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《【同济大学EMBA总裁班】房地产企业战略布局:多城市布局、单城市布局深耕策略研究——项目总经理核心能力培养和塑造》

上课时间7月25日 上课地点上海   
 
课程类别:项目管理 课程价格: 3980元/人  
 
授课师资:钟老师     查看讲师介绍>>    
 
 
 
                  
 

【课程大纲】

  课题一:多城市布局策略研究

  研究目的:以区域/省域为目标城市,找到可持续的城市研判体系及当下的策略方向

 

  1. 区域的突围战略

  (1)区域发展阶段

  ① 区域城市化阶段:对标全国,通过宏观指标及发展规划,综合研判区域所处的阶段及未来导向分析

  ② 城市住房需求阶段:通过地市宏观指标,城市的市场需求阶段落位

  (2)区域空间格局

  对应不同的城市布局数量,可通过人造地表、PIE、灯光图等方式识别(单核中心/多核发展/离散分布)

  (3)区域城市化红利

  ① 未满足需求红利:总需求(考虑适龄购房人口)与总供给(考虑商品住房)比较

  ② 人口聚集红利:主要考虑各中心城区,即人口聚集规模

  ③ 土地扩张红利:主要考虑各中心城区,即潜在的人口城市化空间需求

  (4)区域市场竞争

  ① 企业区域市场占有率和变化:通过对比找寻潜在的提升空间

  ② 典型房企区域战略布局对标:从扩张路径、城市规模、地块属性、产品价格、业绩品牌等维度进行参考

 

  2.城市类型与企业战略的匹配

  (1)城市市场类型

  通过城市平均年龄、人口经济增长情况、价格波动情况进行研判(成长型/价值型/周期型)

  (2)市场收益与风险

  ① 市场收益:根据产业布局和发展方向、规模容量及增长研判各城市收益

  城市价值PK容量:禾略300城量化研判

  城市量价回归分析:城市09-22年数据量化研判

  ② 市场风险:根据供求关系、房价涨幅、政府的土地财政等来研判各城市价格风险

  (3)市场竞争强度

  Top50房企平均拿地面积、Top50房企数量、Top50理论可获地块数、Top3房企销售占比、市场热度及潜在溢价率判断;

  (4)项目获取匹配性

  地价平均总价、地块平均建筑面积、单项目销售额、房价/地价比、房价地价差;

 

  3. 企业区域发展战略

  (1)区域突破战略

  ① 区域空间格局下的城市匹配战略

  ② 区域深耕对标房企下的开发策略

  ③ 城市收益和风险下的布局建议

  (2)目标城市策略落地

  ① 时间的选择:城市一二手价格滤波处理,可落位到区县

  ② 空间的选择:土地城市化*人口聚集,找到当下增量人口的聚集区

  ③ 产品的选择:找到城市主流客群及供求缺口,从首付/月供视角细分为普通工薪、高级工薪、中产阶层、小富阶层、富裕阶层、巨富阶层。

  ④ 时间*空间*产品匹配大表

  课题二:单城市深耕策略研究

  研究目的:研判不同板块投资机会、潜在客户特征,综合挖掘投资机遇。

 

  1. 城市发展解读

  1.1 城市概况与发展历程

  1.1.1 总体概况:省域各区分布、各区功能区情况、城市文化

  1.1.2 城市站位:城市发展战略规划,可与中东部典型核心城市对标

  1.1.3 城市空间发展:空间特征、空间演变、发展阶段及趋势、发展格局及节奏等。

  1.2 城市经济:GDP、固定资产、房地产投资、基建投入、收入、产业结构等

  1.3 城市人口:常住人口、户籍人口、城镇化率、外来人口、就业人口、大学生人口、小学生人口等

  1.4 城市产业:产业发展、支柱产业地位、园区分布,第二产业概况、第三产业概况,新兴产业发展状况等

 

  2. 区县发展趋势

  2.1 区县城市建设:现状交通、医疗、商业配套情况,潜在的投资结构的演变

  2.2 区县人口聚集:历史人口聚集及其密度变化,潜在的人口聚集趋势

  2.3 区县产业发展:GDP、税收、产业结构、人均GDP变化,潜在的招商引资情况

  2.4 区县发展规划:区域发展定位、产业功能、土地空间规划

  2.5 区县发展阶段小结

 

