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《2024房地产项目全流程合规经营及风险防范》

上课时间3月22-23日 上课地点广州   
 
课程类别:审计风险 课程价格: 4980元/人  
 
授课师资:马老师     查看讲师介绍>>    
 
 
 
                  
 

  

【课程背景】

 

  项目的精细化管控是房地产企业未来发展的大势所趋,但是对于项目的在获取、建设、销售等全流程中所产生的问题也相当复杂,项目将面临土地获取、招投标、总包管控、安全生产、销售去化、房屋交付、财务、法律、政策等多方面风险问题,如不能正确对待这些风险,将会导致项目的偏差及失败,也将给房企自身酿成不可挽回的损失。如何避过这些“坑”,躲过这些“雷”,提高房企防范意识,降低项目运营风险,优化项目成本和管理模式是房企面临的主要问题。

 

  本课程基于法律视角和项目实操视角两个维度,从投拓、设计、施工、营销、交付等方面,直击项目开发中的痛点、破解之道,结合案例及数据分析,就项目全流程风险防范进行剖析与探讨。

 

  【课程目标】

 

  本次课程以案例入手,条分缕析,将风险从事后处理转变为事前预防、事中应对。从而打造房地产企业核心模块的风险管控体系,减少项目建设风险及由风险带来的经营成本。

 

  课程以全员风险管理理念,与业务流程相结合的过程管理与知识管理,结合公司管理与项目建设的各个模块,介绍标杆企业的风险管理理念、实践与经验、教训,为企业风险管理提供全面的解决方案。

 

  课程实战,内容实操,观点新锐。将风险识别规避能力转化为企业实实在在的利润。

 

  

【课程收益】

 

  通过本次课程,各位学员会通过案例与实操讲解,深入知晓房地产项目“投、融、建、管、退”等完整流程,进而对于项目开发、建设、运营、交付等各环节的法律风险都会有充分的认识和理解,从而打造属于企业自身的纠纷管控和风险预判系统,体系化地处理和应对可能产生的不良后果和风险,为学员自身提供价值赋能,也是为项目提升利润空间。

 

  

【课程对象】

 

  房企总经理、项目总,法务、审计、财务、投资、设计、工程、成本、采购、运营等中高层管理人员。

 

  

【金牌讲师】

 

  马老师(房地产法务实战专家)

 

  现TOP5地产公司区域法务负责人

 

  原旭辉地产城市公司法务负责人

 

  华东政法大学法学研究生毕业,取得法律职业资格证书及中级经济师(房地产)证书,马老师15年标杆房企法务工作经历。具有深厚的法律专业功底及丰富的实务经验。曾多次参与房地产企业相关立法活动。

 

  lTOP5地产公司任职期间:

 

  牵头多个项目尽职调查,集团资产包收购及轻资产运营项目获取;应对区域集中供地的合作开发协议谈判;开展多次内部培训,获得企业颁发的专业讲师资格证书;统筹处理区域范围内重大疑难案件(股权转让纠纷、施工索赔清退纠纷等),并进行复盘。

 

  旭辉任职期间:

 

  主导大宗交易(50亿)的协议谈判及成交;长租公寓爆雷、类住宅延期交付纠纷、售后返租纠纷、车位统一长租方案等非诉类处理;处理电商费、包销案件、分销纠纷等群诉案件。对接20余个商办、住宅项目,包括合作项目,商业综合体、独栋办公室、办公塔楼、底商、高端住宅租赁、二手收购项目的重新开发等。

 

  总体房地产管控经历:

 

  马老师对于收并购、产业勾地、融资、合作开发、项目运营及股权事项均有大量的实战实操经验,并有丰富的群诉处理、大宗交易谈判、项目收购、总包清退、工程索赔、诉讼执行等操盘经验。

 

  授课风格:

 

  实践为主并与房地产法务理论相为融合,体系感强,强调实用。实战案例生动,讲解深入浅出,信息量大、知识面宽、实践性强。属于典型的“实战实用型”实战专家。

 

  主讲课程:

 

