深度|三盛控股被爆兑付危机 或步三盛宏业后尘？

　　想必三盛宏业老板和三盛控股老板都很苦恼，他日相逢之时，也许都要英雄相惜，互相劝到：不要嘲笑别人的疤，那只是你没有经历过的伤！

　　三盛集团理财产品也爆雷，踩雷员工何去何从？

　　继多家房企旗下理财产品先后逾期兑付后，又有一家百强房企福建三盛集团被曝出内部员工理财产品发生兑付危机。

　　12月17日，网上突然爆出消息：“三盛集团内部员工理财兑付出现问题，公司预计后期不能兑付，要求员工以房抵债，金额不够的员工可以互相拼房，也可以卖掉自己的份额。”

　　公开报道显示，三盛控股的情况早已不容乐观。今年5月，三盛控股就曾被媒体曝出出现项目停工，部分区域员工工资迟发等情况，“虽然公司想了很多办法克服困难，但都是杯水车薪”。

　　截图同时显示， 上述消息关联对象为三盛控股。

　　一员工借款被“以房抵款”

　　12月21日，凤凰网获取一份约定高固定收益的《借款合同》，合同只写明了“因乙方经营需要，向甲方进行借款。”乙方为“福建三盛房地产开发有限公司”，法人代表林荣滨。

　　合同内容显示，借款金额为10万元，借款期限不满3个月的，年化利率为8%；3-6个月（不含）为9%，6-9个月（不含）为12%，9-12个月（不含）为15%，满12个月的为18%。合同规定的“固定付款日”为2021年6月30日、9月30日、12月31日和2022年3月31日。

　　从“风财讯”得知，知情人士爆料称，三盛集团目前只兑付了借款期限为6月内的款项，（绝大部分员工）其后的款项至今未兑付。原本规定的是，员工可以选择退款，但现在是既不付息、也不退款；原本许诺1-4级员工先退，后又说离职员工先退，现在不给说法也没有退款。目前鼓励员工采用“以房抵款”的方式兑付，房屋打了85折左右。

　　三盛集团对借款逾期的兑付方案主要为实物兑付。兑付方式具体为：员工理财金额足够抵扣公司房源的，可以去营销部抵扣房子进行登记；金额不足的，可以将理财产品份额转让给同事，让他们去操作抵房；公司也允许员工将份额拼在一起，按照“按份共有”的方法去抵房。

　　不过，该兑付方案的形式为口头传达而非内部发文。而且，据知情人爆料，目前三盛集团内部，85%员工已经同意了公司提供的85折抵房方案。

　　二穆迪评级负面 称其流动性恶化

　　自2018年6开始，三盛控股股价就开始一路惨跌，目前总市值已跌破19亿港元，与其行业排名极不相称。垫厚现金流的三盛控股颇有些预防“寒冬”的味道。10月18日，穆迪确认了三盛控股的“B2”公司家族评级，并将公司的展望从“稳定”调整为“负面”。

　　穆迪助理副总裁兼分析师KellyChen称，负面展望反映了穆迪的预期，即由于消费者信心减弱，三盛控股的合同销售增长将在未来6-12个月内减弱，进而导致公司财务指标和流动性恶化。

　　截至2021年上半年，三盛控股持有81亿元的无限制现金，而一年内到期的债务总额为48亿元。穆迪预计，三盛控股将使用内部现金偿还部分到期债务，但偿还将减少未来12-18个月内可用于其运营的资金。

　　三频现转让项目/高成本配售票据/利息资本化占比高达98%

　　11月16日晚间，三盛控股连发两则公告披露了公司近期的资产出售计划，其拟以合计6.21亿元的价格出售哈尔滨利福商厦有限公司、嘉标商厦(青岛)有限公司两家公司全部股权。

　　10月15日，三盛控股公告表示，子公司福州上盛及福州盛致与上海雍碧订立股权转让协议，拟以4.17亿元的价格出售福州盛欣全部股权，较评估值4.03亿元溢价3.47%。这个当初用7.5亿元的成本拿下的项目，实质上还处在一种并没有被“榨取利润”的状态，最后却以4.17亿元的价格脱手。

　　三次资产出售后，三盛将合计回收流动性达到10.37亿元，这对于归母股东仅有26亿的三盛来说不是一笔小数目。此外，这笔回款对于账面316亿元合同负债来说，或能助“保交付”一臂之力。

