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《购物中心招调实战演练——50个案例+1个全案》

上课时间4月24-25日 上课地点厦门   
 
课程类别:商业地产 课程价格: 4980元/人  
 
授课师资:杜老师     查看讲师介绍>>    
 
 
 
                  
 

【课程背景】

  2019年末,中国商业地产市场中大型购物中心约6000家,出现结构性饱和,中国商业地产市场供需严重失衡。商业地产资产证券化推出在即,流动性显现,并购交易频繁。“一个项目值多少钱?一个项目赚多少钱?”项目管理团队迫切需要学习资管思维、建立资管模式,以项目资产价值为目标,实施营运期招商调整。

  在瞬息万变的商业环境下,项目历时越久,无疑需求范围就越难清晰定义,整体进度不确定性也越高,调整起来也愈发费力。如果不能积极地应对项目延期问题,不仅会导致整个项目成本增加、资源失衡,甚至可能面临项目失败、错失市场机遇的尴尬境地。本课程旨在系统性讲解商业地产全流程核心业务要点,帮助学员迅速建立商业地产底层操作系统和全流程操盘概念。

【课程收益】

  1、站在资产管理的角度,从后置财务指标与前端业务指标联系,从资产估值方式拆解到20个核心业务指标分析,结合近百个案例和详实数据:

  2、指导学员掌握购物中心资产管理核心要务--资产估值方法、通过NOI测算制定租赁决策文件、通过专业经营评审测算新合同期租金涨幅。

  3、提供一系列工具包,帮助学员掌握招调全流程步骤专业实战方法--市场调研、SWOT分析与商业定位提炼、商铺租金分解、业态规划、动线规划、铺位切分、品牌落位、租户组合、租金谈判、物业调改等。

  4、介绍实用的招调管理制度案例,包括意向书模板、合同模板、合同管理、招调管控制度等。

【课程对象】

  涉足商业的房地产开发公司中高管;商业管理公司、资产管理公司中高管和一线骨干。

  

【金牌讲师】

  杜老师:

  拥有26年商业经验(奢侈品/潮流百货从业经验19年,SHOPPING MALL从业经验7年),其中:10 年总经理经验、3 年区域总经理经验。杜老师是商业人才培养专家,已经培养出 8 位下属走上 SHOPPING MALL 总经理岗位、16位下属走上副总、总监岗位。

  CCIM国际注册商业房地产投资师(发证机构:国际注册商业房地产投资师协会)

  香港新鸿基、瑞安新天地、世茂集团、招商蛇口等标杆企业商业地产课程授课导师

  职业经历:

  1、2003-2006年,任高端百货-常州购物中心招商营运副总

  3年时间完成DIOR、LANCOME、ESTTELAUDER、CHANEL等高化、POLO RALPH LAUREN、AQUASCUTUM、PAUL&SHARK、HUGO BOSS等服装和欧米茄、卡地亚等名表招商,为后期国际一线奢侈品牌陆续进驻打下坚实基础。

  2、2007-2011年,任常州百货大楼总经理

  将一家“年过半百”的老百货店一举打造成长三角地区闻名、全城年轻人购物首选的年轻潮流百货店,建面3万㎡,年销售6亿。

  3、2011年3月到2016年2月,万达集团,历任广场总经理、区域公司总经理

  负责全程筹建、运营了两家万达广场,商业总面积35万平方米。

  其中新北万达广场达成按时、满铺开业。开业后,新北万达广场成为常州市人气最旺的时尚标杆购物中心,综合绩效始终位于万达三线城市前列;2014年租赁决策到期招调实现租金增长38.5%。

  4、2016年3-10月 江苏九洲集团

  负责九洲新世界广场的资产管理。8个月内,消灭12000㎡空铺,将出租率从76%提升至96%,带领广场迅速摆脱动荡,走出培育期,步入成长期。

【课程大纲】

  第一部分 REITS前必学资产管理逻辑和运营模式

  1、资产价值--资产估值、保值、增值的计算公式和原理【重要】

  2、资管模式--轻资产、重资产、中资产等资产管理模式的底层逻辑

  3、资产调改的时间点和目的

  第二部分 NOI+KPI+招调租赁决策

  NOI+KPI--围绕NOI的KPI考核

  4大核心业务职能的责任界面

  4大核心业务职能的营运期KPI指标是哪些?

