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《2021新形势下房企投资拿地决策逻辑、项目投资风险关键点识别、投资测算方法、融资创新及法务风险规避》

上课时间4月17-18日 上课地点长沙   
 
课程类别:投资融资 课程价格: 4800元/人  
 
授课师资:张老师     查看讲师介绍>>    
 
 
 
                  
 

【课程背景】

  随着进入“十四五”新的发展周期,在新常态的经济形势下,政府的发展目标从原有的GDP经济增长,转向为“因城施策”的复合增长目标。同时,伴随着“房住不炒”、“三条红线”、“集中供地”等各项地产调控政策的出台,我国房地产发展正在进入一个新的时代。不再是单一的土地金融和二级开发,而对其产业招商引资、商业运营、教育体育等方向有了更多的要求。

  另一方面,在新的去杠杆的金融政策导向下,房地产高周转的模式已经不再是房企的决胜法宝。行业本身逐渐进入饱和期,各企业在投资模式、运营体系、成本控制、设计创新等方面都有一定的趋同性,投资专业如何提升行业认知,提高拿地成功率,将成为员工自身甚至地产企业生存和发展的重要要求。

  本课程主要围绕投资拓展的道、术与具体执行等维度展开,从投资拓展趋势、价值研判体系、拿地模式、并购流程及使用收并购的实操工具,结合众多经典案例,全面解析房地产投资拓展,增强地产投资管理者的投资管理和实操能力,帮助企业从投资拓展方面,打造强有力的市场竞争优势。

【课程价值】

  1、企业如何做好正确的拿地决策?分享标杆房企拿地模式,掌握土地价值判断的方法,熟练运用项目最优规划、以及简洁实用的项目可行性方案的操作

  2、地产投资的全过程解析及风险防范

  3、各种拿地模式和渠道的风险有哪些?如何规避?

  4、不同交易模式的项目投资测算工具、方法以及可行性研究

  5、不同交易模式的相关法律实务解析及防范。

【课程亮点】

  1.理论+实操+案例,多管齐下,从本质提升投拓能力及效率

  2.实战派风格,追求落地,针对性强,解决实操痛点

  3.体系性强,手把手教学,从填表到建模,让你迅速精通投拓尤其是测算的各个门路

  4.循序渐进,风格幽默,互动性强,学习过程充实而不失活跃

  【授课方式】

  方式 1:带领学员构建完整思维导图,深度梳理投拓逻辑,并对重点知识进行深度详解

  方式 2:案例教学-依托实操案例和模型,让学员学会如何将专业知识运用实务环境

  方式 3:随堂练习--在授课过程中穿插若干习题,帮助学员加深理解和记忆

  方式 4:分组讨论--组织学员进行分组讨论,培养主动思考能力

【课程对象】

  1、房地产开发企业总经理、投资副总、片区总经理、项目总、设计副总、营销副总等具有战略规划与投资运营决策力的决策层;

  2、投资拓展部门人员、财务、成本、法务、资金、前期、策划、设计、营销等条线管理者以及拿地相关的部门人员。

  

【金牌讲师】

  张老师:

  现任某TOP20房企业务发展副总经理,曾就职于深圳万科地产、卓越集团、华润置地投资总。中山大学研究生、上海财经大学本科毕业,六年房地产专业知识学习,及十一年房地产投资经验。从事投资工作至今,签约项目三十一个,项目种类涉及收并购、城市更新、招拍挂等。签约项目总面积八百万余平方米,总货值超千亿,完整跟进多个收并购及城市更新项目全流程,拥有丰富的投资经验。

【课程大纲】

  第一部分 房地产投资实务与拿地决策

  一、拿地决策

  1、典型房企投资策略:

  (1)私企:

  案例:碧桂园的投资区域、打法、456和789铁线要求

  案例:融创的投资区域,收并购鼻祖

  案例:万科的投资区域,最授权的管理机制

  (2)国企:

  案例:招商蛇口

  2、土地价值判断

  (1)拿地方法:把握好天时、地利、人和

  (2)拿地技巧:看城市、看区域、看项目、看收益

  (3)项目研判的四个维度:土地、效益、市场、风险

  二、投资交易模式

  1、交易类型:一手项目、二手项目

  2、交易模式特点及难点:

