美元债的涨跌，已经成为一家房企风险的晴雨表。就在近日，港交所上市的一家房企景瑞控股（1862.HK）6只高息美元债开启了连续暴跌模式。
不但遭遇资本的逃离，事实上，景瑞控股短期债务压力不容小觑。2022全年，其债券和信托到期总计规模61亿元，加上“明股实债”及表外负债，在去年300亿的“小目标”愿望没能实现下，景瑞控股能否覆盖即将到期的债务呢？
2月11日，据REDD消息，景瑞控股（01862.HK）正在考虑一项交换要约，以终止其 3 月 12 日到期的 1.9 亿美元、利率为 12.75% 的债券。据报道，景瑞控股正在与财务顾问就潜在报价进行初步谈判，具体条款尚未确定。
公开信息显示，景瑞有六只未偿美元债券，其中三只将于2022年到期的美元债券，包括3月到期的1.9亿美元、7月25日到期的2.6亿美元12%债券和9月26日到期的1.5亿美元12%债券。
景瑞目前存续6笔美元债的余额为12.95亿美元，票面利率全部超过12%，最高达到14.5%，仅美元债的利息每年就需要支付超过10亿人民币，而该房企2020年净利润只有9.58亿。
标普/穆迪等机构评级负面
2021年11月22日，标普曾将景瑞控股的发行人评级展望从“稳定”调整为“负面”，并确认其长期发行人信用评级为“B”，其未偿美元优先票据的长期发行评级为“B-”。
标普认为，在未来一至两年内，面对运营方面等不利因素，景瑞控股的杠杆率仍将居高不下。基于此，受制于可销售资源匮乏和地产市场需求下降，景瑞控股的销售前景可能会受到削弱。
1月24日，标普再度发布报告称，应景瑞控股要求，撤销其发行人信用评级“B”和未偿高级无抵押票据的发行评级“B-”。
1月25日，穆迪已将景瑞控股有限公司的公司家族评级（CFR）从“B2”下调至“B3”，并将其高级无抵押评级从“B3”下调至“Caa1”。
穆迪副总裁兼高级分析师Cedric Lai表示，景瑞控股的CFR下调至‘B3’，反映了景瑞控股业务减弱和再融资风险增加，因为其融资渠道减少，未来12-18个月到期的债务规模庞大。负面展望反映了景瑞控股在未来6-12个月内解决债务到期问题的能力存在不确定性。
景瑞控股多只美元债大跌。
景瑞控股这6笔美元债，无一例外都是高息债，利率最低的是12%，最高的14.5%。
如此高的利率，基本上属于房企中的最高值了。也就是说，即便是能够发行美元债，但市场对于景瑞控股的偿债能力和信用资质还是存在一定的顾虑的。
截至1月25日，景瑞控股全部存续美元债持续下跌，收益率更是创下新高。
据DM显示，以2022年3月11日到期的美元债为例，1月20日，债券净价52.25美元，较上一个交易日暴跌15.77%，收益率664.4872%；此后延续下跌趋势，在25日该债券净价38.75美元，较上一个交易日下跌7.3%，收益率更是提升至1179.5402%。该美元债短短5日暴跌近四成。
以2022年7月25日到期的美元债为例，1月19日，债券报价38.575，暴跌30.350%，收益率334.834%。而在20日，该债券继续下跌20.779%，报价30.500，收益率进一步提升至490.139%。
接下来，景瑞控股需要在今年3月、7月和9月，偿还总额为6亿美元(约合38亿元人民币)的境外到期债券。
2022年信托、债券到期规模近61亿元
而除了高息美元债之外，景瑞控股还非常热衷于境内债和信托融资。
从中信登公示的数据来看，该公司还有10个信托产品没有到期，涉及规模约40亿元。
资料显示，目前景瑞控股存续两笔境内债，规模分别为5亿元和13.5亿元，2022年也要面临回售的压力。
信托融资更是景瑞控股的“香饽饽”，仅在2021年，景瑞控股就发行信托融资12笔，规模为几亿元、十几亿元不等。
而在2022年，尤其是下半年，景瑞控股将面临大量信托融资的到期。
据用益信托网显示，2021年以来，景瑞控股及下属公司发行的以“景瑞”命名的信托计划就有13笔，规模为几千万元、几亿元不等，合计融资超14.5亿元。
资料来源：用益信托网
其中：长安信托发行的10期“长安权-景瑞债集1号集合资金信托计划信托计划”合计融资金额2.6亿元；爱建信托发行的“景瑞金华武义项目集合资金信托计划”融资金额4.5亿元；浙金信托发行的“汇业511号华远景瑞天津海蓝城集合资金信托计划”融资金额2.41亿元；XX信托发行的“AQ596号（景瑞时光里）集合资金信托计划”融资金额5亿元。
