【课程背景】
2018 年，全国已开业中大型商业地产项目约 5000 个。2019 年新开业项目
近 1000 个。同时，经济增速明显放缓，消费需求不足。
2019 年国内市场供需失衡将达到近年来的峰值，商业地产将迎来最低潮的几年。
【课程价值】
直击痛点 指导学员掌握制定经营策略、提升客流、收租、涨租等一系列精细化营运方法，有效解决“客流少”“收租难““空铺多”“涨租难”等核心营运痛点。
帮扶方案 站在资产管理的角度，从后置财务指标与前端业务指标联系，从资产估值方式拆解到核心业务指标分析，再从指标分析到实际营运具体策略、营企联动的营销推广实战方法、帮扶商户提升销售的解决方案，穿插大量案例，
杜老师：
原万达商管区域公司总经理
26 年商业经验，其中：10 年总经理经验、3 年区域总经理经验、3 年顾问和讲师经验、5 年奢侈品/国际一线化妆品招商经验。
2011 年到 2016 年，历任万达商管集团广场总经理、区域公司总经理 其中常州新北万达项目被评为全国优秀项目。开业以来，新北万达广场成为常 州市人气最旺的时尚标杆购物中心，综合绩效始终位于万达三线城市前列。2014 年租赁决策到期招调实现租金增长 38.5%。2019 年 NOI 预计 1.6 亿。 由于各方面表现出色，在万达的五年间，杜老师曾经：
主办过两次优秀广场现场经验分享会，每次接待 300 多位项目总经理
连续五年被评为全国优秀总经理
万达学院商管核心岗位标准化课程体系讲师之一
《万达集团商业地产系列丛书》编委之一（清华大学出版社）
【课程大纲】
第一部分：底层逻辑
1、顾客 - 作为资产运营商，我们的顾客是谁？
2、产品 - 顾客向我们购买什么产品？
3、资管模式 - 资产管理的逻辑？
4、资产估值【重要】
（1）国际通行的资产估值方法
（2）租赁收入模型
5、组织职能 - 管理公司组织架构在开业前与开业后有什么不同？
6、角色定位 - 运营部门四大职能角色定位与责任界面？资管人的经营者、管理者 角色定位？
7、成长轨迹-购物中心发展阶段和成长周期
第二部分：经营策略
一、SWOT 分析
1、SWOT 如何准确界定？
2、四大策略如何推导？
3、定位如何梳理？
4、SLOGON 如何提炼？
#完整案例演示以上四步流程。
二、品牌策略
#案例：以大悦城为例，介绍购物中心品牌策略四步骤。
第三部分：NOI 拆解【重要】
一、NOI 的 2 种分析逻辑
二、NOI 拆解--3 个核心业务指标
1、PRI--租赁决策文件【案例】
2、出租率
（1）商业品质与租金价格的平衡
（2）空置率
3、收租率
4、租赁收入模型
5、NOI 拆解指标
（1）一级 3 个--财务分析
（2）二级 6 个--投资分析
（3）三级 20 个--资管分析
6、计算
（1）资产退出时租金最小值
（2）开业首年标准租金最小值
第四部分：经营分析与辅导-【重要】
【作用：找到问题商户，以便及时预警，确保高出租率同时为招商争 取时间；找到潜力涨租品牌，铺垫尽可能大的未来涨租空间】
1、 基本分析法
（1） 发现问题的方法--MECE 原则
（2） 解决问题的办法--逻辑树纵横分析法
2、 经营信息：6+1
（1）6 类基础信息和管理依据
（2）1 个信息化系统-智慧运营 A:智慧运营 7+4 B:智慧运营预算投入
3、盈利能力分析-经营预警和涨租预期【作用：及时发现重点商户】
（1）租售比估算法
（2）通用保本分析法
（3）重投资品牌现金流分析法
4、经营辅导--销售能力分析和辅导
【作用：通过销售分析和经营辅导，减少 掉铺、确保收租率；提升新品牌存活率，减轻招商压力，降低空置率】
（1）评价商户销售能力的 5 个关键指标
（2）关键销售分析指标的使用场景
（3）诊断商户销售问题的方法--案例详解服装、餐饮业态销售分析辅导办法。
（4）辅导商户销售提升的方法
5、客流分析
（1）如何评价一家购物中心客流好不好？
（2）如何测算一家购物中心的客流预警值？
（3）如何评价一家购物中心的客流使用效率？
（4）如何判断冷区商户的租金合理性？
第五部分：经营扶持
【作用：对预警商户、特别需扶持商户的扶持办法】【重要】
1、 经营扶持品牌如何选定？
2、 经营扶持五大类
（1）多经扶持如何做？
（2）媒体推广如何做？
（3）营销活动如何做？
（4）补贴礼品如何做？
（5）租金减免如何做？
【案例详解各业态经营扶持有效方案】
第六部分：现场管理
一、商业氛围
1、公共环境--气、温、光
2、商铺氛围--货、品、样
3、空间美陈
4、DP
二、巡场管理
1、经营秩序
2、巡场要点
3、商户服务
第七部分：物业品质【重要】
-- 如何让保洁费“每一元钱都花出成果”？
一、基础品质
1、正面案例
2、反面案例
二、物业预算、招标、合同执行标准
1、物业品质优劣对比（案例呈现）
2、物业品质管控重点一：预算合理
3、物业品质管控重点二：招投标专业
4、物业品质管控重点三：合同执行监管严格
【Q&A】
