2022年3月1日，郑州市人民政府办公厅发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，涉及支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境5大方面，提出“稳地价、稳房价、稳预期”19条措施，新政最大亮点在于地方限贷的自主突破。
30天过去，效果几何？
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新房市场出现分化
“先生您准备选多大的？您看您是全款还是按揭贷款？”
“150平的，贷款。”
“根据目前的火爆程度，全款的先选房，按揭贷款的话您可能选不到房。”
以上是在郑州市郑东新区华润城市综合体幸福里市区展厅，笔者在看房时和置业顾问小张开场的对话。
幸福里是华润去年6月3日郑州第一批次双集中地块土拍中获得的地块，华润以68.7亿总地价拍得。
小张告诉我，新政后不久，华润幸福里在3月中旬项目开始接受咨询，每天接待中心都被挤爆，他至今都没休息过，几乎每天都忙到半夜。
这应该是郑州目前最火的项目，没有之一，每天平均来访100多组客户。
他给我算了一笔账：假设单价3万/㎡，最小面积约150平算，车位42万一个，现在最终的销售政策还未出来，但估计买车位+全款的优先选房，需要付大约492万。
据小张说，因为意向客户早就超过了1000组，6月份开盘时，预估参与购房的人会更多。
华润幸福里项目产品对标的是东区的大平层豪宅建业天筑，天筑二手房目前均单价在4万元左右，而幸福里因为限价3万导致的价格倒挂、以及区位优势、东区大平层豪宅的稀缺，吸引了大量的购房客涌入。
新房的销售在分化。
据公开数据显示，年初开始蓄客认筹的经开区改善项目金茂未来府在近日开盘，精装价格22000-23000元/㎡，推出250套，去化了不到60%，算是近期项目集中开盘不错的业绩。
位于金水区的美盛教育港湾近期开盘认购36套。
“利率下调，政策向好，现在位于房地产周期的底部。”近期果断下手买房的老李告诉笔者。
老李在政策刚出没多久就下手了一套140平的用来改善，“定完房由于疫情，我是时空伴随者居家隔离了，没想到刚过了没几天，利率又降了。”
2022年以来，国家一连串调控政策和重要发声，一度“破6”的郑州市主流房贷利率已经出现大幅回调。
郑州市的贷款利率从从5.88%到5.635%再到4.9%，房贷利率一降再降。
4.9%相比老李定房时5.635%的利率，按贷款额100万，贷款30年等额本息算
总价可以少还约16.4万元。
但更多的项目，都在经历着和前两个月差别不大的冷清。
笔者探访了惠济区的若干个项目，以及中原区西四环的几个项目，在置业顾问讲解项目的过程中，没有见到特别多的客户。这几个项目都处于证件齐全可在售状态。
专门带看贝壳新房的小利告诉笔者，他们团队3月份合计才销售了3套，和2月份持平。
目前郑州市的新房大部分并没有回暖，尤其很多项目还没有复工，不利于销售。最近下手买房的以主城区改善为主，市区热销项目大概有四五个。远郊项目和刚需盘还没有感受到市场的暖风。
另一方面，越来越多的购房客户开始重视房企暴雷的带来的风险，目前的热盘多以央企操盘的项目为主。买了某央企项目的老李认为，“现在很多民营企业经营困难，怕暴雷。”
不仅仅是郑州，数据显示，3月份至今，北京的新房成交量同比下跌31%，上海更是同比下跌43%。广州、深圳跌幅同样在30%以上。
此外，杭州、宁波、南京、青岛等城市，同比去年跌幅都超过了50%。
数据显示，全国房企30强房企一季度销售额跌幅明显，多家房企新房销售跌幅超过了50%。
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二手房开始变热
多位二手房中介人员告诉笔者，最近带看量明显上升了，“新政后看房子的人多了，卖房的人也变多了。”
贝壳的小普说，新政后来买二手房的客户明显增多，以前他主做新房，但由于开年后很多项目都停工甚至烂尾，这让很多想买期房的人退缩了。
他的邻居通过他买了五龙口村城改地块盛悦府，同是富力建业合作的项目五龙新城频频维权，他捏了一把汗。后来富力退股建业操盘，但他没想到的是建业和富力同样陷入资金链紧张的泥沼。
盛悦府停工三个月了，至今工地只有稀稀拉拉的几个人。据说是因为工程款迟迟没有支付，总包方不肯开工。
期房的不确定性让越来越多的购房者把目光放在了二手房上。二手房方面有明显起色，咨询量明显增多，市场价环比止跌回升，涨价房源量增加且占比扩大，市场活跃度明显提高。
郑州市备案数据显示，2022年3月二手房备案套数超过了5800套，环比增加了153%。
虽然目前除了一些热门小区、次新小区交易变热，大多数房源价格上没有明显变化，还有的房源价格整体趋势依旧是下降的。
但小普认为今年市场会转暖，二手房会持续火热，他在郑东新区新开了一家德祐小店。
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改善先行，更多城市松绑
家住郑东新区银河丹堤的私营企业主张先生把自己的房子抵押了。
做餐饮起家的他经营着多家连锁火锅店，去年他还很乐观的认为疫情会很快结束，但现实总是在不经意间给人一记响亮的耳光。
他核算了一下，单是2021年到现在
他已经赔了150多万。
疫情每隔一段时间就来那么一下，导致他这两年的生意极差。另一方面，二胎出生后，他银河丹堤90多平的小三房不够住了。
他决定开源节流，连续关了三家店，把万科美景广场、惠济万达和一家街铺的店全部关掉。
人民银行发布2022年第一季度针对银行家、企业家和城镇储户的例行调查问卷报告，在全国50个城市进行了2万户城镇储户问卷调查，分别从银行家和企业家宏观经济热度、贷款总体需求、经营景气和盈利、收入与就业方面反映不同群体对当下经济的感受和未来的经济预期。
从一季度调查问卷结果来看，城镇储户的储蓄意愿连续第四个季度上升，且增幅在扩大。
这说明，大家都不敢过于消费了。
疫情反复对消费、就业都产生了更大的影响。多家机构分析认为，此轮疫情波及省份个数及其经济体量均创2020年3月以来新高，对一季度经济增速产生拖累。
郑州3.1楼市新政后，张先生决定再赌一把。
他把房子找银行做了企业经营贷，年息3.7，他的房子估值300多万，贷出来六成不到200万用于企业经营，然后拿手里的现金去杨金某项目定了一套143平的改善户型，精装修特价不到1.7万/平，他认为，只有一路之隔，和北龙湖价差一倍，这里面一定有上涨空间。
郑州楼市新政后，更多的二线城市如哈尔滨、福州都加入了楼市松绑的行列。
哈尔滨成首个解除限售二线城市，外地人不需要落户就可以在福州买房。
房地产市场动作不断，各项举措出台对楼市有一定积极影响，但目前购房者还是更趋于理性，加上疫情和对经济的预期，不会因为价格下跌、政策放宽等盲目入市。
而更多人，在等待楼市更猛烈的风。
业内人士表示：给当前现金流极度紧张的房企债务展期，放开限购限价，降低首付，可能是楼市的下一步。
