周四社融数据超预期后，最激动的不是股民，而是地产中介：
2008年11月，为了进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长。当时及时出台了十项措施，这十项措施的实施预算，经过初步匡算后预估,到2010年底约需投资4万亿元,故称四万亿计划。“4万亿”计划除了现在称之为老基建的铁、公、基，即加快铁路、公路、机场等重大基础设施建设外。与房地产开发相关的内容主要在两方面，一是加大廉租房建设支持力度，二 是加速棚户区改造。在“4万亿”陆续到位之后，房地产市场在资金、城镇化提升及棚改带来的新增需求等一系列叠加之后，房地产市场迎来了一波热度极高的行情。
因此，这一次，很多卖房人与买房人又进入了习惯性的思维状态。他们认为，这一个“4万亿”是不是又会再来一次2009年房地产行情的翻版。坦率地说，如果真这么认为，可能犯了刻舟求剑的错误。因为，现在的楼市和2008年至少有三个方面的不同：
1）从城镇化角度来看，到2008年底,我国城镇人口为6.07亿人,城镇化水平为45.68%；2021年末,我国常住人口城镇化率为64.72%。
2）从城镇人均居住面积来看，2008年，城镇居民人均居住面积为28平方米；2021年底，人均居住用地面积的标准是40.8平米。
3）从居民杠杆率来看，2008年居民杠杆率为18%，2021年居民杠杆率为62.1%。
所以，2008年的楼市所面临的需求和现在的买房需求已经不可同日而语。回到现在的信贷投放上来，央行在最新货币政策执行报告中展望下一阶段房地产信贷政策时表示：
1）坚持房住不炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。
2）实施好房地产金融审慎管理制度，加大对住房租赁金融支持力度。
3）更好满足购房者合理的住房需求， 促进房地产市场健康发展和良性循环。
与以前的描述相比，进一步强调了更好地满足合理的住房需求。同时，强调了前提是房住不炒的定位没有变化。从具体的信贷投放来看，1月信贷投放重点集中在基础设施建设、先进制造、普惠金融等领域。2022年一季度，基建仍是投放重点。就大家关心的房地产融资，相对于去年四季度，在金融监管部门的引导下，房地产融资渐次回归正常。全国性商品房预售资金监管的意见也已于近日出台，
对于部分银行来说，在“降息”的利好下，房贷成为今年该行完成“开门红”的主力产品，保守估计同比增幅至少达到了20%以上。根据央行2月11日披露的数据显示：1月房地产贷款投放新增约6000亿元，较去年四季度月均水平多增约3000亿元。居民户中长期贷款增加7434亿。很显然，金融机构对房地产企业的融资行为持续改善，但并没有对房地产行实行“大水漫灌”。所以第二个“4万亿”虽然已经开启了，但楼市却不一定会重走2008年的老路。
我们先知小秘圈在去年在8.12日对社融不及预期对市场影响点评中就讲到，从最新的数据看，中国居民新增贷款可能已经见顶。过去一年，中国居民月度平均新增贷款已经再也没超过9000亿人民币。月度居民新增贷款同比变化已经跌到负的22%，与2014年最差的时候相当。这个指标是最敏感，最领先的中国房地产市场风向标。这预示着房地产价格有可能在未来开启下跌趋势。
前瞻提示风险后的情况大家有目共睹，半年的时间市场对地产行业完全转向，而万科大领导郁亮2月9日在年会上的发言稿，定义房地产进入“黑铁时代”。这个时代也忒短了一点，18年郁亮说房地产从黄金时代进入白银时代，本来很多人还以为会顶部震荡好多年，这可好，直接跨过青铜时代，一步跌入“黑铁时代”了。这个信号，还是要重视的，毕竟万科当年提出“活下去”的时候，很多人觉得言过其实，谁知道几年后真的有一大堆地产公司面临活不下去的困境。
所谓的“黑铁时代”，就是房地产行业进入10%左右微利时代，注意，这个10%是去金融化后的10%，一方面房地产企业去金融化，靠高杠杆高周转的盈利模式被打断了，另一方面，居民个人房产投资去去金融化，大部分地区房价阴跌，需求转弱，房产销售增速降低甚至转负值。两者叠加，房地产行业有可能变成失速的制造业，价格和成交量都面临下滑，只能赚个盖房子的建筑利润。
