2月6日，中国恒大举行了2022年保交楼新年开工动员大会，透露2022年要交楼约7000万平方米、60万套。中国恒大董事局主席许家印在会上表示，目前公司的预售监管资金有500多亿元，基本能启动春节后的全面复工。除了保交楼外，尽快恢复销售和正常经营也是一项重要工作，据介绍，目前恒大还有5600万平方的在建未取证未开盘的项目、1.6亿平方米的土地储备以及150个旧改项目有待启动。
01
许家印保交楼60万套最大的底牌
坦白说，恒大提出今年要交楼约7000万平米、60万套的目标，这相当于恒大所有保交楼项目中，有近50%要在年内完成交付。
我们都知道，恒大自去年6月起开始陷入困境，对恒大而言，实现这一目标并非易事。许家印也承认，去年9月开始几乎没有资金流入，这种情况下还要在今年完成所有保交楼项目的一半，是很艰难的。
然而，一方面，保交楼是涉及恒大千万户业主的重大社会民生，这是恒大应该承担、且必须承担的社会责任；
另一方面，目前恒大还有预售监管资金500多亿，基本能启动春节后的全面复工，当然项目之间有些是不平衡的，复工后施工的连续性就要靠恒大近800亿的销售未回款、近900亿的保交楼楼栋中的可售货值，这1700亿就是持续保交楼的资金基础。
这是什么意思呢？就是说，恒大保交楼的启动资金有500亿，启动之后，恒大这些保交楼的项目，还有800亿的销售未回款，即银行应支付给恒大的业主按揭款，再加上900亿的可售货值。
虽然恒大目前的销售基本冰冻，但是，去年许家印就宣布，恒大未来要全面转向现房销售，因此，2022年，等待保交楼的项目完工，恒大仍然可以实现数百亿的现房销售。
不得不说，这是许家印保交楼60万套最大的底牌。
02
恒大保交楼的三大举措
对于当下的恒大而言，保交楼有启动资金，只是第一步。如何去最大限度执行，才是重中之重。
对此，许家印提出保交楼的三大举措：
（1）在施工单位方面，恒大采用现金支付，降低过往商票支付情况下的资金成本。
采用现金支付以后，恒大不仅迅速启动保交楼项目的全面开工，还要求实现工效快速达标，到3月底的时候，包括北方严寒地区在内，要达到80%-90%的保交楼项目全面工效达标，正常施工（工效达标最简单的指标就是看复工人数，总施工人数在2月底达到10万人、3月中旬达到20万人、3月底达到30万人，这样才能到今年6月30日前确保交楼20万套、力争交楼30万套，做到时间过半、交楼过半）。
（2）材料供应方面，同样采取现款现货，同时增加合格品质的供应商，优化供货分区，降低运输成本，供应商的季度采购价格争取逐步降低。
不得不说，恒大虽然陷入困境，但80%以上的长期合作伙伴，包括主体施工、材料供应和装修单位，还在继续跟恒大合作，包括材料供应商，每一种材料至少5家以上单位供应；同时，现款现货也大大提高了供应商的积极性，供应及时甚至还有到货奖励，等等。
（3）在管理方面，为提高项目决策效率，减少冗长的管理审批流程，恒大鼓励各地区公司省公司人员下一线，大幅压缩省部编制，从而降低人工、办公等管理费用。
据了解，春节前，恒大已经对各地区公司省公司总部进行了定编，省公司总部从1.5万人精简为5100多人，大批的员工充实到了项目一线。
03
恒大要在2022年恢复销售、正常经营
坦白说，从去年9月开始，市场用脚投票，恒大几乎没有项目销售业绩。
然而，在度过了最艰难的几个月后，恒大仍在酝酿在今年恢复正常经营和销售。
这里面，既有恒大固有的自信，恒大的产品品质，一直还是受到市场认可的，尤其是园林品质和精装修交付，一直都是恒大产品的突出优势；
另一方面，恒大转型现房销售，在当下的楼市环境里，现房销售其实是一个比较大的亮点优势。
因此，在新年讲话上，许家印强调集团营销品牌中心要牵头组织各地区公司及一线团队进行深入持续探讨，顺利复工复产。同时，狠抓销售回款是现阶段保持各项目复工复产持续性的关键环节。
事实上，自去年12月以来，恒大的销售回款额绝对值持续攀升，整体势头向好。而恒大也在积极取得各级金融机构的大力支持，甚至还与业主持续通报复工复产进度及各项利好，明确资金用于保交楼，恢复购房者信心，实现平均月销售回款100亿以上。
当然，对于现在的恒大，如何恢复销售和正常经营，也是有基本原则和条件的，其中最重要的两点是，
1、必须保证现金回到保交楼监管专户。这个是最基本的，只有资金在监管账户，才能保证项目复工复产、正常施工、恢复销售、恢复经营。
2、绝不允许贱卖公司资产。许家印认为，不能依靠贱卖资产去还债务，否则资产贱卖完了也很难还清债务。
04
曾经，万科的王石以字母M为例讲解了他眼中的人生两个高点与一个低点。
王石称，衡量一个人、一家企业成功的标准不是事业的顶峰，而是从顶峰跌到低谷之后的反弹能力，“任何事情都会有高点和低点，如果你个性积极向上，这正是显示你水平的时候。”
而对于恒大，我也曾说，“海压竹枝低复举，风吹山角晦还明”，恒大最重要的问题，还是在于保交楼，在于恢复销售和市场信心。
由此，在当下，愿恒大全力以赴，以攻为守，尽全力走出困境。