　　近期，三盛控股频现转让项目、高成本配售票据的系列操作，有业内人士认为这是其增强流动性、防范资金风险的举措。半年报数据显示，截至今年6月底，三盛控股的现金短债比为1.7倍，剔除应收账款的资产负债率为78%，净负债率仍高达126%，仍踩红线。

　　四 融资成本高位 新债成本高出旧债成本2.5% 高达12.5%

　　近年来，三盛控股的利息支出明显增多，2019年与2020年分别为15.53亿元、23.14亿元，但利息资本化占比较高分别为97.9%和97.4%。利息资本化在房地产业虽很常见，但大部分房企该指标占比一般为70%左右，较高的利息资本化率说明公司周转率下降。

　　11月9日三盛控股公告称，公司向信银资本配售了7000万美元票据，利率为12.5%。三盛控股称，配售事项所得款项将用作2018年债券的再融资。而2018年的债券利率为8.59%与3个月Libor之和，而3个月的Libor一般在0.16%左右，也就是说三盛控股换的旧债成本在10%以下，而新成本却达到12.5%。

　　五 销售惨淡 财务指标和流动性恶化

　　数据显示，2020年三盛集团的484亿销售数据距与2022年的千亿销售目标相比还有较大差距，今年1-10月，三盛控股实现销售额仅为334亿元，比去年同期的345亿元还要低。当然2021年的数据更为惨淡。

　　事实上，三盛控股的销售从3季度开始就出现了明显下滑的迹象，而到了10月份情况持续恶化。这或是穆迪9月份的展望还是稳定，到10月就负面展望的主要原因，而且穆迪还认为可能由于消费者信心减弱，三盛控股的合同销售增长将在未来6-12个月内继续减弱，进而导致公司财务指标和流动性恶化的情况。

　　如果说一家年销售额大几百亿的房企每个月只能销售10亿元，而且将持续6-12个月，那这家房企大概率要遭遇流动性危机。

　　六 少数股权或埋“暗雷”明股实债或质疑其财务指标水分充盈

　　截止中报，三盛控股的归母股东权益为25.91亿元，而少数股东权益达到了79.4亿元，自2020年开始剧增以来，已是归母股权的三倍之多。

　　少数股东权益激增后，总股东权益大幅增厚，作为分母来说，这对于公司在纸面上降杠杆率（净负债率、扣除预收款后的资产负债率）非常有效，这也是三盛控股近两年净负债率有所下降的主要原因之一。

　　但是，这些少数股东权益就一定是权益吗？有没有可能有很多明股实债或者是自融资金？

　　三盛控股均持股30%的福州盛海房地产开发有限公司/福州致盛房地产开发有限公司/福州盛嘉投资管理有限公司，具有一个共同的合伙人：福建凯森房地产有限公司。

　　而天眼查显示，这个公司旗下也仅有这3家公司，看上去这家成立于2016年底叫做福建凯森的公司似乎就是为了和三盛控股合资而成立的。而这家公司背后的控制人为林玲，认缴金额仅有5000万元，这个资金规模估计很难真正去开展房地产开发业务。

　　更能说明林玲或仅仅是投资人的是，福州盛海等3家子公司的法定代表人均为李存，李存目前担任55家公司的法人，背后的出资人指向三盛控股。也就是说这三家公司均由三盛控制。

　　七新聘非执行董事处理香港金融机构的法律及合规事务17年经验

　　12月1日，三盛控股董事宣布，周韬已获董事会委任为非执行董事。

　　资料显示，周韬现为东兴证券（香港）金融控股有限公司合规负责人，在处理香港金融机构的法律及合规事务方面拥有超过17年经验。彼过往曾在中国光大集团有限公司、海通国际证券集团有限公司、兴业证券（香港）金融控股有限公司和华融国际金融控股有限公司负责合规和法务工作。

　　这个经验或许在三盛控股发生**情况时能发挥极大的价值！

　　八 三此三盛非彼三盛宏业后者董事长被千万悬赏执行

　　三盛集团始创于1988年，是一家资深“闽”系房企。

　　三盛控股旗下三盛地产官网显示：三盛地产位列全国房地产企业46强、中国房地产经营绩效十强、中国房地产盈利能力十强，聚焦长三角区域、海西区域、环北京区域、山东区域、成渝区域、大湾区区域等区域。

　　公开资料显示，三盛集团创始于1988年，以橡塑发泡等实业起家，2001年在福建开始试水房地产，在2017年的时候，三盛集团收购了利福地产，当时利福地产旗下有一个香港上市公司的壳，就是“2183”，收购不久后，利福地产就改名为了三盛控股。三盛控股通过借壳成功实现在香港上市，三盛集团旗下还有教育、健康、科技等业务板块。