此前2020年12月，仅爱建信托发行的“爱建共赢-景瑞常州项目集合资金信托计划”融资金额就高达12亿元。
截至目前，景瑞控股信托融资规模合计逾30亿元，融资期基本上在18个月至24个月，近18亿元信托融资将在2022年下半年陆续到期。
除信托融资外，景瑞控股还通过境内唯一的物业开发平台景瑞地产（集团）有限公司（“景瑞地产”）发行境内债进行融资。
据企业预警通显示，景瑞地产目前存续2只境内债，包括私募债“19景瑞01”和公司债“21景瑞01”，余额分别为5亿元和13.5亿元，期限分别为“3+2”、“2+1”。也就是说，2022年下半年景瑞控股还将面临5亿元私募债回售的压力。
据2021年半年报显示，景瑞控股流动负债高达394.59亿元，占总负债的59%，债务期限结构偏短期，其中贸易及其他应付款项167.97亿元、合约负债109.78亿元和借款84.95亿元。
资料来源：景瑞控股2021年半年报
景瑞控股还被市场质疑存在大量“明股实债”及表外负债。据其2021年半年报显示，景瑞控股的少数股东权益为49.88亿元，占所有者权益比例接近45%，而同期少数股东损益只有7046亿元，占净利润的比例不足20%，疑似“明股实债”。
此外据“一号地产”报道称，多个信托融资计划的融资方未出现在景瑞控股2020年年报的子公司名单中，也就是说这部分的债务被移出了表外。其中爱建信托发行的“爱建共赢-景瑞无锡项目集合资金信托计划”融资方为“苏州璟麒咨询管理有限公司”，融资规模4亿元，年化收益率7.7%，XX信托发行的“AQ596号（景瑞时光里）集合资金信托计划”融资方为“常熟辉煌置业有限公司”，融资规模5亿元，年化收益率6.7至7.7%，单单上述2项信托计划表外融资额就高达9亿元。
现金能覆盖短期债务吗？
据2021年半年报显示，景瑞控股的现金及现金等价物只有67.7亿元，而短期借款规模就有84.95亿元，再加上一年内到期的美元债、境内债、信托融资等61亿元，景瑞控股手中的现金无法覆盖短债。
再来看销售业绩，1月4日，景瑞控股发布了2021年12月销售业绩，显示全年累计实现合约销售额同比增长5.9%至270.11亿元。但考虑到2020年因疫情影响较大，当期基数较低，而2021年全年业绩仅实现个位数增长。
此外，从2021年以来各月情况来看，景瑞控股8月以来上述2项指标就开始呈持续下降趋势，且10月以来合约销售额同比降幅更是超7成。景瑞控股业绩断崖式下滑的后果是偿债资金不足。
另据爱企查显示，景瑞地产所持下属企业合计1.5亿股股份被浙江省嘉兴市中级人民法院司法冻结，使原本不富裕的流动性“雪上加霜”。
景瑞控股仍以物业销售业务为主，近年来营收占比持续在90%以上。2020年以来，景瑞控股在原有地产开发的基础上，为加速推进大资管战略，业务迭代升级为优钺资管、景瑞地产、景瑞不动产、景瑞服务、合福资本五大平台，重点布局增量、存量、服务三大赛道。
作为景瑞控股旗下的房地产基金平台，优钺资管主要从事房地产基金募资和资产管理业务，基金产品主要以住宅开发类项目为主，积累较大的基金规模的同时也获得好的投资业绩。
近期暴露风险的多家金融机构背后大多有一个共同点，均有地产公司的背景。究其原因，与地产集团多年前快步布局金融版图，以及当前房地产市场低迷有关。从暴露风险的金融机构具体业务模式上看，手握各类金融资质的金控集团，难免涉及自融。“虽然监管有明确规定，但穿透来看，很多产品募集的资金都涉嫌流向了地产公司自己的项目，只是交易结构上设计的没问题。”
优钺资管是否有此自融涉嫌有待核查。
股权被冻结
景瑞控股的另一个风险暴露点，也在司法执行信息的公开下被暴露出来。据天眼查信息显示，景瑞控股旗下已有多家100%控股子公司被各地法院或冻结股权，或被判执行，甚至被最高法列入了失信黑名单。
司法执行信息的增多，往往意味着一家企业的潜在风险已经被相应的上下游合作伙伴推入了司法渠道。我们都知道，国人往往把司法救济渠道作为最后的选项，不到万不得已是不太会对簿公堂的。
旗下多家子公司股权被债权人申请保全冻结，涉及金额超过3亿。
1月23日，景瑞控股旗下子公司景瑞地产还新增股权冻结5000万元。
该股权冻结执行通知书文号为（2022）浙04执保3号，被执行人为景瑞地产（集团）有限公司。
如何应对今年接下来的美元债兑付，将是景瑞控股需要面临的挑战。
