此前，中指研究院发布了2021年前三月国内房企拿地面积和拿地金额排行榜TOP100，这个榜单很多人稍微仔细看，就会发现一个有趣的现象：
拿地金额前十强里面，只有融创和滨江两家房企是纯民营房企；而拿地面积前十强情况则稍微好一些，有万达、融创、碧桂园、新城控股这四家，占比也不到一半，国资房企拿地能力之强，可见一斑。
如果把这个榜单，换成是各个一二线城市的地区拿地排行榜，那民企的比例可能会更低。土储是直接决定房企发展潜力的因素，目下拿地的多寡，直接决定未来销售业绩排行榜的变化。
虽然目下国内房企销售排行榜，TOP10榜单还是以民营房企为主，但是按照眼下拿地规模这个新趋势，未来排行榜上的格局必然会有翻天覆地的变化。导致地产行业竞争格局变化，最大的因素就是，在新的融资和调控政策下，国资房企和民营房企的竞争能力发生重大变化：
国资房企里面又分为央企和地方国企两种，两种房企的竞争优势是不一样的。
央企的核心优势在于资金实力，体现在融资能力和融资成本上的长处，其他类型房企无人能及。大型央企的融资成本，一般能比普通上市民营房企做到低2-3个点，甚至更多。即使是央企的一些新成立的项目公司，在机构评级里面也能做到A以上，民企50强的母公司很多都达不到A级，这背后的巨大差距，是央企背后强大的国家资产作为信用背书。
特别是在三道红线以及一些列融资新规以后，金融机构的避险意识越来越强，在有限的涉房贷款额度下，会优先考虑给国企，特别是央企融资。大型的金融机构，大多也是属于央企国企阵营，同属一个体制内的兄弟单位，“肉烂了还在锅里”这是很多机构暗地里普遍奉行的准则。民营房企在央企面前的差距，已经不是融资成本高低的问题，而是有没有资格融资，能不能融资的问题。越往以后走，越是大体量，商业自持比例越高的项目，民企身影出现在土拍场的概率就越低。
地方国企优势，在于信息的不对称，以及地方政府的持续投入。这两年的公开土拍市场，有一个非常典型的特征，就是作为“地头蛇”的地方国企越来越强，拿地生猛势头无出其右。热门地块高价地，或者说高自持比例的地，都是地方平台公司最敢拿，不管到底算不算得过账。新区，远郊区的冷门地块，别的房企不敢拿的，地方平台公司扎堆拿。以至于，很多城市的2021年前三个月的房企拿地排行榜，top5清一色都是当地的国企或者平台公司。
地方国企在土地市场的信息上，有其他房企不能望其项背的优势，说得简单直白点，很多平台国企跟国土部门都是在一栋楼办公，土地的来龙去脉，上市时间，是不是哪家公司勾的地，中间涉及的具体规则，他们最为清楚不过了。知道的消息多了，能少走很多弯路，拿地都是精准操作。
什么原因驱使了地方国企拿地如此猛？有一部分是为了给地方政府托底，把土地的价格预期往上拉；一部分是为了修建安置房，拆迁还房，人才用房等；一部分是为了解决地方政府债务问题，用土地融资，换一种路径给捉襟见肘的地方财政输血；还有一部分是因为领导想拿地，为了拿地而拿地，只要有了地，就有项目可以开发，可以土方工程，搞总包施工，装修，材料这些上下游板块的招标，金额都不是小数字，操作的空间很大，地产人都懂的。
另外一方面，地方国企也是不差钱的主，尤其是在本地区域内。那么问题来了，平台公司拿的钱哪里来的呢？是不是都不用交土地款，直接开个白条就行，反正都是自家人。实际上，并不是这样的，国企的生意也要经得起审计。通常操作，都是地方政府在注册公司的时候，注册资本金设得很高，前面并不实缴，后面将实缴的出资用于支付土地款，左手拿出来的钱右手接住又进了兜里。这才是地方平台公司，拿地不差钱的根本原因，子弹可以无限循环。
民营房企在国企面前，最大的竞争优势是经营效率和经验。比资金和信息渠道，绝大多数民企房企是比不上了，但是民营房企也不是一无是处，甚至是有的人说的以后民企全部死掉，因为民企有自己的优势，特别是在前几轮地产周期当中，也积累了不少高效，高质量开发的经验。
国企手里面的地越来越多，但是自己开发的却不多，这在地方国企身上表现尤为突出。这里面有多种原因：一种是本身公司就没有开发功能，也没想过要做开发的，拿地纯粹是一种政治任务；一种是本身涉足地产领域时间不长，在开发经验，人员储备上不足的，想找民企合作先学习下；
还有一种，是想实现地块高效开发，让资产快速变现，实现业绩的。在大家的印象里，很多国企开发速度都很慢，民企半年开盘的，国企要一年甚至更长时间才能搞完，这是体制决策流程上的差异。举个简单例子，很多国企，公司规模翻了几倍，但是编制没怎么增加，因为要增加人是一个很麻烦的事情，头一年就要报备增加编制，而且还不能一下子增加太多，直接导致后面人手不够，很多工作只能缓慢推动。
因此，国企拿地后跟民企合作，是有很大的现实动力的。民营房企在管理机制，人员激励，分配制度上有很大的灵活性，能够最大限度激发效率，将国企手里的土地以较快的速度开发呈现。
目前已经有很多民企和国企在合作了，未来还会越来越多，多搞合作是未来民营房企的一个重要生存之道。
