贷后管理不等于投后管理
自 2021年12 月以来，银保监会等监管部门陆续表态“将合理发 放房地产开发贷款、并购贷款，优先支持符合房地产调控政策的企业 注册债务融资工具用于并购项目或已售在建项目建设”。近半个月以 来，房地产项目的收并购市场格外的活跃，但除了国央企和一些稳健的大型民营房企能通过债券融资或银行融资取得并购贷款外，其他房企基本只能通过信托、AMC 等渠道解决并购融资需求。
但真的政策放松了吗？且看七问七答（摘自某专家言论）
一 关于市场滑坠的原因
首先是非市场化的调控政策造成了房地产流动性的丧失。
政府针对一级市场和二级市场的各种交易限制，以及中央对地方政府问责，使房地产相关资产的流动性几乎完全丧失。
其次是开发商现金流出了大问题。其贷款和回款被冻结，如开发贷及按揭贷受到严格控制。特别是部分地方政府出于保乌纱帽的目的，把针对恒大楼盘的策略扩大到多数地产项目。对期房资金异乎寻常的严格监管，再多的销售回款都只能趴在账户上。对于习惯耍锅盖游戏的开发商真是釜底抽薪。就像对拳击手参加散打比赛时只让他用脚，能行吗？
二 关于断崖式大跌的风险
风险太大了，深远的影响是社会融资的断崖式下跌。
表面上看，土地流拍只是影响地方政府的财政收入，实际影响的却是社会融资，而后者乃是现代货币生成的关键一环。一旦社融断崖式下降，政府又失去作为最后借款人的能力，就会触发银行系统性风险。别忘了，中国经济高速发展的信用产生和货币生产效应都与土地财政有关。
三 关于支柱产业的争论
房地产已不是支柱产业了吗？这个话题可以争论，但统计数据最说明问题。
点击阅读：《中央定调房地产是支柱产业/住房更是居民的消费 风向有变 什么信号？》
2020年房地产的销售额约17.4万亿，加上上下游相关行业占GDP比例约为17.2%。
2020年土地出让金和房地产专项税约10万亿，占地方财政38%。
2020年中国住房市值约418万亿元，是GDP的4.1倍，占股债房市值的66%。而股票市场市值约100万亿。
四 关于房子的属性
认同"房住不炒"，但房子是否就应该没有投资属性？
2020年，疫情期间，房价地价纷纷大幅上涨，充分说明了房子的资本属性。上涨是央行宽松货币的必然反映。
商品房的本质是资本市场，价格不是由供需决定的，而是资本价格的投影，与货币发行总量有正相关性。
现在的房地产市场，积累了从政府、企业到家庭巨大的资本性财富，是中国经济目前最主要的信用来源，这也说明其资本属性。居民财产中房产占77.7%，金融资产占比仅11.8%。
有资本属性的自然就有投资属性。客观讲，住房有双重属性，既有资本属性也有商品属性。
五 打压房地产的政策背景
背景是中国已不缺房，即住房与需求基本平衡，但分布不平衡。
2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12，中国住房整体已经静态平衡。但分布不均衡，人口流出的三四线城市反而房子多。
政府强力打压房地产得原因主要有两个：
一是贫富分化严重，共同富裕需要。出台房产税也是如此。2019年中国收入基尼系数0.465，高于0.4这一警戒线。2020年中国财富排名前1%居民占总财富的比例30.6%。
二是政府希望引导资本良性发展。
中国提出解决资本无序扩张问题，目的不是打击资本，而是特指遏制资本在房地产、教育、娱乐圈、互联网、互联网金融五个领域的扩张，引导资本更多进入与国家宏观政策相吻合的产业轨道，如生物制药、芯片、新能源等高科技领域。
六房地产的长效机制
住房既是资本品又是消费品。资本品是价格越高越好，消费品是价格越低越好。房地产的长效机制，就是把资本品与消费品的属性分开。可持续的房地产应该有资本市场和保障市场“两条腿”。
从资本市场角度看要增加供给，增加大中型人口流入城市的住宅土地和商品房供应。
真正的“住房问题”不是无房可租，而是无法负担自有住房。正确的做法是，只要对城市有贡献的无房户都可以以“先租后售”或“共有产权”等居民负担得起的方式，低价格获得自有住房。当然给予优惠贷款利率也很重要。
只有把保障房市场的腿补上了，才能把捆住在商品房市场的绳子松开，希望尽早把商品房的限购限贷放开。让市场的归市场。
七 房地产商及地产金融机构怎样转型
预判：房地产行业的总市值是否会跌去一半？算个账：交易额下降1/3，利润率也下降到1/3。
逻辑：目前住宅市场17万亿，利润率8-10%，行业总利润1.7万亿。近期的未来，规模压缩到10万亿，利润率下降到约5%，行业总利润0.5万亿（根本原因是政府不希望把土地升值的钱给开发商。只能赚运营的利润，真正把地产商打回到制造业了）。
过去十多年信贷宽松，金融机构做的很多房地产“投资”本质上都是影子银行“放贷”业务，风控体系也是围绕“贷款”的逻辑展开，比如抵质押、比如资金封闭，比如保证担保。在这个逻辑下，交易对手选择比项目选择更重要，管控资金流水比管项目经营重要。项目的后期监管也都是围绕章证照监管的传统“贷后管理”逻辑展开，只要主体不出风险，只要后面还有人接盘，项目本身运营情况收益情况没那么重要。
这两年世道在发生变化，一方面金融监管缩紧，股就股，债就是债，所谓明股实债这种中国式金融创新慢慢走向真实股权投资（最近几单暴雷企业诉讼就是在扯这些对赌条款问题）；另一方面地产企业降杆杠，债性融资慢慢转向公开资本市场，而股性融资需要的是真正的股权投资资金；第三方面，基于销售排名的主体信仰不复存在，任何一家企业都有可能存在暴雷风险，地产项目的底层逻辑判断尤为重要。第四，不但要投的准，还要管的好！否则开发商有几百种套路做现金流和利润转移！
做一个简单的套利业务会变的越来越难，而真正懂投资懂管理的人才有未来。只有这样，投后才真正能够成为“投后”。
在此前不久举行的“2021年业务交流会”上，万科集团主席郁亮已表明对房地产行业的看法，多次提及要“珍惜钱”、“赚小钱”，熬过行业阵痛期，以迎接未来的春天。发布了7点工作要求：
1.转变黄金时代的惯性思维方式，在工作和决策中将经营理念贯穿始终；
2.对不产生价值的动作和开支做减法，花小钱办大事；
3.明确要实现的目标，形成行动方案并坚决执行；
4.不给一线添乱，助力业务打赢；
5.培养当家人意识，以身作则，自上而下形成示范效应；
6.把握尺度内外有别，既要让利益相关方感受舒服，也要关注员工的情绪；
7.长期坚持，过程中及时复盘反思。
地产集团的运营管理中心不就是类似地产金融机构的投后管理部吗？
暴雷了，投后管理不背锅！