  《房地产项目收购及并购法律风险及案例解析》《房地产项目兼、并购与清算退出》《工程结算与索赔实战案例解析》《房地产企业劳动法律实务》《民法典及商事法律原理与案例分析》《房地产商办项目营销创新运用及案例解析》《项目总视角下房地产企业全流程法律风险识别与防范》《合同订立履行中的法律风险与防范》《最新土地政策解析及法律法规风险规避》《建筑工程安全生产法律法规及案例解析》《建筑施工企业法律风险防范》《民法典下关于建设工程的司法解释》《农民工工资支付条例》适用及风险防范课纲《建筑单位工程结算与索赔实战案例解析》

 

  部分服务客户:招商蛇口、上海城投、平安不动产、中建西部建设湖南公司、中建三局、粤海置地、港利集团、中建四局、中交地产、中电建建设集团等多家企业以及线下多期公开课。

 

  

【课程大纲】

 

  第一部:招拍挂与收并购参与要点

 

  一、招拍挂文件解读

 

  1、竞拍规则的了解

 

  2、自有资金的考虑

 

  3、合作模式确定

 

  思考:资质对于项目竞拍的影响

 

  二、工期及地块情况

 

  1、不利因素

 

  2、工期排布

 

  【案例】:多业态土地成本分摊

 

  三、当地销售政策

 

  1、“五限”

 

  2、资金监管

 

  四、项目指标的了解

 

  1、现金流回正

 

  2、利润

 

  五、交易主体

 

  【案例】:谁才是公司的话事人?

 

  六、股东投入

 

  思考:注册资本金过大的有何风险及不利?

 

  七、债权债务

 

  【案例】:股东变更所导致的过会条件变化

 

  八、土地获取

 

  【案例】:报建能否阻却闲置?

 

  九、规划建设

 

  【案例】:政策调整是否为不可抗力?

 

  十、市场营销

 

  【案例】:房源去哪了?

 

  十一、过渡期

 

  思考:过渡期公司经营会存在波动,会存在哪些风险点?如何来规避这些风险点?

 

  第二部分:设计那些事儿

 

  一、设计院资质及设计合同无效的处理方式

 

  二、设计深度分类

 

  1、概念设计

 

  2、初步设计

 

  3、招标图

 

  4、施工图

 

  5、施工期配合

 

  三、设计费用的结算

 

  【案例】:无合同是否需要支付设计费

 

  【案例】:设计费用约定不明的结算

 

  四、重大设计变更

 

  思考:规划变更及设计变更的区别?

 

  【案例】:设计变更是否需要通知业主?

 

  五、设计事故及损失赔偿

 

  六、设计合同的解除

 

  第三部分:财务风险管控

 

  一、发票管理实操

 

  【案例】:开票的“小乌龙”

 

  二、“开票”与“付款”是否有必然联系

 

  【案例】:未开票能否作为拒付工程款的理由

 

  引申--先履行抗辩权、同时履行抗辩权

 

  三、合同在履行过程中税率调整风险分析及应对

 

  1.营改增及税率调整

 

  2.税率变化对于计价方式的影响

 

  3.不同约定情况下税率变化的受益方不同

 

  4.预售合同增值税税率调整说辞

 

  第四部分:招投标全流程梳理

 

  一、招标人准备工作

 

  1、项目是否需要强制招投标

 

  【案例】:应招未招标而签订合同的行政处罚

 

  2、可以单独发包的单位工程

 

  【案例】:业主方绕开总包合同约定进行单独分包,是否属于肢解发包?

 

  3、编制资格预审、招标文件文件

 

  4、投标文件的编制要求

 

  5、发布资格预审公告

 

  【案例】:当公开招标的,采用邀请招标的行政处罚

 

  6、资格预审

 

  7、发售招标文件及答疑、补遗

 

  【案例】:公告时间不足的行政处罚

 

  8、接收投标文件

 

  9、抽取评标专家

 

  【案例】:评标专家库选择违规的行政处罚

 

  10、开标

 

  11、投标文件评审

 

  12、定标

 

  13、发出中标通知书

 

  【案例】:确定中标人后,擅自取消招标项目的责任

 

  14、合同谈判及签约

 

  【案例】:中标人单方结算

 

  15、退还投标保证金

 

  第五部分:如何避免陷入“工程索赔”的坑

 

  一、什么是工程索赔

 

  1、索赔主体

 

  2、索赔原因

 

  3、索赔程序

 

  4、索赔结果

 

  5、索赔目的

 

  【概念辨析】索赔vs签证

 

  二、施工索赔的机会及形成

 

  1、业主的行为(先天不足)

 

  思考:签证是否必须包含责任承担方?

