6月29日，泛海控股股份有限公司（000046.SZ以下简称“泛海控股”）发布了一则公告，透露控股股东泛海集团所持的该公司1.764亿股股份已被拍卖成交。4天前的6月25日，泛海控股也达成了一笔交易，将浙江泛海建设投资有限公司剥离部分资产后的100％股权卖给融创，作价22亿元，对归属上市公司股东净利润影响约-4.7亿元。
在此之前，泛海控股虽然也转手了一些境内资产，但很少做亏本买卖。6月28日，泛海控股相关人士坦言，做这笔交易主要是出于公司目前情况，为了快速回笼资金、偿还债务，价格是另外的考虑。
2021年，泛海控股有478.87亿元的短债到期，以其手头持有的193.88亿元货币资金来看，尚有约285亿元的资金缺口。在新增融资难度加大的背景下，偿债资金主要来自于该公司境内外资产的处置，以及上市公司和项目公司层面的股权转让。“今年债务压力比较大，公司会全力以赴。所有资产，只要买家合适、价格合适，都可以谈。”上述人士透露。
虽处境艰难，但该公司还是希望释放这只是短期现象的信号。在与融创的这笔交易中，泛海控股拥有一年回购权，年初定下的股份回购计划也依然在推进，意图不言而喻。
一笔亏损交易和回购协议
公告显示，泛海控股旗下子公司——武汉中央商务区股份有限公司（以下简称“武汉公司”）在6月24日与融创签署了《协议书》，向后者转让其持有的浙江泛海建设投资有限公司（以下简称“浙江公司”）剥离部分资产后的100％股权。被剥离的资产包括浙江公司持有的民生信托10.7143％股权，和杭州泛海国际中心1号楼的1082.4平方米商业和22个车位。
交易完成后，浙江公司持有的杭州钓鱼台酒店、杭州民生金融中心均将由融创持有、经营。交易的对价为22亿元，其中股权转让价款约为15.3亿元，债权转让价款约为6.7亿元。泛海控股表示，初步测算，本次交易对归属上市公司股东净利润影响约-4.7亿元。
值得一提的是，双方还达成了一份回购协议，约定武汉公司或其指定方有权在2022年6月23日前回购浙江公司股权，回购对价涉及按年化11％计算的利息等。
从公告可看出，交易的定价综合考虑了浙江公司账面价值及其旗下资产债务、担保等情况，武汉公司所拥有的一年回购权，以及泛海控股现阶段的偿债压力等因素。
“杭州钓鱼台酒店位置很好，但是有一些瑕疵，涉及抵押担保等问题，要按市价出售是很困难的。”某商业地产专家表示，此前业内对泛海控股的资产情况已有所了解，此次融创接盘并非表面那么简单，从回购协议中的利息约定来看，股权收购最终变成一年期的债权融资也不是没有可能。
据了解，此次股权交易所得款项，泛海控股计划用于偿还公司债务，缓解债务压力。截至2020年底，该公司的短期借款金额为182.65亿元、一年内到期的非流动负债金额292.57亿元，其他流动负债3.65亿元，共约478.87亿元的短债需偿还，其持有的193.88亿元货币资金明显难以覆盖。
在年报中，泛海控股也承认，公司重点发展的业务均属资金密集型行业，资金需求较大，在当前政策、市场环境下，面临较大的资金压力和一定的流动性风险。
加速推进资产处置
短债压身，泛海控股表示，2021年的主要工作便是力保到期债务的及时偿付或合理解决。资金筹措的途径有几个，包括加快地产开发建设、最大限度回流资金，盘活或处置公司存量项目和资产，加快民生信托、亚太财险、武汉公司等单位以及部分项目引战工作，引入权益资金，千方百计增加再融资等。
再融资这条路目前看来很难走通。5月26日，东方金诚宣布将泛海控股主体信用等级由AA—下调至A，评级展望维持负面。理由是该公司5月23日到期的2.8亿美元债，有1.34亿美元的本金及利息延期到8月23日前兑付，且该公司6月-8月有37亿元的境内债券到期或回售，这需要其通过境内外地产项目出售来筹措资金，但这存在较大不确定性。而由于存在多条涉诉及被执行记录，涉诉金额较大，泛海控股旗下的武汉公司已有多处不动产被查封及冻结，也导致公司资产流动性减弱。
“评级下调对再融资多少会有影响，单靠再融资比较难，还是要多管齐下，处置资产，引战。”泛海控股相关人士表示，当前公司资金确实相对紧张，旗下所有资产都持开放态度，只要买家合适、价格合适都可以处置。“希望境内外的资产处置都可以尽快推进。”
2020年底，泛海控股的当期存货有575.43亿元，存货周转率仅为0.02，低于地产行业平均水平。该公司大部分的存货为地产项目，其中境内项目账面价值为326.18亿元，境外项目账面价值248.95亿元。泛海控股方面表示，公司房地产项目类型涵盖住宅、公寓、酒店、写字楼、大型综合体等多种业态，所开发产品均为高端或精品项目，代表项目包括北京泛海国际居住区、武汉中央商务区、杭州民生金融中心等。项目设计、选材、施工等各方面均追求高品质，因此建设周期较长。据悉，武汉中心大厦项目2015年就已完成封顶，6年过去了，至今还没有完成竣工备案工作。
该公司境外房地产项目位于美国旧金山、洛杉矶、纽约、夏威夷等重点城市核心地段，规划业态包括住宅、商业、写字楼、酒店等，建设工期较长，加上新冠疫情影响建设工期进一步拉长。
境内存量房地产项目的处置相对容易，今年1月份，泛海控股已将武汉中央商务区的一块地以30.66亿元的价格卖给了绿地，录得12.51亿元的收益。境外项目要转手就困难得多了，截至2020底，其美国房地产开发项目的账面价值折合38.15亿美元，占公司净资产的比重达到了71.17％。如果这些境外资产能够悉数变现，泛海控股的流动性将大幅改善。
据了解，泛海控股多年前就已在寻求海外资产的退出，只是进展并不顺利，2020年只卖出了美国索诺玛地产项目，虽然2020年3月就与弘毅投资达成了协议，以12亿美元出售旧金山项目，但直至目前还未有进一步消息。
“虽然美国房地产市场今年有所回暖，但泛海控股当年的收购价比较高，再加上一些项目存在法律纠纷等问题，要转让还是有难度的。”据一位从事海外资产交易的业内人士介绍，泛海控股确实正在寻找美国项目的合作方，也曾跟一些公司洽谈过，但价格和合作条件并未谈拢。原本打算卖给弘毅投资的旧金山项目横生枝节，在今年6月初因工程款纠纷被当地的工程承包商起诉，也增加了这笔交易的不确定性。
