《2021房地产企业设计管理的三大维度、40个关键节点的操控策略及实战案例解析》

【课程背景】

　　产品始终都是房地产开发企业赖以生存和发展的根本，也是所有企业最为核心的市场竞争力。那么该如何提高房地产开发企业的产品竞争力呢？要实现产品线开发，就要进行产品线创新研究。提高产品竞争力、提高项目投资收益率才是最终目的。将创新产品转化为可获得更高投资回报的标准化产品线，是企业必须要解决的一大战略问题。

　　本次课程，讲师通过案例解密所经手的地产项目诸多方面系统性讲授方案研判、产品研发、设计质量管理、设计现场管理、设计运营等研发设计五大“核心能力”的提升方法。

　　同时辅以实际案例逐步解析房地产企业在研发设计与成本适配关系、研发设计的概念、研发设计与净资产收益的关系、研发设计核心能力的重要性分析进行研发原理的讲解，在研发、品质、技术优化管控、产品线、示范区、车库、精装标准、质量管理逻辑闭环、建筑、结构、设备优化技巧进行详解。并结合龙湖、金科、融创外立面，旭辉、龙湖示范区为例进行具体的实操经验剖析。

　　促使地产企业设计管理者快速掌握产品设计的行业趋势、产品线和标准模块的研发方法、设计质量管理工具、成本优化控制方法、效果把控重点、项目设计运营管理技能，进而提升房地产公司的研发设计管理水平。

