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《手把手教你——商业地产高效招调运营策略实现营运高收益》

上课时间2017年12月2-3日 上课地点广州   
 
课程类别:商业地产 课程价格: 4800元/人  
 
授课师资:杜老师     查看讲师介绍>>    
 
 
 
                  
 

  

【课程背景】

  市场供应:

  2016 年全年,全国开业 3.5 万平方米以上的大型商业项目 465 个,其中 10 万平方米以上的大型购物中心约 100 多个。到 2016 年底,中国已开业 3.5 万平方米以上的大型商业项目超过 4000 家,十年后预计达 10000 家,商业总体量 4319.35 万平方米,数量比 2015 年增长 32.10%.2017 年预计开业 970 个,数量比 2016 年增长 108.60%。

  市场需求:

  快时尚、大型超市、连锁餐饮、奢侈品四大类的开店布局有 48%在一线城市,二三四线城市加总起来拼抢剩余 52%的开店指标。

  供求关系:

  商业地产已经走过供不应求的红利期,市场供应出现结构性饱和,连锁品牌拓展过于倾斜一线城市,商业地产供需严重失衡,招商面临困境!运营压力山大!

  发展现状:

  中国商业地产的整体发展现状是:数量多、增长快、专业人才缺乏、管理效率不高。中国商业地产从蓝海到红海,仅仅用了不到5年的时间。中国商业地产的“难”,难在概念还没有理清、技术还没有纯青、效率还没有提高,电商就汹涌而至、对手就扎堆来袭。

  普遍问题:

  中国商业地产投资建设过程中的普遍问题是:筹建期长、技术盲点多、资金压力大、财务成本高。

  提高招商效率、掌握专业运营技术是商业地产生存发展、投资人加快资金回笼的第一刚需!

  

【课程收益】

  1、帮助学员了解商业地产形势和特点、升级迭代商业地产核心概念、认清形势、刷新概念、升级认知、寻找机会;

  2、理解和掌握新零售时代的新商业机会、掌握实战的招商运营专业技术;

  3、帮助学员学会制定商业地产核心经营策略的方法;

  4、帮助学员掌握经营分析、经营扶持、经营保障的实战思路和工具;

  

【课程对象】

  商业管理公司、资产管理公司的董事长、总经理、招商营运副总,负责招商、营运、推广等工作的经理主管和优秀一线助理。

  

【金牌讲师】

  杜老师:

  原万达商管区域公司总经理、商业地产国内十大讲师

  职业经历如下:

  杜老师拥有 25 年商业经验,10 年总经理经验、3 年区域总经理经验。

  2011 年到 2016 年,杜老师加盟万达集团,在那里工作了整整五年,历任广场总经理、区域公司总经理,负责全程筹建、运营了两家万达广场,分别是第47座和第94座。

  其中新北万达广场不但实现“按时、满铺、精彩开业”,而且超越集团预期,被评为当年开业的全国优秀项目。开业以来,新北万达广场日均客流保持在5万人次以上,周末节假日客流8万以上,成为常州市人气最旺的时尚标杆购物中心,综合绩效始终位于万达三线城市前列。2014年租赁决策到期招调实现租金增长38.5%,仍然一铺难求

  由于各方面表现出色,在万达的五年间,杜老师曾经:

  主办过两次优秀广场现场经验分享会,每次接待 300 多位来自总部和全国各地的总经理;

  连续五年被评为全国优秀总经理;

  连续三年作为万达商管系统代表,在年会上向王健林董事长作年会演讲;

  由于表达和学习、写作能力出色、教练技能出众,杜老师成为:

  万达学院内训讲师并录制视频课程:

  《万达集团商业地产系列丛书》编委之一 2014 年;

  万达商管核心岗位标准化课程体系讲师之一 2015 年。

  

【课程大纲】

  第一部分 新形势/新概念

  【价值:开眼界、扩格局、认知升级】

  新概念--互联网时代商业地产核心概念升级

  1、商业地产

  2、城市综合体

  3、购物中心

  4、金融产品

  5、资产管理

  6、商业模式

  7、招商调整

  8、营运企划

  9、财务指标

  10、发展阶段

  第二部分 招商

  (一)筹备期招商【价值:掌握精准定位和专业布局两大核心技术】

  一、招商谈判准备--案例详解

  1、市场调研和项目解读

  2、商业资源储备

  3、铺位切分与租金分解

  4、业态规划与品牌落位

  二、招商谈判实战

  1、原则:9大陷阱、4大原则

  2、策略:6大策略

  3、流程:6步定局

  4、纪律:3大纪律

  三、招商谈判要素

  1、商务条件

  1)5个基础条件:

  2)3类附加条件谈判要点:

  2、房产技术条件

  1)主力店、次主力店、洋快餐

  2)餐饮业态

  3)步行街非餐业态

  四、品牌分类和品牌库

  (二)营运期招商调整【价值:掌握大规模招调的专业方法】

  【独家案例:某广场租赁决策到期评审报告、调整方案、最终落位、调整前后收益对比,以终为始,完整演绎合同到期调整的思路、流程和方法。】

  案例详解租赁决策文件到期后,大规模复杂招调的方法、流程。

  1、如何在大面积调整中实现新老品牌无缝衔接,不出现空铺和租金空窗?

  2、租金标准制定原则:价格究竟是“以铺定价“还是“以牌定价”?合同期如何合理设定?

  3、 部分重点品牌确实无法达到租金标准的情况下,要品牌还是要租金?

  4、个别有重大意义的主动招商品牌在谈判过程中卡壳,怎么办?

  5、工程条件无法满足品牌的个性化需求怎么办?

  6、租决调整已进入二装管控阶段,意向品牌突然掉铺,怎么办?

  7、租决到期大面积调整时,广场既要为新商户提供足够好的装修条件、又要为老商户提供正常的营业条件,如何兼顾?

  8、如何策划实施新招调品牌开业亮相大型企划推广活动?

  9、如何提高新品牌存活率?

  10、任务重、时间赶、人手紧,招商团队如何高效组织?

  第三部分

  营运【价值:解决“收租难“这个核心痛点】

  (一)经营策略

  经营策略是项目定位(战略)制定后的战术执行、资源配衬, 指导各部门统合增效。

  1、三年规划

  2、大事记

  3、优劣势

  4、广场定位

  5、招商调整

  6、营销企划

  7、经营目标

  (二)经营分析

  一、经营信息

  1、大数据

  2、1个系统

  3、5大体系

  二、经营分析

  1、盈利能力分析

  (1)通用保本分析法

  (2)服装品牌快速效益分析法

  (3)餐饮品牌现金流分析法

  2、销售能力分析

  3、租金合理性分析

  (三)经营扶持

  1、经营扶持品牌如何选定?

  2、经营扶持五大类

  (1)多经扶持如何做?

  (2)媒体推广如何做?

  (3)营销活动如何做?

  (4)补贴礼品如何做?

  (5)租金减免如何做?

  

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