《社区型、街区型商业主题定位、规划策略与招商运营暨标杆项目考察》

【课程背景】

　　在当下房企纷纷强调提高周转效率、加快回款率的基调下，社区商业单个体量较小、投资开发操作难度较低、容易复制、利润较稳定等特质，已逐渐吻合视现金流量为生命线的房企胃口。

　　一边是城市的持续扩张，一边是住宅和商业的分化，同时在淘宝、京东等电商冲击下，传统中心商业优势不再，商业品牌、商业资源开始谋求向社区消费、区域消费转型。截至目前，与住宅社区相结合，大部分房企都拥有自己的社区商业拼图。

　　如何把一个街区/社区商业顺利开业，并带向持续发展，需要专业的营运能力和强有力的操盘能力！

　　1天培训学习+1天社区型商业项目深度游学考察。

　　本次课程包含社区商业拿地选址、定位规划、招商运营、后期销售等内容，20余个实操案例。

　　学习+考察全程导师陪伴，班委实时跟踪服务，让您轻松学习！

【课程大纲】

　　第一天培训主题：《社区型/街区型商业/主题定位/规划策略/招商运营》共7小时

　　一、商业与地产大趋势

　　1、 商业地产的现状与机会点

　　2、 购物中心增速过快、招商困难

　　3、 商业同质化严重、存量巨大

　　4、 社区商业主题化避其锋芒

　　5、 社区商业定位逻辑与理论

　　6、 社区型商业与区域型购物中心的区别与联系

　　7、 操盘问题点：

　　缺乏前期定位

　　设计存在缺陷：动线差、结构差

　　销售与招商之间的矛盾

　　停车位对业绩增长的限制

　　二、社区商业项目定位逻辑

　　1、 先明确盈利模式，后有商业定位

　　2、 商业定位基本理论和法则

　　三个需求理论：发现需求、满足需求、超越需求

　　三“机”论：发动机、催化剂、取款机

　　商业定位的业态配比依据

　　社区商业的发展方向：生活中心、社交中心、休闲中心

　　商业地产五有社区：

　　有趌的灵魂（有内容）

　　好看的皮囊（有颜值）

　　Good Idea（有创意）

　　有人气（有活劢）

　　有服务（有社区公益）

　　社区商业案例：上海瑞虹天地月亮湾

　　社区商业与区域型购物中心的区别

　　三、商业项目的前期研究

　　1、 购物中心出路：主题化

　　文创文旅主题街：无锡拈花湾

　　儿童主题街区：铜陵旪光街

　　餐饮娱乐街：苏州淮海街

　　运劢主题商业：南通市海门狮山广场

　　四、社区商业的招商策略

　　1、 主力店与次主力店的招商：定制化需求

　　2、 非连锁商户的培育之道：切忌饮鸩止渴

　　3、 招商过程把控：面子工程不可松懈

　　4、 招商和运营的衔接

　　5、 要带节奏，防止被带节奏

　　五、社区商业的运营法则

　　1、 运营筹备期：运营团队建设、运营成本、商户装修管理、筹备期营销推广

　　2、 运营培育期：搭建舞台、持续暖场，商家联动

　　3、 运营调整与招补商：经营分析与辅导，业绩监测与分析

　　4、 开源与节流：提高租金收缴率

　　5、 客流是核心、销售是王道、线上线下融合

　　六、社区型商业项目设计技巧

　　1、 盈利模式影响设计

　　持有VS销售

　　2、 现金流需求：谁才是现金流产品？

　　商铺：高利润，但资金回笼慢

　　公寓：利润低，但资金回笼快

　　商业和营销定位对设计的影响

　　产品价值大小对比

　　档次定位：不同的营销定位，不同的设计方案

　　面积大小：根据市场划分销售铺位

　　兼顾开发与运营：容积率与建筑密度

　　水平动线与垂直动线

　　层高与功能

　　产品设计细节

　　底商中电梯的重要性

　　不同楼层的划分

　　保留高价值主街

　　可分可合：铺位、入口、机电

　　七、社区商业销售解析与经典案例借鉴

　　1、 改造重生：西安大悦城

　　2、 创新先驱：天津大悦城

　　3、 屌丝可逆袭：永旺梦乐城

　　4、 社区商业：苏州双湖广场

　　5、 小体量大文章：长沙文和友、开封小宋城

　　【标杆考察】

　　第二天深度游学考察： 苏州双塔市集、淮海街、湖东永旺、方洲邻里、水坊路邻里、双湖邻里、山塘街（备选：平江路步行街、苏州中心）

　　特邀授课专家与商业项目策划导师，全程带队交流讲解，让您带着疑问来，拿着方法回。

　　苏州最顶尖社区型商业项目参访与亮点解析：业态配比、品牌组合、动线设计等。

　　与商业运营公司进行交流，学习其管理运营模式，为公司商业项目建设提供参考。

　　考察项目一：双塔市集（老菜场改造升级新型菜场）

　　考察项目二：淮海街（底商改造升级日式风情美食街）

　　考察项目三：苏州湖东永旺（郊区购物中心典范）

　　考察项目四：苏州方洲邻里中心（早期邻里中心典范）

　　考察项目五：苏州水坊路邻里中心（新型邻里中心）

　　考察项目六：苏州双湖邻里中心（经营情况最佳）

　　考察项目七：苏州山塘街（旅游商业街典范）

　　备选考察项目：苏州平江路（有调性的文化商业街）

　　备选考察项目：苏州中心（苏州商业地标项目）