  关键KPI指标计算方法

  招调租赁决策文件关键点

  租决文件编制思路

  租决文件10大要点,其中:

  规定租赁面积取值

  选择合适的收益模式【重要】

  首期租金单价测算方法【重要】

  第三部分 专业定位步骤和工具包【重要】

  专业定位8步:

  分析区域--解读区域市场供求数据的方法

  界定商圈--界定一级二级三级商圈的专业方法

  获取竞品情报--竞品4类情报

  侦破商户关系

  SWOT分析--项目的优势、劣势、机会、威胁如何准确找到?

  定位关键词取舍--8个方向

  SLOGON提炼

  经营策略--通过SWOT分析得出四大策略--扬长、避短、转机、防范

  #本部分综合大案例--在课程提供的市调信息基础上,准确找到某项目的SWOT,推导4大策略和项目定位、SLOGON

  #包含工具包(6个实用工具):商圈界定法+4类竞品情报+商户开店调查表+SWOT分析法+定位关键词取舍法+SLOGON提炼法

  第四部分 专业招商方法【重要】

  品牌库

  品牌库如何建立?--6个方法

  如何及时获知有价值的商源信息?--6个思路

  #案例:创新业态考察清单--64个品牌(品类、所在项目、开业时间、租赁面积、重点拓展区域)

  业态规划

  业态结构--凯德、大悦城、龙湖等55个购物中心业态结构调研报告

  客流动线

  #水平动线常见形态和布局思路【10个案例】

  #垂直动线常见形态和布局思路连带消费【2个案例】

  次动线主题街区需要注意4项要点

  铺位切分

  主次力店切铺原则

  小商铺切铺原则

  4、铺位编号的专业方法

  租金分解和报价

  区分冷铺、热铺6大要素

  #租金分解5大原则【2个案例】

  租金报价3大纪律

  品牌落位和租户组合

  #“不错的”落位原则--6匹配【各业态案例详解】

  租户组合注意4点

  物业调改

  #掌握特殊业态物业条件基本需求【4个案例】

  #与招调同步的物业调改重要性【1个案例】

  #计算:物业调改投入产出可行性【1个案例】

  第五部分 疫情后租赁谈判技巧【重要】

  【疫情前,讲故事招商;疫情后,算账招商】

  了解租户--租户盈利指标和计算公式

  #先算后谈--租户盈利能力模拟测算【案例】

  租赁谈判技巧【3个案例】

  (1)价格锚点法

  (2)三赢谈判法

  (3)大面积冷区商铺招商6招

  租赁谈判流程--6步定局

  第六部分 经营评审【重要】

  主要解决以下问题--下一个合同期,业态、品类、租户组合如何调?商业品质如何提升?租金能不能涨?涨多少?

  主力店经营分析

  步行街各业态经营分析

  找到主要经营问题和招调方向

  #课堂讨论--根据提供的案例材料,思考:招调前经营评审重要性?需要哪些必要数据、信息?经营评审要点?

  讨论以下问题并解释决策依据:

  1、整体招调方向(租户组合、商业品质)?2、主次力店如何调?

  3、哪些品类可以组团式区域化布局?4、哪些品牌要淘汰?

  5、哪些品类要普遍缩减单个商铺面积?

  第七部分 租赁合同和招调管理制度

  一、意向书和意向金【案例】

  二、合同管理【案例】

  1、合同转签

  2、档案管理

  3、印章管理

  4、租费收缴

  三、招调管理

  1、品牌库管理

  2、招商准备

  3、招商实施

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