房地产行业下行与企业转型期阵痛，使得深圳老牌房企皇庭国际近一年的经历颇为坎坷。
4月6日晚间，皇庭国际再次收到了来自深交所的关注函，要求说明是否能按期披露年报等相关事宜。
这是皇庭国际开年以来密集收到的第三封关注函，此前公司还因转型投资半导体芯片、流动性风险和持续经营能力等问题引发监管和市场高度关注。
坎坷转型路
董事长郑康豪作为潮商代表之一，曾因深圳地标建筑皇庭广场争夺权，在早年深圳房地产市场一战成名。皇庭国际早年间又叫深国商，晶岛项目也就是现在的皇庭广场及深圳融发投资，均是深国商的控股资产。
由于晶岛紧挨深圳市民中心，地段优势，曾被称为深圳铺王，引发了茂业集团黄茂如、皇庭郑康豪、原大股东马来西亚和昌父子有限公司老板萧光盛等商界大佬出手争夺，公司股权几经更迭，最终花落郑康豪。
郑康豪的入主为上市公司带来了转机和融资渠道，获得公司实控权后，彼时有券商还将之评价为“乌鸡变凤凰”。郑康豪也没辜负厚望，前后十余年从信托机构融资超百亿元，同时也将早期因资金问题而停工的晶岛项目救活。晶岛项目2013年以皇庭广场之名正式开业，2015年上市公司深国商正式更名为皇庭国际。
此后皇庭国际将战略主业定为商业地产的开发和运营，不过在债务负担加重和传统商业业绩走低的情况下，皇庭国际开始寻找第二增长曲线。
2015年，受资本风向影响，皇庭国际决定跨界进军金融领域。其先是以股权收购方式成为同心基金第一大股东，同时控股同心基金旗下同心再贷款，间接获得小额再贷款金融牌照，此后又获得了小额再贷、直接贷款、融资性担保、融资租赁、保险经纪等多个业务牌照。
彼时市场热度使得皇庭国际的金融业务风生水起，也带来了盈利。但随着监管趋严等影响，皇庭国际的金融业务也开始走下坡路，成为了公司业务负担，而后不得不将旗下处于亏损的多项基金股权转让和置换，金融业务在上市公司中的地位也逐渐边缘化。
据悉，2016年融发投资与中信信托签订了《信托贷款合同》，借款金额为30亿元。该笔贷款于2021年3月31日到期，贷款余额27.5亿元。
在2021年5月，因借款合同纠纷，中信信托申请查封了融发投资名下位于深圳市福田区中心区晶岛国商购物中心（即皇庭广场）的不动产，查封期限为36个月。
根据融发投资控股股东皇庭国际预披露，2021年归属于上市公司股东的净亏损为11亿～15亿元，上年同期亏损2.92亿元。
而皇庭国际也为战略跨界付出了代价。去年5月，中信信托因皇庭国际逾期未能支付贷款本息，申请查封其核心资产皇庭广场，而皇庭国际也有意重新聚焦回归商业地产主赛道。
另外，2022年2月22日，淘宝网资产竞价网络平台上结束了一场公开挂牌竞价，拍卖标的为中原银行对深圳市皇庭投资管理有限公司的信托受益权，处置单位为中原银行郑州分行，起始价1.9亿元，最终因无人竞价而竞价失败。
从标的信息来看，1.9亿元的起始价格仅覆盖了信托本金，此外还包括利息2421.42万元，诉讼费134.78万元，违约金具体金额依据合同约定。
2017年11月，中原银行以自有资金3.99亿元认购了皇庭国际定向资管投资项目集合资金信托计划的优先级。后续偿还了2.09亿元，仍有1.9亿元未偿还。
质押物方面，皇庭投资以其持有的8698.59万股皇庭国际A股股票提供质押担保，百利亚太投资有限公司以其持有的1500万股皇庭国际B股股票提供质押担保。同时，深圳市皇庭产业控股有限公司以其持有的深圳市同心投资基金股份公司3.4%的股权提供质押担保，实控人郑康豪以其持有的深圳市皇庭集团有限公司4.235%的股权提供质押担保。
核心资产大降价寻接盘方
迫切转型寻找新增长点背后是皇庭国际高企的债务和亏损的业绩压力。
据2021年三季报，皇庭国际货币资金期末余额9070万元，已逾期未偿还债务金额为32.57亿元，部分银行账户被冻结。
而皇庭国际预披露2021年归属于上市公司股东的净亏损11亿-15亿元，上年同期亏损2.92亿元，亏损额持续增大。
深陷债务危机之后，皇庭国际所持资产在市场上的流动也大大受限。
今年2月，中原银行对皇庭国际的1.9亿元信托受益权拍卖无人问津。而皇庭国际名下曾以为傲、最核心的铺王皇庭广场，也先后被挂上了联交所公开交易，短短一周内左右，参考价格也从74.93亿元降至56.2亿元。
皇庭国际子公司融发投资持有的皇庭广场，根据皇庭国际2020年年报，皇庭广场租金收入2.7亿元，评估公允价值为77.28亿元。
据融发投资2021年中报，报告期内总资产为80.93亿元，总负债为52.12亿元，营业收入为1.48亿元，同比增长17.48%；归属母公司净利润-1191.62万元，同比增长-130.27%。
3月23日，皇庭国际公告，根据联交所发布的《融发投资100%股权转让意向征集公告》，参考价格74.93亿元；3月29日，皇庭国际再发公告，然而融发投资100%股权转让参考价格变成了56.2亿元。
直接降价近19亿元，皇庭广场与周边项目对比，价值或已被低估，皇庭国际快速回笼资金的意图明显，这使得其在价格协商上处于被动地位。
在出险房企项目转让出售竞争激烈的当下，皇庭广场能否快速找到明确的意向客户，助力郑康豪跳出债务泥淖将是市场持续关注的焦点。