 

  思考:业主方的哪些行为或客观因素会给施工单位提供施工索赔的机会?

 

  2、业主的行为(后天作)

 

  【案例】:烤死人大厦

 

  3、业主的行为(客观因素)

 

  【案例】:只有监理签字的签证法律效力如何认定?

 

  4、不可抗力

 

  5、分包商的行为

 

  【案例】:飘忽不定的结算价--到底谁错了?

 

  三、索赔种类及索赔费用的组成及索赔证据

 

  1、合同文件

 

  2、业主发文

 

  3、沟通文件

 

  4、事实文件

 

  四、如何应对竣工勒索?

 

  【案例】:施工单位以工程款支付为条件,付到98%才可配合竣备,如何处理?

 

  思考:竣工验收和竣工验收备案的责任主体到底是谁?

 

  思考:配合竣工验收及备案是承包人义务还是权利?

 

  【案例】:疑难复杂的总包竣工纠纷案件--查封、反诉、鉴定、指定分包、竣工勒索等因素

 

  第六部分:项目的工程结算

 

  一、工程结算与审计的关系

 

  思考:何为审计?审计有哪几种类型?为什么会出现审计与结算的矛盾?

 

  思考:何种情况以审计机构核定金额为准,何种情况以承发包双方结算为准?

 

  思考:在未约定结算或审计时间点情况下,一般法院认定的合理时长为多久?

 

  1、政府审计案件的常见裁判思路

 

  【案例】:双方约定结算以审计为准,但是条款却无效

 

  2、非政府审计案件的常见裁判思路

 

  思考:法院对于审计类案件判决的依据及审查思路

 

  【案例】:双方明确约定审计机构及审计方式,法院为何还要查实审计情况?

 

  二、倒签合同的结算

 

  思考:合同倒签是否可以规避风险?

 

  【案例】:说不清的结算单价

 

  三、承包人单方结算

 

  1、以送审价为准的适用前提

 

  【案例】:为何单方结算未被支持--法院的说理及依据

 

  2、成就的条件--满足四部结算过程

 

  四、结算协议达成后的索赔

 

  思考:达成结算协议后还能否进行索赔?

 

  1、政府文件及各地高院的司法判例及解释

 

  2、趋势及管控方法

 

  第七部分:项目营销宣传法律支持

 

  一、工期及销售节点--股东回流及现金流

 

  1、项目基本情况

 

  2、股东回流

 

  二、精装修交付标准及销售合同审核要点--客诉源头风险的把控

 

  1、精装修管控要点

 

  2、补充协议的注意事项

 

  三、广告法及销售物料审核--常见风险点的规避及写法

 

  1、广告要素

 

  【案例】:傍名牌的商包

 

  2、引证符合

 

  3、价格标注

 

  4、面积表述

 

  5、项目位置示意图

 

  6、规划中/建设中设施宣传

 

  【案例】:学区房之痛

 

  7、广告图片

 

  8、物业宣传

 

  9、宣传赠送要求

 

  【案例】:阳台面积不达标

 

  四、开盘前风险审查--售楼处及样板间检查要点

 

  五、不利因素与销售说辞--销售人员的风控意识的宣贯

 

  第八部分:项目竣备及交付

 

  一、商品房竣工验收与交付使用

 

  1、现实交付及权利交付

 

  2、交付的方式

 

  3、交付的后的责任承担

 

  【案例】:遗失的交付通知书--未寄发《交付通知书》的后果

 

  4、交付的前置条件

 

  思考:开发商将商品房交付使用的前置条件是什么?

 

  思考:质量验收与综合验收是何种关系?何为“五方核验”?