　　而三盛宏业则起步于浙江。三盛宏业的全名是：上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司。在去年，三盛集团搬到上海总部后，很多吃瓜群众更误解了。但媒体早已报道三盛宏业走向末路：百亿债务违约，董事长被限高消费51次，已申请破产重组，而今三盛宏业董事长被法院悬赏通告，赏金最高1000万元。

　　点击阅读：《叹！原百强房企老板被悬赏！最高1000万！》

　　作为曾经的百强房企，三盛宏业的失败无疑令人惋惜。平安证券研报指出，“三条红线”监管下，优质资源持续向龙头房企倾斜，行业竞争及梯队分化或将进一步加剧，行业格局将会逐渐固化，“弯道超车”将变成小概率事件。

　　三盛集团和三盛宏业没有任何股权关联关系，双方也从无业务来往。多数人却将三盛集团和三盛宏业两家企业混为一谈。三盛集团因此于2019年10月23日紧急发布澄清公告，表示三盛宏业所有经营活动均与三盛集团无任何关系。

　　不知道当初三盛控股公告紧急撇清和三盛宏业关系时，是否也曾焦虑过自己曾经也有这么一天，内部员工理财逾期爆雷，被员工逼着要债。

　　2年，时间算长也算短，三盛控股看到三盛宏业困境之时，也许可以做很多事情，但如今，也是跟三盛宏业一样的境况了。

　　三盛，也许不是一个好的公司名字，两个老板考虑换个名字吧

　　想必三盛宏业老板和三盛控股老板都很苦恼，他日相逢之时，也许都要英雄相惜，互相劝到：不要嘲笑别人的疤，那只是你没有经历过的伤！

　　九房企理财困局背后的暗雷

　　瞒住负面信息，转危为机，是陷入流动性危机的房企最想做的事之一，良好的市场声誉是融资和销售顺畅的保障。可当债台高筑，购房者、上下游合作商、企业员工、银行、债权人众多利益相关方相互拉扯，房企暴雷的秘密终究藏不住。

　　恒大财富爆雷的消息在网络上疯传，曾经维权的主力是自家的员工，城堡从内部被瓦解。据悉有大量的恒大员工参与到恒大财富的相关理财项目，投资金额从几万到数百万不等，涉及员工、中层和领导层。有媒体表示，恒大财富之所以鼓励员工购买理财项目，是想通过自融的方式进一步缓解资金压力。

　　尽管多数房企都郑重承诺，坚决兑付每一分钱，但这个寒冬里，还是让很多投资者和员工慌了神。更巧合的是，这些投资者中，很大一部分来源于房企内部员工。他们的损失何时能挽回，一切还是未知数。

　　大房企的理财最近偏向于内部集资，采用几个员工组合购房的形式，利息以退房支付补偿的形式返还。员工往往认为，假若不能返还，至少还有房产，但风险在于这种显然不是以居住为目的购房，很难享受到优先权。

　　同样，近期暴露风险的多家金融机构背后大多有一个共同点，均有地产公司的背景。究其原因，与地产集团多年前快步布局金融版图，以及当前房地产市场低迷有关。从暴露风险的金融机构具体业务模式上看，手握各类金融资质的金控集团，难免涉及自融。“虽然监管有明确规定，但穿透来看，很多产品募集的资金都涉嫌流向了地产公司自己的项目，只是交易结构上设计的没问题。”

　　而今，跟投却或内部借款或员工理财成了大家的心头之痛。当整个地产行业的收益率下降时，跟投新项目的风险增高。跟投制度，带给职业经理人的激励效果就大打折扣了。"利润率低，风险大，员工积极性不高，更多的是被绑架。”这可能是每个老板和总裁，心里都明白的真相。

　　要钱还是要房，也许每个深受内部理财逾期事件的房企员工都处于深深的焦虑之中。

　　要钱，遥遥无期；要房如何变现？本想跟着老板喝口汤，却折进了本金，耗费了青春。

　　结束语

　　当诸多基层员工无奈维权时，大量负面信息从企业内部曝出，暴雷真实性和受关注度则大幅上升。再坚固的事或物，都抵挡不住来自内部的瓦解。

　　《孟子·离娄上》“得天下有道，得其民，斯得天下矣。得其民有道，得其心，斯得民矣。得其心有道，所欲与之聚之，所恶勿施尔也。