  (1)招拍挂交易方式简析

  (2)收并购交易方式简析

  (3)城市更新交易方式简析

  三、地产投资的流程

  1、地产投资流程:招拍挂、收并购、旧改

  2、土地信息的收集:信息的来源与种类

  3、土地信息初判:重要性维度与可行性维度

  4、经济可行性研判:财务测算涵盖内容、输出结果、评价指标、投资标准

  5、可行性研究报告

  6、商务谈判及交易方案:合作意向书、合作协议

  7、投资达成

  8、投资达成后事项

  四、地产投资未来的趋势与机遇把握

  1、“三道红线”作为楼市防火墙的建立,预示着下一个时代是资金为王的时代

  2、2020年头部房企拿地回归一二线城市特征明显

  3、“规模优先”战略调整至“防风险”

  4、行业进一步集中化,不是“拼”就是“死”成为众多非第一梯队房企的困局

  5、多元化、房产资产化金融化、更新改造是房地产必然的趋势

  第二部分:房地产投资测算

  【问题1、2、3、4、5】

  一、投资测算的经济可行性研判

  1、财务测算的基本逻辑:模拟一条项目开发运营的现金流,定量的论证项目的经济可行性,以帮助投资者决策

  2、财务测算的前提输入条件:

  (1)设计规划指标

  (2)销售计划

  (3)运营计划

  (4)土地成本

  (5)建安成本:全成本构成、影响成本的主要因素(容积率、停车效率、场地条件、红线外投入、车位、装配式建筑、财务费用)

  (6)三费:管理费用、营销费用、财务费用

  (7)三税:增值税、土增税、所得税

  (8)经营物业假设

  (9)融资方案

  3、财务测算的输出结果:

  (1)核心评价指标

  (2)现金流量图

  (3)敏感性分析

  4、生成可行性研究报告

  二、财务测算模块解析

  1、招拍挂项目测算

  (1)城市板块深化研究:如何充分认知市场

  (2)测算视角下的产品最优化:怎样提高货值?

  (3)测算视角下的成本最优化:怎样降低成本?

  2、收并购项目测算

  (1)溢价的处理:直接处理、间接处理

  (2)税务的特殊处理

  (3)不同交易架构对测算的影响

  三、拿地强排详解:

  1、拿地强排概述:

  (1)强排的目的是什么

  (2)强排需要做什么

  (3)为什么制定强排流程控制

  (4)强排操作路径

  2、强排前期准备三步法

  (1)地块特征分析

  (2)规划要点及条件输入

  (3)营销条件输入

  3、强排设计五重奏

  (1)产品功能落位

  (2)选择使用产品

  (3)底商计算

  (4)合理强排

  (5)多方案比选

  4、强排货值分析:

  四、开发税务问题

  1、不同拿地模式应关注的税务问题

  (1)一级市场:招拍挂/勾地,一二级联动,三旧改造

  (2)二级市场:土地转让,股权收购,增资扩股,合作开发,土地作价入股,联营型,委托代建

  2、收并购财税问题处理

  五、投资测算实例操练

  1、投资测算不同阶段:

  (1)初判可研阶段

  (2)详判定案阶段

  (3)项目可研阶段

  2、测算内容:主要科目解读:全成本科目、利润表及现金流量表

  3、测算依据:专业板块专业报告

  4、全成本解读:

