间的区域可以设 置一个门或者进行人流的贯通，但也可以不设置，这种情况下门市房和内部基本上就可 以设置成背对背。
（2）门市房的划分
在设置门市房时，往往很多项目把门市房面宽设置得特别窄、进深特别深，这种情 况主要是想提升门市房的价值最大化，因为门市房的总体售价往往是整个楼盘里面最高 的，把其划的面积大一些、多一些，可以提高销售收入。但是这是有一定基础的，不仅 要单纯为销售考虑，也要考虑后期的运营问题，做到适用。
门市房的划分主要考虑的是面宽和进深比，如有的项目的面宽和进深能达到 1∶3、 1∶4，这种门市房给人的狭长感比较明显，无法使用，即使作品牌店也毫无形象可言。 面宽和进深有一个常规规律，即正常情况下，面宽和进深能达到 1∶2 左右即可。
9、滚梯
滚梯主要考虑的是有中庭区域，因为中庭是人流聚集和分散的空间，通过滚梯可以 进行平层和垂直交通的分散。
10、观光电梯
如果中庭规模比较大，中间还可以设置观光电梯。当两边的滚梯和中间的观光电梯 设置完之后，加之中庭又是一直挑高到顶的，任何消费者站到中庭的位置，对其整体形 象和感觉是完全不一样的。
为了形象，观光电梯基本上设立在两个地方：中庭、项目外立面。作用是便于对人 流直接进行垂直运输，直接到顶楼；形象比较好。
11、消防走梯
消防走梯要尽量往边角设置。因为它和核心筒的破坏度是一样的，但是从消防角度， 它又是一个硬性指标，首先必须要满足消防疏散要求，更重要的是这个位置的摆布尽量 不要破坏内部动线。如果在破坏门市房和破坏内部动线两个层面上，宁可破坏、牺牲一 个门市房，也不能破坏内部的一个动线，这是一个基本原则和规律。
12、货梯
货梯主要考虑的是载重和负荷要求，如果楼上有餐饮、影院等，那么在装修、拉设 备环节会对货梯的长、宽、载重负荷等有一定要求。
13、主辅出入口
主辅出入口主要考虑的是项目外围的动线问题。任何项目，从建筑的高度，有东西 南北四个立面，必然要考虑将人流最多、车流最多的立面作为主力面，塑造项目的形象， 汇聚主入口、门头、所有的灯箱广告等。 如果有地下停车场，相对来说主干道的车流、人流比较大，要考虑把车道入口设置 在该位置，而侧入口和车出口会设置在较偏的一个立面。
14、地面
所有建筑都完成之后，要考虑整体大楼盖起来的效果，主要是考虑吊顶和地面。作 为商业来说，吊顶和地面往往是不难的。
一般来说，地面主要遵循以下规律：
第一，通常来说，现在地面基本上都是用瓷砖，但是要注意瓷砖的尺寸。一般越大 气、单层面积越大的商场，所用瓷砖的尺寸越大，最大的能到一米，一般至少是 50 公 分，不能太小，否则效果不会大气，也不会上档次。
第二，地面尽量用浅色调。传统商场百货的氛围效果都是通过地面的反光和打的灯 光效果，往往用有一种浅的暖色调，如淡黄色、白色，看起来比较干净整洁。但是也有 一些另类的市场，如做淘货市场、炫酷的时尚卖场，会营造一种特殊的环境和灯光概念， 甚至还会加一些金属的装饰，用深色调、冷色调刺激消费者的视觉和感官。
第三，色调要看起来比较干净。
15、吊顶
目前的吊顶往往有几种方式：石膏板吊顶、铝格栅吊顶、裸顶。
（1）石膏板吊顶 一般的百货商场往往喜欢用石膏板吊顶，上面可以做不同的造型，尤其是当品牌店、 主题店占了一个弧形的面积时，上面相应吊顶位置的石膏板也会是一个弧形，其整个上 下造型是对应起来的，同时上面石膏板里面可以打灯带、灯光、灯圈等，使上下造型和 灯光相呼应。
（2）铝格栅吊顶
铝格栅吊顶有黑铝格栅、白铝格栅，千篇一律，没有技术含量，并且不用考虑造型 问题，颜色统一、打好相应的灯光或采光即可。
（3）裸顶
裸顶一般用在比较极端的两个市场：一个是确实比较破烂低端的市场。裸顶所有的 设施设备全是净裸在外面，但是它要求通过一些装饰加以点缀，还要尽量刷成统一的颜 色。另一个是比较时尚、冷酷等特殊的卖场环境。裸顶用于打造比较时尚、冷酷等特殊 的卖场环境的商业项目里面，会给人一种色彩呼应、层高比较高的感觉，并且要通过灯 光营造气氛。
16、经营空间概念效果
项目完成建筑各方面的定位后，如楼的外形、内部装修、外立面装修等，还涉及整 体的概念效果的设计。
所谓概念效果，基本上就是先把项目列出来，然后做一个外立面整体的效果。这个 立面可能有玻璃幕墙、钢化石材，广告位，地面几层的一些绿植，走道上的车流等点缀； 然后就是内部效果，主要考虑的是内部每一层、每一个业态、每一个配套的效果；此外， 还有配套业态。
总之，企业要通过建筑定位，结合建筑规划院、建筑设计院，做一个整体、漂亮的 建筑效果图，为后期的宣传推广起到重大的昭示作用，对投资人和经营户形成相当大的 吸引力，这就是经营空间概念效果所提供的对项目的一个基础影响。
（七）商业地产开发八大难关解析
1、盈利模式设计难
