一、开发企业取地原则及准备
（1）取地意义：在房地产环节中土地是第一
- 拿地、 找钱 、建房 、卖房、 管房
- 土地是做项目的基础，是根本
- 吃着碗里，做着锅里，种着田里，开着山里
（2）取地原则：前瞻性、 合法性、 灵活性、 合理性
（3）取地准备
1、研究政策，发现机会
了解土地政策和法规的背景， 对政策要有预见性， 了解新闻背后的新闻
2、争分夺秒 储备土地
土地是宝 稍纵即逝， 尽可能避开通过招拍挂方式， 寻找协议拿地的途径和办法
3、瞻前顾后 全盘考虑
从公司目前财务、后期发展等各项条件出发 要考虑长、中、短期项目的配比与结合
4、建立评估体系
建立考察评估地块的指标体系，建立投资分析模具， 形成征地报告模板
二、开发企业取地模式及方法
对国内大规模取地模式进行了细致分析，归纳总结 出6种规模化取地模式
主题地产取地、 新区开发取地、 大配套取地、 城市更新取地、 商业综合体取地、 产业地产取地
（1）主题地产模式
主题地产模式——将地产与主题嫁接，满足特定人群需求，追求更高生活品质的开发模式；根据主题定位方向，目前我国主流主题地产取地模式可分为两种类型
旅游地产：依托周边丰富资源而建，将旅游业和房地产业无 缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时 拥有完善的配套功能和极高的投资价值
养老地产：从建筑设计、园林规划到装饰标准各方面讲究适 老化设计，提供护理、医疗、康复等专业服务
模式共性：依赖自然或人造资源、专业性强 、持续性经营 、资金投入较大
1、主题地产模式—旅游地产取地
核心要素：旅游资源城市或中心城市周边，旅游型配套持续运营能力 ，较大初始投入
①操作性指标
城市背景：自然、人文资源丰富的城市 / 旅游需求旺盛的消费地
项目情况：取地规模在2000亩以上；一般位于非核心的城郊区；一、二级开发；旅游/农 业/住宅用地
企业层面：旅游性配套持续性经营能力；资金实力较强；人造资源性旅游地产模式可复制
政府政策：部分项目对政策依赖性较高（高尔夫、农业生态等），不需要对政府资源有过 高要求
②投入指标
投入指标：取地成本低；基础配套资金沉淀大；启动慢
收益指标：低价取地，住宅开发盈利，经营性物业获取稳定现金流，整体回报周期较长， 操作模式较灵活
2、主题地产模式—养老地产取地
核心要素：人口老龄化或具备适老资源的城市、政策大力扶持、具备专业的运营团队
①操作性指标
城市背景：人口结构老龄化城市；环境优质或具备养生资源性城市
项目情况：取地规模200-5000亩；大多位于城市周边；一、二级开发
企业层面：团队专业型强（适老化设计，护理、医疗、康健等多功能打造）；有远期经营 目标；资金实力强
政府政策：对政策依赖性高（尤其是政策执行力度及延续性）；与政府资源捆绑性不高
②投入指标
投入指标：取地成本低；前期配套完善投入大；启动快，项目周期长
收益指标：本模式的盈利点主要为依靠概念低价圈地，开发住宅+物业长期经营+会员制 会费+政策补贴获得盈利
（2）新区开发取地模式
新区开发模式——依据新区规划，为满足城市发展需求，拓展城市新空间的规模化开发模 式；根据操作方式不同，新区开发取地模式可分为两种类型
快速造城：由开发商主导，快速开发、快速周转的可复制的 开发操作模式；配合卫星城规划，快速实现造城计划及人口导入 目标，完成城市建设预期效果
区域运营：通过土地一二级联动开发与经营，进行新区土地 整理出让、项目开发、物业经营等，实现政府区 域规划目标的实现；通过区域运营实现地块价值最大化
模式共性：城市具有新区发展规划、企业开发能力极强、资金投入极大、政府资源捆绑性高
1、新区开发模式—快速造城取地
核心要素：有大量外溢需求的中心城市新区、众多大配套整合能力与极高的资金投入要求
①操作性指标
城市背景：选择有经济实力支撑的中心城市；政府规划有新开发区，且对新区人口规模等 有快速发展需求；城市有外溢置业需求
项目情况：取地规模在1500亩以上；只进行土地二级开发
企业层面：需具备高效的开发组织能力及基建能力，资金实力极强，模式可复制性高
政府政策：政府大力配套支持（道路、学校、医院）、政府资源捆绑度高
②投入指标
投入指标：取地成本低；前期大规模建设投入巨大；启动快
收益指标：本模式依靠低价取地开发住宅盈利，商业抵押套现，资金快速滚动，回报周期 快；超高性价比产品设计
2、新区开发模式—区域运营取地
核心要素：有新区规划城市，具政府资源及政策支持，强大基建、资金实力与相关开发经验
①操作性指标
城市背景：具有新区规划的城市
项目情况：取地规模在2000亩以上；一、二级开发联动
企业层面：具备强大市政基建实力、开发经验及精力，资金雄厚，资源协调配合能力强
政府政策：政府资源捆绑性很高，优惠政策依赖性高（拆迁补偿、基建、融资）
②投入指标
投入指标：取地成本低；前期资金压力大；项目周期长
收益指标：本模式依靠低价控地或获取优质土地实现土地增值+二级开发+持有经营盈利， 后期往往能够实现高盈利
（3）大配套取地模式
大配套模式——因代建或配建配套设施，实现政策红利回报与区域价值提升双赢的开发模式； 根据配套设施类型不同，大配套取地模式可分为两种类型
一般性配套：建设酒店、会展、运动、休闲、文化、教育、 医疗、城市地标等配套设施，提升区域以及物 业价值；以规模开发、配套先行的理念打造复 合城区
专业性配套：根据政府需求，代建城市基建、轨道交通等专 业性配套设施，以此置换土地资源进行开发
模式共性：政府具有完善配套需求、企业开发建设能力强、项目规模大、资金投入大
1、大配套模式——一般配套取地
核心要素：高效的开发组织能力和大配套运营能力，资金实力强，需政府相关配套支持
①操作性指标
城市背景：适合各类型城市（一~五线城市）
项目情况：取地规模在1000亩以上；只进行二级开发
企业层面：操作模式清晰，具备高效开发组织能力，大配套运营能力强，资金实力强，可 复制性强