　　为学员们所面对的每一个疑惑，每一个容易忽略的环节都给予了循循善诱的讲解。

【课程大纲】

　　第一部分：研发设计的五大核心能力

　　一、研发设计的概念：客户、产品、净资产收益率

　　二、研发设计与净资产收益率的关系：品质、货值、成本、周转

　　三、五大研发设计 “核心能力”重要性分析

　　1、方案研判 （总图、指标）

　　2、设计质量管理（设计缺陷、设计优化）

　　3、现场管理（示范区、交房区现场设计把控）

　　4、设计运营管理（制度、流程、进度、考核、评价）

　　5、产品线与标准化（外立面、示范区、户型）

　　四、研发设计五大“核心能力”之间的辩证关系

　　第二部分：标杆地产方案研判及案例讲解

　　一、 项目位置分析

　　二、 规划条件分析

　　1、传达官方意图

　　2、明确界定地块用途

　　3、利用强度

　　4、空间界限

　　5、四大核心指标

　　6、辅助指标

　　7、规划管控参数

　　三、土地价值分析

　　四、 项目定位分析

　　五、研发竞品分析

　　1、规划 2、业态 3、指标 4、户型 5、售价

　　案例：绿城凤起朝鸣

　　六、总图7大设计原则

　　1、多业态方案比选思路：货值与流速的权衡

　　案例：成都新都区项目多业态方案对比分析

　　2、总图布局规律详解

　　案例：武汉光谷项目总图排布优先级研究

　　3、建筑密度利用充分、覆盖率的利用原则：提升货值的手段

　　案例：多个项目高价值业态如何提升千万货值

　　案例：重庆市北碚区项目；武汉光谷项目

　　南京江北区项目；武汉光谷南地块

　　4、场地东西向建筑间距的控制原则

　　案例：杭州某项目充分利用场地东西向宽度总图分析

　　5、成本最优原则：减少楼栋、规整地库、减少地库面积等

　　案例：南京某项目在货值一定情况下如何降低成本

　　6、地块资源利用原理：景观、私家花园、朝向、噪音、不利因素等

　　案例：宁波某项目如何优化空间形态及合理利用资源

　　7、前期设计条件梳理：痛心疾首的教训与惨案

　　案例：限高、配套指标、车位配比等前期设计条件项目失误案例分析

　　案例：前期微小的设计失误如何将一个盈利项目变为严重亏损项目

　　案例：济南某项目；福州某项目；杭州某项目

　　第三部分：标杆地产企业产品研发策略及案例分析

　　一、产品线及研发概况

　　1、产品线的概念和意义

　　案例：以福特、宝马等制造业产品线为例，详解产品线与模块化

　　2、5家标杆企业产品线概况与研发趋势

　　案例：旭辉、金科、阳光城等标杆企业产品线研发

　　二、产品线体系与配置

　　1、产品线定位与架构

　　2、建筑外立面研发方法、成果及配置

　　案例：龙湖九里晴川、晶蓝项目现代风格外立面为例，推演如何对比、归纳

　　案例：融创新亚洲风格为例，推演如何对比、归纳

　　3、景观大区模块研发方法、配置标准及成本限额

　　4、精装公区模块研发方法、配置标准及成本限额

　　三、产品价值点研发

　　1、标杆企业的产品力提升着力点与研发趋势

　　2、如何研发与提炼适合企业自身的产品价值点

　　案例：金茂、万科等企业智慧社区、健康科技、人性化景观标准化配置详解

　　3、基于客户需求的新技术、新设备、新工艺研究方法

　　4、产品价值点如何与营销、物业打通

　　四、户型库研发

　　1、户型库的建立方法与原则： ①点 ②线 ③面

　　2、户型行业趋势与外部对标

　　案例：以万科户型为例，分析90平米以下小户型的差异化竞争

　　3、客研数据支撑：寻找客户必备与惊喜需求

　　4、户型库的研发过程：分类、审核、优化、使用与区域户型研发特点

　　案例：万科119平米四房的10大亮点解析

　　五、示范区标准

　　1、示范区各专业标准的对标、建立逻辑和方法

　　案例：以旭辉现代风格示范区为例，推演示范区各专业研发过程

　　案例：以龙湖天系新亚洲风格示范区为例，推演售楼部建筑专业研发过程

　　2、示范区各专业成本限额

　　3、B17轰炸机操作的经典评审管理工具借鉴

　　六、车库设计标准

　　1、地库设计全过程管控流程

　　2、地库成本控制

　　①单车位面积 ②地库层高 ③地库结构设计

　　④规划主楼间距 ⑤地库外轮廓线 ⑥配套设备用房

　　3、地库消防设计 ①防火分区 ②疏散楼梯 ③消火栓

　　4、地库竖向设计 ①场地覆土 ②场地标高

　　5、地库人防设计 ①配建原则 ②设计要点 ③各功能人防设计原则

　　6、基于客户敏感点的车库形象设计标准

　　①地库空间节点 ②灯光系统 ③地库导视系统

　　5、车库BIM设计要求

　　①介入时间及周期 ②对比分析 ③优化设计

　　④排除复杂节点，优化设计成果 ⑤交付成果

　　七、精装房设计标准

　　1、成本限额下的分级精装房标准研发思路

　　2、融创、旭辉、中南标准化精装分级精装房使用手册

　　3、精装房人性化设计亮点

　　八、产品标准化管控措施

　　1、从拿地方案到批量施工的全周期管理流程

　　2、标准化材料管控措施

　　3、标准化更新迭代管控措施

　　4、标准化应用考核管控措施

　　第四部分：设计质量管控、缺陷及案例分析

　　一、克劳士比理论、质量管理逻辑闭环ISO体系解析

　　1、如何将评审输出作为改进组织业绩的核心工具

　　2、奖惩和绩效如何由工作中客观形成的数据进行记录和追踪

　　二、与客户敏感点相关的设计缺陷典型案例解析

　　案例：万科历年项目的风井、构筑物、结构、管线、造型、车库等45个典型问题

　　三、德鲁克质量管理理论与先进技术工具的设计质量管理

　　四、借鉴金融行业监管模式对设计单位穿透管理模式

　　1、穿透式系统四大核心功能

　　2、穿透式系统设计、工程、成本联合审图

　　3、7个维度对穿透式系统和传统管理方式进行定性对比分析

　　案例：详解金科博翠项目设计质量管理要点与流程

　　第五部分：设计优化管控方法、精细化与综合优化

　　一、静态管控各项指标与动态管控的管理重点

　　1、住宅建筑设计限额指标控制表

　　2、住宅塔楼结构经济指标

　　3、地下车库部分结构经济指标限额

　　二、建筑优化技巧与案例解析

　　案例：重庆某项目场地、道路优化如何节约800万

　　案例：贵阳某项目保温材料如何优化1000万

　　案例：无锡某项目车库轮廓、流线、柱网、车道等优化实例

　　三、结构优化技巧与案例解析

　　案例：典型项目板、梁、墙身、暗柱含钢量深入剖析

　　案例：重庆某项目结构布置优化

　　案例：郑州某车库基础如何优化700万

　　案例：梁、板、剪力墙钢筋如何进行精细化优化

　　案例：重庆某项目边坡设计如何优化1500万

　　四、设备优化技巧与案例解析

　　案例：山东项目设备房面积、位置等优化技巧与案例

　　案例：设备选型按需选用，不得随意提高标准的案例

　　第六部分：设计现场管理及案例讲解

　　一、示范区效果把控

　　1、基于约瑟夫派恩体验理论的示范区整体管控原则

　　案例：解析金科博翠项目如何实现售楼部和样板房位置、功能、动线、氛围最优

　　2、示范区节点管控标准

　　3、示范区效果点评案例解析

　　案例：金科御临河、龙里东方等优秀项目建筑、精装、景观的示范区效果管控

　　4、示范区效果点评标准

　　二、交房区巡检

　　1、巡检的意义和流程

　　2、30个典型巡检案例分析

　　3、巡检问题解决方法

　　4、巡检评分标准

　　第七部分：设计运营管理、操作方法及案例分析

　　一、设计运营管理逻辑：制定、监管、考核与总结的闭环

　　二、设计管理制度与流程：不仅是管控需要，关键时候还是保命利器

　　三、如何用设计管理平台提升工作效率

　　案例：详解可追溯、可统计、可量化的金科集团设计管理平台

　　四、从实践到理论的总结： Kaizen、BPR、TQM等精益管理哲学的思考