  3. 城市客户研究

  3.1 城市人口迁移与变化:城市化进程与人口迁移、城市人口吸附力、百度迁移指数

  3.2 城市产业与就业结构演变:产业结构转变与潜在客群支付力与未来预期密切相关

  3.3 城市内部人口结构变化特征:家庭教育结构、收入结构、年龄结构等

  3.4 城市现状主流客群定义:套均总价与首付关系、城市主流客群演变、城市不同客群支付力上下限;

  3.5 城市新增就业客群分析 :职位工资 、工作年限、学历要求 、岗位类型 、主流客群描摹(智联招聘数据)

  3.6 城市客群来源地图落地

  规模视角:① 常住人口 ② 新房成交套数 ③ 公司poi ④ 新增就业人口

  质量视角:① 薪资水平 ② 日常人均消费 ③ 租房套均总价和单价 ④ 买房套均总价和单价 ⑤ 小红书poi推荐人数 ⑥ 兴趣爱好活动人数

 

  4. 房地产市场研究

  4.1 土地市场

  量价走势、土地价格、土拍政策、土地格局

  城市广义存量、狭义存量研究,开发商布局及竞争情况研究、城市潜在供应土地初判

  4.2 住宅市场:

  (1)一手房市场

  市场量价存:价格地图、量价走势、库存、存销比、片区成交情况

  市场格局:如G、C、T、TOP产品品类结构及空间格局

  市场结构:现状与变化趋势

  (2)二手房市场:总价供求结构、单价供求结构、面积供求结构

  (3)热销项目分析

  ◆ 项目基础信息

  ◆ 土地属性、项目产品体系与溢价点、市场表现

  ◆ 客户是谁,有怎样特征,购买点与需求分析

  4.3 市场周期预判

  以城市全市/区县为颗粒度,通过一二手价格滤波处理,预判城市未来周期走势

 

  5. 城市板块与投资策略

  5.1 板块细分:定义板块划分标准

  5.2 土地价值现状研判:生产、流通、生活等20个细分维度研判

  5.3 土地价值未来研判:城市潜力板块研判,基于地理PIE进行数据量化分析

  ◆ 城市空间规划分析:政府空间规划、产业职能、人口增长等规划

  ◆ 交通规划带来的变化:轨交、路网等

  ◆ 新增就业带来的变化:招聘就业、重点项目落地、龙头企业带动

  ◆ 新增配套带来的变化:学校、医疗、教育、景观等配套

  5.4 剩余用地规模及空间分布:地理空间识别及量化测算

  不同区域及板块的开发用地及去化周期

  不同圈层的剩余开发用地规模及去化周期

  找到稀缺用地区域、圈层、板块

  识别超量供应区域、圈层、板块

  5.5 板块投资价值及策略研究

  定义核心区、热点区、潜力区、待开发区:匹配对应策略

  找到低估区域、潜力区域:找到重点板块

  不同类型板块投资价值排序:结合现状价格

  不同类型板块的核心价值驱动因子洞察:动态观察规划落地

  5.6 重点板块研究

  市场现状解读:量价及变化趋势、产品品类业态、重点在售项目

  土地潜力解读:片区规划,含交通、配套、资源、产业、人口,带来的价值演变及客群流动预判

  潜在竞争解析:潜在土地供给量、外溢潜力预判、改善化潜力预判。

  板块策略建议:综合给出板块进入、产品匹配建议。

  

【金牌讲师】

  钟老师:禾略事业合伙人/深圳公司总经理

  保利集团战略研究院、保利华南客群研究、华润集团产品中心、北方万科甲一学院课程讲师

  行业经验

  10年房地产从业经验,曾任职于万科地产等地产开发公司,14年初加入禾略,参与过近百个房地产项目的前期市场研究及企业项目策划顾问工作,服务领域包括城市进入研究、城市战略共谋、客群细分研究、项目开发定位策略、项目数据营销等。目前主要在禾略负责项目统筹工作,包括核心问题梳理、工作思路整合、团队工作安排、成果沟通汇报等。

  项目案例

  保利福建城市进入研究/鸿坤全国城市进入研究

  时代广东城市研究/招商粤东城市研究/金地河北城市研究

  济南万科/武汉万科/南京龙湖/中海广州城市地图研究

  华夏中产客群细分研究/厦门保利客户地图

  建发广东/建发江苏/建发泉州城市研究

  新城宁波/新城济南/新城合肥城市研究等

  【学习对象】

  房地产企业中高层

  【报名详情】

  上课地点:上海同济大学

  上课时间:7月25日(周日)

  学习费用:3980元(同时报名7月25日《同济大学房地产项目总经理高级研修班》课程,优惠价6800元)

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