大部分商业地产公司从传统住宅地产开发商转型而来，启动商业地产项目之初总是 想拿商铺销售变成现金流，并不考虑后期招商运营的规划，房子怎么好卖就怎么设计， 甚至把一些盒子型的购物中心内铺切成“虚拟商铺”销售变现。为解决商铺所有权和经 营权的分离问题，很多项目采取了“变相售后包租”模式，直接推高了铺面销售单价， 导致商铺实际的租金远远背离返租租金，后期业主与开发企业及其委托的管理公司发生 二次矛盾不可避免，甚至演变成了群体事件。
但不这么去做，商业地产巨大的前期投资额很难成功变现，开发商获取不了开发利 润，后期又哪有钱投入去做运营管理？万达开创的综合体模式，通过住宅销售的利润贴 补商业，曾经给大型商业物业的开发找到了资金来源。但如今，二线以下城市住宅市场 陷入了长期寒冬，这条路已经很难走通了。
2 、业态定位难
政府规划主管部门给商业地块设置的规划设计参数是源于该城市商圈发展规划的。 但必须得承认，目前国内很多二、三线城市规划主管部门的专业性有欠缺，因为没有很 好研究所在城市的商业发展现状和未来发展格局，甚至一味迎合长官意志脱离实际给地 块做目标定位，导致不适合发展 CBD 的地方规划成 CBD，不适合开发商业物业的地块规 划成商业物业，不适合发展某一类型商业物业的地方定位成了该类型商业物业。
而开发企业盲从于城市规划与商圈规划，不做前期地块评估与研究，拿了地以后找 到规划设计院却无从下手，导致很多项目搁置，最终被政府逼着仓促上马，以致后期无 法招商、无法运营，甚至也卖不掉房子。
3 、外围动线畅通协调难
大型商业项目的运营，必须依赖周围交通体系对人流车流的带动。而国内很多项目 在规划设计阶段未考虑对周边现有以及长期公共交通体系的利用，导致开业后运营困难。 有些三、四线城市政府职能部门对商业项目的服务意识不够，不同意给项目设置公交站 点，不同意整改周围宽阔高大的绿化带，甚至不同意在附近的马路上设置斑马线、红绿 灯岗亭，直接导致行人与车辆进出项目不够便利。而体育馆、会展中心等对商业经营有 带动意义的大型公建，开发商也未能利用地下通道、天桥与其有效接驳，长此以往，项 目必然运营失败。
4 、硬件标准难符合商家要求
不同业态的商家对物业硬件的需求千差万别，同一业态不同品牌对物业硬件的需求 也是不一样的。仅拿电影院来说，最近 5 年来其对层高的要求一再突破，从早期的 10 米层高到现在的 13 米至 15 米层高需求，几乎每年都在调整。因此，统一层高、统一荷 载的商业项目已无法实际招商。这就要求商业项目在前期规划设计阶段，需要做科学的 业态定位及楼层业种定位，研究每一类型商家对物业的硬件需求，尽可能做到招好主力 店再开工建设，否则后期几乎不可避免要投入巨资进行整改。
5 、品牌组合难
同样的一个商家，在商业项目的不同楼层不同区位，其经营表现是不同的，服装业 态是以客单价和客群年龄层次来抱团生存的，竞争性品牌喜欢扎堆一起做生意，而餐饮 业态却不能把有竞争关系的品牌放在同一区位。而目前国内的现状，大部分商业项目的招商团队因专业能力有限，为招商而招商，不考虑相邻业种相邻品牌的搭配度，让商家 自由选择位置进驻，导致招进来的商家开业后无法存活。有些项目是因为销售型物业， 无法做到科学的业种与品牌搭配，导致商家各自为战，不能互相借力生存。
6 、装修管控难
商业项目用低租金招商主力店，是希望主力店给项目拉客流的。但主力店的门开在 哪？通道有多宽？这些内部动线不去或不会管控。引进商户的门头、店招，尺寸、高度、 搭配效果不去统一管理。直接导致后期商业项目内部冷热区不均，局部或整体经营不佳。
7 、促销旺场难
不同商业项目定位不一样，后期目标客群结构也就不同。而商业项目开业后一定 会有经营培育阶段，通过策划什么样的活动来聚集人气？聚集的人气是否能够带动商家 的经营业绩？这是一个依赖主题策划、媒体通路、商户配合、活动执行共同协作，复杂 而系统的过程，任何一个环节的失败都可能导致整场活动的失败。而促销旺场活动的策 划组织又只是经营的一个小环节，商业项目的运营成败需要营运、企划、物业管理等不 同专业体系人才的共同协作。而目前，真正懂得商业项目经营的行业人才非常少。
8 、后期招商难
即便是达到 100%开业率的商业项目，开业后也会面临商户因经营困难的掉铺。而 绝大部分商业项目，不可能实现满铺开业，故商业项目就面临边经营边招商的难题，特 别是开业率处于 60-80%区间的项目，商家开业率不足造成冷热区不均，后续招进来的品 牌实力和租金标准往往会低于首批开业品牌，导致经营定位一降再降，而如果一味坚持 高租金高品牌等级，则开业率又迟迟无法突破，最终浪费商业培育期最关键的第一年， 项目经营业绩持续下滑，陷于濒临关门境地。
2017招商运营操盘手册：如何做一名资深的招商运营人员源文件（http://m.fangkecn.com/hd/freedown.aspx）