 

  5、交付和收房的流程

 

  思考:交付时应必备的文件有哪些?

 

  6、购房人合理拒收的法定情形

 

  思考:收房到底是客户的权利还是义务?

 

  【案例】:房屋质量问题,是否构成不能交付使用的障碍?

 

  二、交付使用的常见法律问题

 

  1、逾期交房的常见情景

 

  思考:是否只有交付延期才算“逾期交房”?

 

  2、违约责任的承担方式

 

  【案例】:在不具备交付条件的情况下,购房人对房屋的接收,开发商是否还需要承担违约责任?

 

  【案例】:因政府延迟办理相关手续而逾期交付是否构成违约?

 

  三、精装修商品房交付的法律风险

 

  1、精装修交付标准--风险管控要点

 

  思考:示范文本对房屋交付标准的合同应当如何约定?

 

  2、判断房屋质量缺陷的依据及法律风险

 

  【案例】:房屋质量问题,是否构成不能交付使用的障碍?

 

  3、精装修房屋三大质量缺陷

 

  1)部品质量缺陷

 

  2)设计质量和工艺质量缺陷

 

  3)室内环境污染

 

  思考:因质量瑕疵维修后,质保期是否能重新计算?

 

  四、商品房小区产证办理

 

  1、项目大产证的办理

 

  2、小产证的办理

 

  【案例】:“交付后720天内办理产证”的约定

 

  第九部分:商业签约及运营

 

  一、租赁合同效力

 

  1、租赁合同在何种情况下会无效--标的物业的硬性条件

 

  2、租赁合同无效的法律后果

 

  思考:租赁合同无效是否仍须支付租金?

 

  3、租赁合同均有效的情况下一屋多租后果

 

  4、买卖不破租赁的适用前提、情况及后果

 

  思考:买卖不破租赁是否有例外情况?

 

  二、租户资质审查--从八大纬度审查租户承租运营能力

 

  三、租赁登记备案

 

  【案例】:租赁合同的登记备案是否影响合同效力?

 

  四、免租期

 

  1、免租期的期限与租期关系

 

  思考:免租期是否应包含在整个租赁期限内?

 

  思考:主力店谈判中索要较长免租期的应对?

 

  2、免租期内产权人的房产税

 

  【案例】:商场出租柜台应如何缴房产税

 

  五、装修

 

  1、室内装饰装潢及开业前消防检查

 

  2、装修补贴

 

  【案例】:美食广场无法经营到底是谁的错?

 

  六、租赁房屋的返还

 

  1、租赁合同中返款约定--返还方式及腾退前提

 

  思考:腾退工作的启动步奏是如何?

 

  2、停水、停电的常见实操--风险界限及规避方式

 

  思考:若租赁合同无约定,出租人可否停水停电?

 

  思考:若商户直接跟自来水公司和电力公司签署的用水、用电协议,出租人可否停水停电?

 

  3、注册地址迁移及餐饮、卫生许可证注销

 

  思考:能否单独起诉要求移除注册地址?

 

  4、房屋的空置费

 

  思考:撤场后遗留了相关物品是否需要支付占用费?

 

  思考:空置费收取标准及收取时长?

 

  【案例】:空置费的赔偿标准及解约日期

 

  七、单方解约条件

 

  1、延期交付--宽限期及退赔幅度

 

  思考:若延期较长甚至无法开业,出租人将承担的何种责任?

 

  2、出租人的单方解约权

 

  思考:何种情况出租人可以单方解约?

 

  3、承租人单方解约

 

  思考:何种情况承租人可以单方解约?

 

  【案例】:招商虚假宣传导致的合同解除

 

  第十部分:股权退出的注意事项

 

  一、何谓“模拟清算”?

 

  思考:利润分配的前提

 

  二、股权退出时间点

 

  思考:如何退出更为有利?

 

  1、股权退出的时间点确认

 

  2、退出要考虑的因素

 

  三、退出对价

 

  思考:模拟清算的逻辑及对价

 

  四、安全退出项目的约定

 

  1、预留股权

 

  2、股权转让协议的草拟要点

 

  

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