总之，抛物线的顶部区域已经过去，过山车已经开始进入下滑曲线，一个黑天鹅或者灰犀牛，就可能变成快速下滑的“日本模式”。万科提出的应对方法是“背水一战，缩表出清”。“如何理解背水一战？就是要么死、要么活，没有中间状态。不要再心存幻想，必须要快速、坚决缩表出清。缩表出清对于我们来说，就是一场生死之战。”缩表，就是收缩资产负债表，不影响正常经营的话，固定资产能卖则卖，能不买就不买，贷款能还则还，尽量少欠钱。出清，就是去库存，别把土地、房产砸到自己手里。尽量在人口流入城市拿地建房。
万科认为，房地产黑铁时代发展模式可以概括为“一个中心、三个基本点”。一个中心，就是解决老百姓居住问题。三个基本点，分别是房住不炒、租购并举和“人—地—房”的匹配。由此导致两个重大变化，一是市场分化会越来越明显，二是行业规模开始萎缩。最重要的判断是：“大家要适应行业回归民生属性这个现实，不要指望价格上涨”。
所以看来，房地产行业的根本性转变来临了，房地产企业的盈利模式有了根本变化，要改变原来房价总体向上的执念，不能再把这次低潮误认为是周期性的底部。对于我们个人来说，也要开始缩表出清了：不是刚需的话尽量不买，买也要买在长三角、珠三角、省会以上城市地铁站附近。贷款能还就还，少刷信用卡，少搞分期贷款，融资加杠杆的事情，还是戒了吧。
股票中抄底地产也要慎重，虽然短中期行情催化有情绪修复、政策利好、格局确立，但连万科都喊出要节衣缩食了，长期还是谨慎点好。展望未来，从长周期角度来说，销售总量萎缩是大势所趋，从小周期角度看，快速下行之后将进入到一个短期的总量修复阶段。因为本轮行业出清速度迅猛，使得原本企业间漫长的竞争过程被缩短，行业竞争格局确立后，国央企及部分优质民企已经恢复拿地，拿地端的毛利率也开始修复。剩下的优质企业有望将净资产收益率水平维持在 10%及以上，成为稳增长高股息价值股。但是最重要的，是以前的那块大蛋糕，已经不复存在了。
中国的三次婴儿潮：第一次是1949年?1957年，连续9年，年出生人口超过2000万。第二次是1962-1975，连续14年。1979年到1992年是中国第三次婴儿潮。
过去二十年，我们经历了中国房价三次大暴涨。2004年到2007年第一轮暴涨，2009年到2013年第二轮，2015到2017年第三轮，每一轮的房价暴涨，都对应着一轮的婴儿潮，不是年轻人买房，就是中年人给年轻人买房，还有中年人做房地产和炒房。
2017到2020年，每年新生儿分别为1725万、1523万、1465万、1200万人，2020年全国人口出生率为8.52‰。2021年新生儿很可能要跌破1000万，对比第三次婴儿潮接近腰斩。也就是说，从今年开始，连续14年，那轮的婴儿潮变为退休潮。接下来的14年将是一轮退休潮叠加再也没有婴儿潮，出生人口断崖式下跌。再加上我们城镇化率到顶，这几个因素加起来，不难看出这几年是房地产的世纪大顶。
所以中国已经过了住房的需求高峰期，2020年我国平均年龄已经达到了38.8岁，对应着经济变量从住房支出高峰，支出高峰，过度到了投资高峰和事业高峰。我们的人均住房面积也已经接近40平米。基本达到了发达国家水平。所以买房的高峰肯定已经过去了。未来资金会从楼市，流向股市，做大做强资本市场之后，再扩大股权投资基金的规模，从而为实体经济融资服务。
如今我们的经济结构也要迫切面临改变了，第三产业持续上升，经济拉动力，也从地产转向了科技和消费服务，这两个行业的固定资产少，所以从银行取得贷款是很困难的，所以就必须发展股权融资市场。美国当年也是一样的路径，80年代产业转型期，从原来的重工业转到了科技服务业之后，股权融资比例从35%上升到60%，股市大涨了18年。对投资来说，房地产落幕，某些行业收缩，但总有行业是扩张的。今后扩张的行业，科技、新能源，能稳住的行业，新消费、医疗。
抓住时代的趋势和大潮，顺势而为，是大多数人成功和赚大钱的最大原因。
