《甲方与总（分）包尖锐问题处理及工程四大核心问题解决》

　　第一讲： 项目工程现场      (初窥门径篇)

　　第二讲： 项目工程准备阶段  (登堂入室篇)

　　第三讲： 项目工程实施阶段  (破釜沉舟篇)

　　第四讲： 项目工程交付及后评估阶段(大功告成篇)

　　前言：简析房地产公司行业形势

　　1、白银时代房地产公司该如何“洗脑”？

　　2、万科的思考：新常态下万科的坚持是什么？

　　七嘴八舌：【天变了】互联网颠覆房地产？

　　【融三观】工程+设计+成本三观

　　【拼基础】房地产工程管理环境

　　【关键之路】品质优先+价值为王

　　第一讲： 房地产项目工程现场

　　1、房地产行业的7大挑战与运营风险

　　案例：“12·19”模板支架坍塌事故分析

　　2、房地产项目工程管理核心要素

　　关键词：“四控、三管、一协调”

　　第一部分：什么是房地产项目现场管理？

　　1、房地产企业工程管理普遍面临的问题

　　1）越来越多的挂靠总包，只做土建且缺乏总承包能力；

　　2）如何肢解分包、分包的范围、 权责多少才是最合适？

　　3）供应商、施工单位的素质几乎决定了工程营造的品质；

　　4）工程管理人员素质层次不齐，监理形同虚设，劳务缺失，

　　5）低价中标的误区，延伸出解决不完的甲、乙方日常工作矛盾

　　话题：1、那些是开发商管理原因造成的常见问题？

　　2、低价中标的游戏：饿死同行、累死自己、坑死业主

　　2、 工程管理基本内容 ：设计、质量、进度、成本、安全文明、合作伙伴、投诉等

　　3、现场管理的三个基本维度：

　　4、开发商现场管理目标、对象与责任

　　5、现场管理的秘诀

　　6、现场管理面对困难与挑战

　　思考：1、如何将优秀的质量标准贯彻进工程营造的全程？

　　2、如何发挥施工现场管理人员的积极作用？

　　小结：房地产现场管理的最高境界---无为而治

　　第二部分、甲方外包工程管理现状分析（总、分包单位尖锐问题处理）

　　1、开发商外包管理的常见问题及其根源

　　2、甲方与工程承包商在项目中管理的差异

　　4、甲方计划与外包商执行的偏差和信息不对等

　　5、关于工程界面管理的确定

　　6、支付工程款与外包管理执行力关系

　　7、甲方变更、签证与外包管理关系处理

　　8、甲方风险管理与外包商风险承担的界定执行

　　9、监理公司的选择与管理

　　10、监控、激励外包商的原则与方法

　　11、总包商在项目中的责权利

　　12、总包商在工程前、工程中和交付阶段主要工作

　　思考：1、现场总包管理的矛盾点、消极怠工及停工对抗等危机处理办法

　　2、总包与分包单位的矛盾点、多发阶段及控制办法

　　3、如何及时解决现场发生各种矛盾-沟通的技巧？

　　分析： 甲方、监理、总包关注点差异及江湖恩怨？

　　话题1：房地产公司为什么不适合总承包？

　　话题2：关于总承包管理缺失引发的工程缺陷与纠纷

　　话题3：房地产公司要建立怎样的项目管理模式

　　话题4：关于“多项目开发综合症”