  5、投资阶段影响单方建造成本因素:容积率、停车效率、场地条件、红线外景观、车位售价、装配式技术、财务费用

  6、投资测算实战演练

  (1)第一步:项目定位

  (2)第二步:户配及规划方案

  (3)第三步:运营计划示例

  (4)第四步:测算演练详解

  (5)第五步:压力测算

  7、投资测算练习:算土增税、算利润率、算地价、算最低售价

  第三部分:投资相关法律实务

  【问题6、7】

  一、在建工程转让

  1、法律特点及适用情况:交易前提、交易特点、适用情况

  2、法律风险及防范措施

  3、在建工程转让的特殊情况:未达到25%投资额的处理方案

  二、股权类合作开发

  1、法律特点及优劣势

  2、法律风险:土地风险、股权风险、债务风险

  3、法律风险防范

  (1)股权收购之买新不买旧

  (2)股权收购之收购还是增资

  (3)股权收购之直接收购还是间接收购

  (4)收购前法律财务尽职调查,合同设置相应条款

  4、股权收购的特殊情况

  (1)土地尚未落实

  (2)目标股权有瑕疵

  (3)有前置审批要求:国资股权,外资股权

  (4)特殊情况的股权收购:分立公司、股权退出、小股操盘

  三、联营型合作开发

  1、法律特点

  2、法律风险及防范措施

  四、委托代建代管

  1、法律特点及适用情况:交易前提、交易特点、适用情况

  2、法律风险及防范措施:合作模式、风控措施

  五、投资法务尽职调查

  1、尽职调查:财务、法务尽调元素

  2、需发表意见及风险预估

  (1)基础信息调查

  (2)股权并购类法务风控

  (3)股权并购类税务风控

  (4)资产收购类法务风控

  (5)权益合作--代建&权益收购

  六、投资法务设计思路

  1、如何设置交易架构

  【案例1】:复杂资产关系的交易架构设置

  【案例2】:不良资产项目的交易架构设置

  【案例3】:一二级联动项目的交易架构设置

  【案例4】:烂尾楼项目的交易架构设置

  2、如何约定交易价款

  【案例1、2、3、4】

  3、资金支付原则、节奏设计思路

  4、违约责任设计思路

  七、合作项目公司管理约定

  1、控股和参股项目的主要协议

  2、操盘方与参股方项目管理

  3、合作协议中的主要约定内容

  八、投资法务疑难杂症

  1、标的资产的自身瑕疵

  案例一:坂田项目(规划冲突)

  案例二:南山项目(拆迁不可控)

  案例三:惠州项目(土地无法移交)

  2、行政审批的风险

  案例四:龙岗项目(政策变化)

  3、或有负债出现的风险

  案例五:平湖项目(涉诉)

  4、土地成本及税务风险

  案例六:宝安项目(土地成本是否抵税)

  5、合作方风险

  案例七:资产包(优先购买权)

  案例八:惠州项目(合作方意愿)

  第四部分:房地产融资方式及策略

  一、中国房地产融资现状和前景

  1、穿透原则精准打击银行、信托渠道灰色地带

  2、当下房地产项目现存融资方式

  3、更多房企寻求合作,“大鱼吃小鱼”也愈演愈烈

  4、资产证券化开始快速发展

  5、融资分化指引地产未来方向

  二、房地产融资产品

  1、银行资金

  2、房地产信托资金

  3、房地产保险资金

  4、地方及国有金控平台

  5、房地产企业债券

  6、房地产公司上市

  7、房地产资产管理计划

  8、中小房企与房地产私募基金

  9、房地产资产证券化

  三、房地产表外融资

  1、表外融资概念

  2、表外融资模式

  (1)通过非并表企业进行常规性融资

  (2)合并报表内的明股实债融资

  (3)合并报表外的明股实债融资

  (4)通过ABS减少有息负债或进行出表

  (5)以应付款类科目的形式进行融资

  3、表外融资的作用:债务隐形化,优化财务指标

  4、表外融资识别

  四、房地产收并购前融

  1、房地产前融概念

  2、地产前融模式

  (1)银行前融-表内外资金全周期覆盖

  (2)信托前融 ①“四三二”投资差额

  (3)信托前融 ②优先股+次级债

  (4)信托前融 ③小股+大债

  (5)信托前融 ④股权收益权

  (6)信托前融 ⑤资产收益权

  (7)信托前融 ⑥股权投资+对赌

  (8)信托前融 ⑦应收账款融资

  3、收并购项目前融

  五、地产私募资金投资模式

  1、被禁的几种模式

  2、可行的模式

  3、特殊模式

  第五部分:产业地产投资

  一、产业勾地的理论

  1、理论支撑

  2、产生背景

  3、产业勾地的模式

  4、产业勾地的生意逻辑

  5、产业勾地的要素条件

  6、产业勾地的流程

  7、产业地产盈利模式

  二、产业勾地的几类方式:

  1、传统产业园区勾地模式:华夏幸福

  2、科技地产勾地模式:碧桂园、首创置业

  3、创业孵化空间勾地模式:万科

  4、医疗康养产业勾地模式:绿城、万科

  5、文化旅游产业勾地模式:恒大、华侨城、万达、港中旅

  6、教育产业勾地模式:碧桂园、绿地、阳光城

  7、典型产业勾地模式总结

  三、产业合作模式:

  1、分块开发、合作开发

  2、产业勾地的主要方式

  3、产业勾地选址

  4、产业勾地选址流程:案例

  四、分城市产业勾地策略

  1、政府政策环境分析,产业策划方案结构

  2、重点城市分析:北京、天津、青岛、济南、郑州

  五、勾地关键要素:

  1、土地出让门槛设置

  2、勾地案例:恒大长沙大王山片区案例

  六、产业地产代表:

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