《2021项目总视角下的产品研发全程关键点把控与案例分析》

【课程背景】

　　房地产项目定位决定了一个地产项目的成败，一个正确的定位往往能为开发商带来滚滚的财源，而错误的项目定位很可能会导致巨额资产血本无归。“做什么样的产品”，既是由市场决定的，也是决策者和策划人不断追求赋予产品品质和挖掘创造客户价值的结果。项目产品的打造，既需要“市场驱动”，也需要“驱动市场”。这是项目运作成功的永恒定律。

【课程大纲】

　　第一部分：营销控制力提升

　　一、周博士营销系统图

　　周博士创造性的研发了企业界容易操作的营销系统图。

　　第一，清晰查找成交问题所在；

　　第二，快速形成营销解决方案；

　　第三，一次输出营销策划标准。

　　弄透营销系统图，营销实施无障碍！

　　二、学员实战演练

　　学员以自己项目为例，现在排查成交障碍，现场形成解决方案。

　　学员演练输出成果：

　　1、拓客活动设计；

　　2、推广语设计；

　　3、留客活动设计；

　　4、提高客户满意度设计。

　　第二部分：房地产产品策划类型、决策依据、决策逻辑及案例操作分析

　　一、区分三大策划的差异

　　1.概念策划

　　2.产品策划

　　3.营销策划

　　案例分享：星耀五洲项目的策划混乱

　　演练：如果王志刚工作室合作，什么阶段介入最有价值？

　　二、更新产品决策依据

　　案例分享：同一块土地采取不同产品策略的依据有哪些.