政府政策：需获得政府相关配套支持（道路等），对政策依赖性不高
②投入指标
投入指标：取地成本低；前期配套投入较大；启动快，项目周期灵活
收益指标：本模式的盈利点主要为低价控地，快销盈利或控制优质土地开发权，以高性价 比产品设计为主
2、大配套模式——专业配套取地
核心要素：有代建需求财力不足的政府，城市专业基建企业或建设单位，资金实力雄厚
①操作性指标
城市背景：当地政府存在资金缺口，财力不充足
项目情况：取地规模在3000亩以上；一、二级开发；住宅用地
企业层面：城市基础建设企业或专业性配套建设单位，基建实力很强，资金实力雄厚
政府政策：政企合作，政府资源捆绑性很高，优惠政策依赖性大，须获得赖政府融资等方 面支持
②投入指标
投入指标：取地成本低；前期资金需求量很大；启动快，项目周期长
收益指标：本模式的盈利点主要为代建交通配套置换低价或者优质的土地，从而开发获利
（4）商业综合体取地模式
商业综合体模式——购物中心、写字楼、酒店等业态组成的建筑综合体，提升空间使用效率
商业综合体：将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、 文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合， 并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能 动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体
模式特点：一般位于城市核心地 段、可能面临大量拆迁问题、资金投入很大、追求长期高溢价经营回报
核心要素：商业商务需求旺盛的城市，高资金投入要求及商业持续运营能力
①操作性指标
城市背景：城市具备大型商业中心承载力，商业、商务需求水平旺盛
项目情况：取地规模100-1000亩；地处城市核心区域或新区发展方向；只进行二级开发
企业层面：运营能力强（商业部分良好的规划定位及后期运营时项目成功关键）；资金实力强
政府政策：对政策依赖性较低，与政府资源捆绑性不高
②投入指标
投入指标：取地成本高；部分拆迁难度大；前期投入大
收益指标：本模式的盈利点主要为住宅开发获取现金流回报，商业持续经营收入及资产抵 押高贷款能力，中后期享受高额增值利润
（5）城市更新取地模式
城市更新模式——通过重建或再开发、综合整治或功能改变，优化区域功能，助力城市升级
城市更新：对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建 设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间， 使之重新发展和繁荣。它包括对客观存在实体以及各 种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩 环境等的改造与延续
模式特点：大量拆迁、高额前期投入、政策依赖性很大 、风险较高
城市更新在操作过程中面临来自各方面的不确定性，相对风险较高
核心要素：发展饱和的城市优质、企业极强的旧改协调能力及经验、政府政策支持
①操作性指标
城市背景：部分区域呈发展饱和状态，政府有旧改需求
项目情况：取地规模50-3000亩；拆迁面积大
企业层面：具备很强的操作协调能力及旧改经验，资金实力很强
政府政策：政企合作，政府资源捆绑性很高，优惠政策依赖性大，一般可政府支持
②投入指标
投入指标：取地成本高；前期资金需求量大；谈判周期长启动慢，项目周期长
收益指标：本模式的盈利点主要为获取核心优质地段物业开发权，从而获利；高溢价产品设计
（6）产业地产取地模式
产业地产模式——以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营
产业地产3大类型
1、政府主导工业 园区
定义：政府主导，通过支持政策、税收优惠等条件营造优势， 通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工 业发展项目
特点：基于区域经济建设、社会发展、就业等各综合因素考虑而设 置，是促进区域经济发展的强有力的推动器
案列：苏州工业园区、 广州经济技术开发区
2、实体企业进驻 型产业园
定义：由主体企业进行的工业地产开发，主要是围绕主体企业 进行的开发运作，打造及完善企业产业链
特点：某产业领域具有强大综合实力的企业，营建一个相对独立的 工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在 产业中的强大的凝聚力与号召力，引进其他同类企业的聚集
案列：长虹工业园、五粮液工业园区
3、工业地产商运 营型产业园
定义：工业地产运营商通过土地一级开发、完善配套、建造厂 房、仓库、研发区域等，以租赁、转让或合资、合作经 营的方式进行项目相关设施的经营、管理
特点：以构筑产业经济服务聚集平台为主导，以地产开发为载体， 进行城市产业地产综合运营， 获取合理的地产开发利润及多元化的运营收入
案列：天安数码城、 联动U谷、 津通工业园
核心要素：经济活跃度较高的城市、产业背景雄厚、具园区运营能力、政策优惠支持
①操作性指标
城市背景：经济活跃度高/产业型/经济型的一至四线城市
项目情况：取地规模在1000亩以上；一、二级开发；工业用地
企业层面：产业背景雄厚或具园区运营能力（招商、服务等）的企业，资金实力较强
政府政策：对政策依赖性适中，需提供适度政策优惠
②投入指标
投入指标：取地成本低，前期资金投入较大，项目周期长
收益指标：本模式的盈利点主要为低价取地，产业培育实现区域增值，从而开发物业或持 有收租回现，此外还有创投收益等多种盈利模式
开发企业拿地操作指引培训源文件（http://m.fangkecn.com/hd/freedown.aspx）