　　重磅分享：管理施工单位的“紧箍咒”---标准化合同范本及目录（总包及分包）

　　合同范本1、《建设工程施工总包合同》  范本2、《建设工程施工监理合同》

　　范本3、《专业工程项目交付验收实施细则》

　　风险案例：1、上海市6.27“莲花河畔”倒楼事故

　　2、XX项目竣工结算争议较大影响交房

　　结论：1、没有质量的扩大规模是一条不归路。

　　2、选择优秀的合作伙伴是保证质量的前提。

　　3、建立“事前预防、事中管理、事后检验”的工程技术管理方法。

　　第四部分、标杆房地产经典项目赏析

　　我们要学习最优秀的：

　　1、龙湖地产 2、万科地产  3、星河湾  4、绿城百合

　　核心思想：【三借】借势+借智+借力

　　第二讲： 项目工程准备阶段

　　先有正确的人；才有正确的事

　　第一部分、选择正确的人；

　　1、选择正确的人（对内：团队）

　　话题1：项目团队稳定与协作的重要性

　　话题2、地产行业到底需要什么样的管理人员？

　　2、选择正确的人（对外：合作资源）

　　a\房地产内部及外部管理：内部管理靠流程；外部管理靠合同

　　b\如何建立良好的政府关系？

　　分享：1、标杆企业制度、流程参考文件

　　2、“白银时代”优秀管理者必备的能力和品质

　　3、关于失败的项目经理通常表现

　　价值观：结果导向---没有功劳就没有苦劳？

　　小结：没有完美的个人，只有完美的团队；小成功靠个人，大成功靠团队。

　　第二部分、选择正确的事

　　什么是正确的事？

　　1、满足客户要求  2、符合公司利益   3、具备项目条件

　　小结：优秀质量管理核心10大绝招

　　2、怎么 “决定正确的事” ？

　　确定正确的事 --谋定而后动

　　落地：编制详细《项目管理策划书》

　　提示：请改变你的非理性想法

　　七嘴八舌：

　　1、优秀地产工程师的金牌标准与技能PPT

　　2、优秀地产工程师质量重点把关40个部位PPT？

　　深度分享：1、万科集团项目经理部管理标准与管理制度

　　2、《万科城市花园项目管理策划书》

　　3、《中海地产工程质量管理手册》

　　第三讲： 项目工程实施阶段

　　四大控制核心问题：进度、质量、成本与安全

　　1、开工前准备阶段管理---必须掌握的20大实施攻略

　　2、前置：工程管理的策划思想-先策后控

　　3、全程：工程管控与项目全生命周期紧密结合

　　1）要有营销配合的思想-一切服务于营销

　　2）要参与项目设计各阶段性评审

　　分享：1、你需要了解的十大设计评审思考点

　　2、二次优化设计重要性案例分析

　　3、项目面积一览表规划面积指标的确定

　　4、工程管理在招投标阶段的作用

　　5、工程图纸会审的技巧、应注意的问题及施工图审查控制要点

　　6、如何实现项目看得清、控得住、做得好？

　　案例分析：营销示范区--总平面布置策划的前提

　　第一、工程管理四大核心之一--进度管理

　　1、项目总体计划编制  2、项目进度目标分解 3、工程管理进度控制

　　一级计划：公司2-3年的战略经营计划里程碑

　　二级计划：项目开发重要节点操作计划

　　三级计划：各专业部门项目具体实施作业计划

　　讨论：1、关于3级进度计划的重要性

　　2、计划不力的主要原因分析    秘籍：进度计划控制三大法宝

　　实例分享：如何保证工程关键节点计划有效实施？

　　第二、工程管理四大核心之二---质量管理

　　绝招：现场过程管理最有效的11大环节

　　1、过程控制---材料设备选型定版、部品封存    2、甲、乙供材料进场验收           3、施工质量样板引路  4、工程质量巡检制度  5、要让问题可视化

　　6、例会制度   7、成品保护 8、工序检查 9、实测实量

　　10、工地开放日与景观示范区展示   11、专业学习

　　分享： 1、工程样板先行执行效果展示案例

　　2、现场巡检之工程现场召开观摩会及工程巡检问题记录

　　3、精细化地产---精工品质、不负匠心不负卿

　　4、各分部工程质量过程控制要点；观感部位质量验收要点

　　5、工程施工现场质量常见病、多发病的预防与管控；

　　6、优秀项目施工现场安全文明管理

　　关注：打造高品质情景示范区重要性及五大原则：

　　景观重要性：掏不掏钱看户型、买不买房看景观

　　案例分析：学习龙湖做好优秀景观设计及施工管理.doc？

　　讨论：工程、设计、成本系统内部PPT课件学习、培训

　　分享：1、专项工程交工验收标准及细则.doc

　　2、如何做好强弱电、给排水、天然气、智能化及室外管网的设计与施工管控？

　　3、 如何保证配电室、消防控制室的安装及竣工验收?

　　第三、工程管理四大核心之三---成本管理

　　1、建立以目标为导向的成本管理体系

　　2、建议项目全员、全过程成本控制管理体系

　　3、项目成本管理的四大核心过程

　　关注点：建立成本两轮审批机制、年初编制、年中回顾、年末调整3大版本

　　分享：1、日常成本管理一些经典做法及标准化实施表单

　　2、某项目19＃-23＃楼及地下车库工程招标答疑.doc

　　4、某项目工程图纸会审记录.doc

　　5、工程管理成本控制秘籍----“三个固化”：“10个月结制表单”

　　6、项目实施阶段成本管理价值11大关注点

　　第四、工程管理四大核心之四---安全管理

　　1、安全管理的在工程现场重要性

　　2、安全文明施工考核办法

　　案例：河北张家口市某小区在建的18层楼，因施工导致起火

　　第四讲： 项目工程交付及项目后评估阶段

　　第一：交付前督查督导---“一房三验”

　　实例分享：1、交房时重点注意的30个重要问题  2、业主收房25个重要关注点

　　第二：工程竣工交付后管理

　　1、物业接管验收准备会                  2、物业接管验收

　　3、保修工作的组织、原则及管理          4、整改及收尾工作

　　第三、客户入住及客户服务管理

　　第四、关注客户体验

　　1、交付阶段的快速反应直接影响客户认知；2、交付阶段是项目管理的最后一道防线

　　思考：如何把控好公共部位面子工程质量？

　　分享：1、交付流程及交付前、中、后的风险控制

　　2、XX项目房屋交付全过程详解PPT

　　案例：2、XX项目交房业主大规模维权事件分析

　　第五、项目后评估实施要点

　　?1 、项目整体施工组织管理总结

　　?2 、技术、进度、质量、成本及安全文明施工总结

　　?3 、合同执行情况及工程交付总结

　　分享1、学习万科做好项目后评估.doc

　　思考1：如何建立产品缺陷反馈手册？   2、对比分析万科缺陷反馈优秀案例

　　小结：1、关于项目开发管理的15条个人观点    2、我的3个建议