　　演练：如果你自己创业应该选择什么行业作为你的产品？

　　三、明确产品策划条件

　　1、产品策划的三架马车

　　1价格驱动②限制条件③品质成本

　　2、产品策划的三项原则：三个不博弈

　　案例分享：和政策博弈产品的风险后果

　　演练：当地住宅层高的要求是多少？有机会利用？

　　演练：交房时客户发现玻璃上有条划痕，但符合国家标准，我们应该怎样处理。

　　四、产品二级基因的决策逻辑 （7个七个维度让你运筹帷幄）

　　1、资产模型 2、家庭结构

　　3、项目规模 4、配套条件

　　5、企业价值 6、市场价格 7、面积区间

　　案例分享：长沙某项目的户型区间的快速取值

　　演练：碧桂园是否应该尝试做高端产品？理由？

　　五、创造工具一次性选定产品一级基因

　　1.一级基因决定项目整体的收益

　　2.一级基因选择器的设计

　　3.一级基因选择器的应用原来

　　4.一级基因产品取舍的依据是什么

　　5.能否实现不强排也预知结果？

　　六、建立无内耗、各行其职的决策机制

　　学员演练：模拟一个真实的项目，学员现场完成产品一、二级基因决策。

　　案例分享：产品基因选择错位，可能是灭顶之灾

　　学员演练：学员现场提供真实项目，现场做决策

　　第三部分：别墅、洋房、高层产品定位、策划套路及案例分析

　　一、别墅类产品套路

　　1.别墅类产品谨防被情怀所坑

　　2.别墅是否应该做地下室，地下室多大合适？

　　3.别墅是否应该做挑空，是否越多越好？

　　4.别墅的3重庭院有何意义？

　　案例讲解：华夏幸福的别墅逻辑和产品特点

　　演练：现场判读2套别墅的价值

　　二、洋房类产品套路

　　1.洋房容积率多少合适

　　2.洋房平面和小高层可以通用吗

　　3.洋房产品如何价值最大化

　　案例讲解：创造洋房类产品卖点的思路

　　演练：放弃洋房产品直通庭院楼梯的原因是什么？

　　三、高层类产品套路

　　1.高层产品的面宽并非越宽越好

　　2.高层产品在哪几种情况可以选择小面宽

　　案例讲解：四种特例选择小面宽

　　演练：龙湖北京北城天街为什么要用小面宽？

　　四、户型平面创新套路

　　1.一级空间共享型

　　2.二级尺度舒适型

　　3.三级功能细分型

　　案例讲解：用各大地产公司产品进行讲解归纳

　　演练：评估案例户型的改进方法

　　五、立面效果控制套路

　　1.立面决定客户交往成本

　　案例:分享立面溢价项目

　　2.顺应潮流的立面风格选择

　　3.以前流行的 ArtDeco 风格到现在流行的新中式背后的逻辑分析

　　4.满足政府的立面期望

　　5.最大的成本是天际线造型

　　6.最低的成本的沿街商铺立面石材

　　7.立面溢价的基本套路

　　案例分享：用案例讲解立面设计的三等级水平

　　演练：3张立面图，选出最有设计感的一个

　　六、总图布局套路

　　1.总图布局的原则有哪些

　　2.总图构图能够创造什么价值

　　3.总图案例评估

　　案例分享：总图布局正确和错误带来的效益差额

　　演练：指出总图布局不合理的地方

　　七、“纸上谈兵”把控园林效果

　　1.园林设计的逻辑

　　2.如何在图上把控未来效果

　　3.总图几乎与园林成本与无关

　　4.过于复杂工艺导致无效成本

　　案例讲解：园林效果控制只有四步骤（总图-空间-文化-选材）

　　演练：请问在住宅小区园林设计中，处理高差时应该优选坡道还是台阶？

　　八、预控精装效果和成本的方法

　　1.精装平面设计

　　2.家具高度把握

　　3.精装吊顶选择

　　4.精装墙面作用

　　5.精装面材选择

　　案例讲解：平面、吊顶、家私、用材的设计要诀

　　演练：精装设计中，最容易让客户觉得有设计感的是什么？

　　九、产品的惊艳展示套路及案例分析

　　1、一切从洗脑开始

　　案例图解：最有效的方法就是空间不稳定法则

　　2、售楼部功能布局

　　案例讲解：构建客户信任的五个场所（接洽大厅、VIP、水吧、儿童活动、签约室）场所设计

　　3、产品展示要领

　　1）住宅的产品模型等展示各不相同

　　2）商业的产品模型等展示各不相同

　　3）写字楼的产品模型等展示各不相同

　　案例讲解：某公司规划展示效果

　　4、工法展示要领

　　案例分享：工法有2种，课堂图示讲解

　　5、卫生间也有套路

　　6、样板房不仅是户型展示

　　案例讲解：做几套样板房、选择什么户型来做样板房，什么样的样板房容易打动客户

　　7、庭院生活展示

　　案例讲解：给样板房打造一个别墅级别的体验

　　8、样板区整体验收标准

　　案例讲解：重金打造样板区的失败案例以及样板区易范错误

　　学员演练：模拟一个项目展示区，学员现场修改客户动线，获得客户青睐。

　　第四部分：地库设计与项目整体成本控制

　　一、地库降成本法则

　　1、产品策划阶段的地下室面积预估

　　案例讲解：2.0、2.2、4.0、7.0容积率地下室面积预估

　　2、脱开主体施工之优劣分析

　　案例讲解：某上市地产公司一体化施工和分体施工带来的成本差异

　　3、塔楼下部空间的应用与设计

　　案例讲解：应用案例分享，塔楼下部空间界定创造的价值

　　4、机械车位的应用条件

　　案例讲解：用工具计算机械车位使用的零界点

　　5、单层和多层地下室成本分析

　　案例讲解：多层与单层地下室的经济指标差异

　　6、大小柱网优劣对比

　　案例讲解：大柱网和小柱网的成本差异

　　7、车库层高的成本敏感度分析

　　案例讲解：现场计算层高每增加一米的代价

　　8、固定地下室总面积条件下的优化设计对策

　　案例讲解：成都、西安等地方性政策约束下的优化方案

　　9、哪些设备功能是可以设置在塔楼下面

　　案例讲解：老师提供表格化的内容，作为检查设备用房位置选择对否的工具。

　　10、地下室新技术分析（loft、夹层、耦合）

　　案例讲解：LOFT技术的应用优势与劣势

　　11、地下室结构优化创造的价值

　　案例讲解：地库优化效果预判方法应用

　　12、影响停车效率的相关指标分析

　　地库优化案例分享

　　13、现场测评学员项目的地下室优化空间

　　学员演练：用自己现有项目测算优化空间

　　二、随影同行的成本控制套路

　　1.方案阶段成本控制要务，针对楼间距、山墙间距、开间选择方法

　　2.单体阶段控制方法，针对低层、多层、高层、写字楼的成本控制方法

　　3.材料选择原则，针对高单价产品和高用量产品的控制方法

　　4.园林成本控制方法

　　5.精装成本控制方法

　　案例讲解：遵循控制成本三法则，人人都能成为成本控制高手

　　演练：学员列举一项高单价或者高数量材料的控制手段

　　三、产品力和成本匹配模型

　　产品系列=产品的多维度成本组合

　　案例讲解：不同产品特点和成本匹配形成的不同企业优势

　　演练：用产品力-成本匹配模型说明自己企业的核心能力是怎样构成的