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《2021年房地产企业土地增值税项目清算、申报及筹划》

上课时间6月24-25日 上课地点南宁   
 
课程类别:财税管理 课程价格: 3280元/人  
 
授课师资:陈老师     查看讲师介绍>>    
 
 
 
                  
 

【课程背景】

  本课程根据近年来房地产企业土地增值税清算中的重点税务事项,结合土地增值税立法的背景分析及重大变化、国家最新房地产税收政策、广西当地土地增值税政策,由国内著名财税专家帮助您全面、详细梳理房地产开发土地增值税存在的重点、难点及疑点,全面提高房地产企业的土地增值税管理水平。

【课程收益】

  1.深度解析土地增值税立法的重要意义及内容的主要变化

  2.全面梳理土地增值税清算审核流程的重点问题及应对策略。

  3.深入分析房地产开发收入、成本的确认、费用、税金的扣除等各方面的政策特点,掌握土地增值税清算审核的重点。

  4.揭示房地产业成本核算对象、开发成本项目和范围、共同成本分配方法,重点分析土地增值税清算对象、五大扣除项目与会计、企业所得税的差异。

  5.分析当前土地增值税几种主要筹划方法及合作建房、股权收购、项目投资、企业重组等特殊经营事项中土地增值税政策。

  6.与国内房地产业税收专家零距离交流,解决您实际工作中的每一个财税疑难问题。

【课程对象】

  房地产、建筑企业:总经理、各部门负责人、财税总监、财务经理、财会人员,注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

  

【金牌讲师】

  陈萍生老师:

  陈老师是税务稽查局高级主办,从事税务稽查工作近二十年。曾为某省税务局特聘税收业务专家。中国税务报税收业务版特约审稿人。国家税务总局税收业务咨询服务组成员,国家税务总局稽查局税收专项检查组成员,出版财税专著7部。

【课程大纲】

  一、房地产土地增值税清算政策实务解析

  1、土地增值税的征税对象和范围,无产权的地下建筑物和公共配套设施,是否征收土地增值税?小产权房是否应缴纳土地增值税?

  2、土地增值税清算对象分类,包括普通住宅、非普通住宅和非住宅清算分类,销售旧房如何预征和清算?

  3、土地增值税的预征,哪些类型房产不预征土地增值税?什么情况下可以实行核定征收?营改增后,简易计税和一般计税项目土地增值税预征收入基数的变化

  4、土地增值税清算的两种类型和清算时点,包括清算责任和清算时点的选择

  5、土地增值税项目清算收入的范围及3步确认法,包括应收未收款房款、价外费用、折扣折让、销售退回,面积补差、违约金收入是否缴纳土地增值税?营改增后,简易计税和一般计税项目土地增值税清算收入如何计算确定?跨营改增期的项目清算时,清算项目收入如何确定?

  6、房地产企业所得税六大成本和土地增值税项目清算5大扣除项目详细解析

  7、“营改增”前后,土地成本和拆迁补偿费成本如何确认。营改增后,一般计税项目开发成本和拆迁补偿费可以抵减销项税额,其土地成本和拆迁补偿费成本是否需要调减?两种确定方法中哪一种对企业有利?

  8、开发成本合法票据认定、拆迁补偿费用、政府许可规费成本化或费用化区分、装修费用扣除政策分析,公共配套设施费用、开发间接费用(总部费用和项目部费用的归集划分)政策分析

  9、开发费用(管理费用、销售费用、财务费用)扣除政策分析,利息费用是单独计算扣除还是计入开发成本扣除?

  10、送车位、送装修支出进开发成本或开发费用扣除分析

  11、税金及附加在“营改增”前后的变化分析,什么情况下城建税及教育费附加能全部扣除?什么情况下不能全部扣除?

  12、加计扣除政策分析,转让哪些开发产品不能加计扣除?

  13、扣除项目在不同清算对象中的3种分配方法,包括占地面积法、建筑面积法以及其他合理方法等的使用方法,连体楼土地成本和开发成本如何分摊?

  14、土地增值税项目清算后再转让剩余开发产品的处理分析,后续取得的成本和缴纳的税金可否计算扣除?

  15、现行土地增值税优惠政策运用解析,搬迁补偿收入优惠、政府返还及补助收入优惠、普通标准住宅优惠、合作建房优惠、资产重组优惠等

  16、特殊事项的土地增值税处理,包括拆迁补偿房屋、合作建房、房地产投资、股权转让、委托代建、资产重组等土地增值税政策解析。

  二、新《土地增值税法(征求意见稿)》解读

  1、新土地增值税法纳税人的变化

  2、清算总收入、扣除项目总额、税率的规定

  3、清算分类、清算责任、清算申报时间的变化

  4、税收优惠政策的的变化

  5、其他新内容、新变化

  三、土地增值税政策与企业所得税政策比较

  1、企业所得税汇算清缴与项目清算差异比较

  2、应税收入差异,包括土地征用及拆迁补偿费返还收入、租金收入、投资收益、营业外收入和视同销售收入的区别

  3、房地产企业所得税收入确认与会计收入确认差异分析

  4、企业完工前收入和完工后收入企业所得税、增值税和土地增值税计税比较分析

  5、土地出让金成本、拆迁补差费扣除差异,含政府补助收入冲减土地成本,取得土地发生的红线外支出成本列支政策差异分析

  6、土地成本和拆迁补偿费等抵扣销售额冲减销售成本的核算分析

  7、开发成本差异,包括小区外成本、营销设施建造费、、项目顾问费、设计费等差异

  8、开发项目公共配套费、小区地面地上停车位的差异分析

  9、建安合同一般计税和简易计税定价机制税收安排与成本核算分析

  10、开发费用差异,包括跨年度费用、销售费用、管理费用差异比较

  11、开发项目融资利息费用、手续费顾问费等财务费用的区别,含利息费用资本化和费用化列支区分时点,关联方融资借款利息支出符合哪些条件可以不受债资比例限制?

  12、预提费用差异及后续费用,包括跨年度成本费用、报批报建费用、公共配套设施费用、建筑工程质量保证金、土地占用费等区别

  13、城建税、教育费附加等税金及附加扣除的差异

  14、《企业所得税税前扣除凭证管理办法》解读,哪些费用需要发票,那些费用可以用收款

  收据、分割单和证明税前列支?与土地增值税扣除项目存在的关系

  四、土地增值税最新纳税申报表申报事项解读

  1、土地增值税项目登记表填报解析及重点关注事项

  2、土地增值税纳税申报表(一)填报解析及关注事项

  3、土地增值税纳税申报表(二)填报解析及关注事项

  4、土地增值税纳税申报表(三)填报解析及关注事项

  5、土地增值税纳税申报表(四填报解析及关注事项)

  6、清算后尾盘销售土地增值税扣除项目明细表填报解析

  7、土地增值税纳税申报表(五)填报解析及关注事项

  8、土地增值税纳税申报表(六)填报解析及关注事项

  9、土地增值税纳税申报表(七)填报解析及关注事项

  五、开发项目土地增值税主要税收筹划方法

  1、企业收入方面的策划分析

  2、机构分设适用税收政策规划

  3、实物折扣与价格折扣选择的筹划

  4、开发产品抵偿建筑工程款债务处理分析

  5、开发产品售后回租抵房价筹划分析

  6、企业开发成本、开发费用的筹划分析

  7、债转股项目合作开发税收规划

  8、企业股权转让税收筹划分析

  9、土地增值税优惠政策的策划方法分析

  10、开发项目转让税收筹划分析

  11、核定征收土地增值税运用筹划

  12、其他税收筹划风险分析

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