《房地产企业成本体系构建及精细化管理实战》

　　一、如何认识房地产成本管理？----建立共识是管理的基础！

　　1、房地产成本的基本范畴

　　（1）必须知道的成本概念：全成本、开发成本、建造成本及工程成本

　　（2）业内常用成本基本科目的构成及差异分析：几个标杆企业的案例

　　2、房地产成本管理的核心理念与方法：

　　（1）四个核心理念：经营理念、产品理念、市场理念、专业理念

　　（2）两个基本方法：目标管理、责任管理

　　（3）案例：知名地产公司的无效成本管理方法

　　3、房地产成本管理的几个关系处理

　　（1）管理目标上的冲突： 成本、进度、质量三大目标

　　（2）成本预设与动态变化的矛盾

　　（3）成本控制与其他开发业务的关系

　　（4）成本管理与造价业务之区别和联系

　　4、房地产成本管理的演化过程 ---终极目标与衡量标准是什么？

　　（1）审算型：以预结算为工作重心

　　（2）控制型：以不突破上限为控制目标

　　（3）能动型：以整体目标实现为目的的综合平衡

　　二、如何开展房地产工程项目的成本目标管理？---目前业内最通用方法

　　1、成本目标及目标管理的本质意义

　　（1）目标管理的本质：经营结果可预期性

　　（2）成本目标的内涵与外延：是产品目标与开发目标的体现

　　（3）区分成本目标与成本测算?--目标的执行意义

　　2、如何制定工程项目成本目标

　　（1）目标制定的时间：常见争论-在方案阶段还是施工图阶段定目标？

　　（2）目标制定的依据：开展调研及数据库的作用

　　（3）目标制定的方法：如何做到量价分离、各阶段深度要求

　　（4）目标制定过程的团队协作方式

　　（5）目标的评审和审批流程：集团评审要点说明

　　案例：成本目标测算全套表格解析

　　3、成本目标的分解方式-----基于管理及控制需要的多种分解方式

　　（1）按合约规划分解

　　（2）按成本科目分解

　　（3）按管理责任分解

　　（4）按财务核算模型分解 ---跨期、结转、产品等多角度的分摊

　　（5）按成本付现分解

　　案例：成本目标管理指导书

　　4、成本动态的跟踪与监控

　　（1）什么是动态成本？已发生成本+待发生成本

　　（2）图解分析：如何从业务数据中提炼出动态成本

　　（3）动态成本的反馈机制：何时、何人、何种形式的反馈；

　　（4）如何防止动态数据失真？台帐及原因分析

　　（5）对比分析几家典型地产公司动态月报：包含数据反馈、管理监控、责任成本三个层面

　　5、保障工程成本目标实现的手段与措施

　　（1）成本目标对各业务的预控作用：设计、对采购、对变更签证等

　　（2）相关业务管理与信息反馈的配套要求：合约模式、补充预算等

　　（3）关键成果审批环节的目标控制作用：如施工图预算、定标报告等

　　（4）目标管理的考核：包括过程及执行结果的考核

　　三、房地产项目开发全过程成本管理操作要点

　　1、成本管理重点与原则概述：

　　（1）重点对象：以比重大的、客户敏感的、市场不规范、技术复杂的为重点

　　（2）管理原则：重心前置，先算后干

　　2、项目前期的成本管理

　　（1）立项阶段： 分析拿地环节带来的潜在成本

　　（2）策划阶段：定位与产品组合直接影响成本水平

　　案例：通过成本分析优化产品组合

　　3、设计阶段的成本管理

　　（1）设计单位的选择与设计费的控制：与工作质量挂钩

　　（2）设计管理工作重点：产品功能及经济性的结合

　　（3）方案阶段：设计优化的操作流程

　　（4）初步设计：部品研究与选材用料要点

　　（5）施工图设计：限额设计的具体实施方法，设计合同中的相关条款

　　4、发包阶段的成本管理

　　（1）如何编制和用好合约规划：合约范围、招标及合约模式的确定

　　（2）供应商的管理：考察、评估、建库、分级使用

　　（3）招标与合约的理想方式：清单招标、总价包干

　　（4）招标策划与计划编制：招标环节团队协同工作的基础

　　（5）招标文件及合同条款：关键、重点条款解析

　　5、施工阶段的成本管理

　　（1）变更签证管理：解析标杆企业的设计变更及现场签证管理办法

　　（2）材料管理：品质、数量与价格的控制

　　（3）支付管理：产值核算与付款比例控制

　　6、销售阶段的成本管理：销售承诺与销售资料的把控

　　7、竣工结算的成本管理

　　（1）结算审核要点：严把资料关；不同合约模式下的结算要点，重点区分包干或费率合同

　　（2）结算数据分析：系统分析数据合理性、形成关键指标数据库

　　8、维护阶段的成本管理：产品缺陷的反馈

　　四、如何构建房地产开发企业成本管理体系

　　1、成本管理体系的构建

　　（1）案例：万科的成本管理体系

　　（2）成本管理体系建立的目标与内容：结合各自企业的文化背景与管理基础

　　2、如何形成全员成本管理责任机制

　　（1）各部门的成本管理职责划分：基于公司架构设置及职能划分

　　（2）建立开发全过程的成本工作矩阵

　　（3）各业务环节/部门的成本管理评价指标：包括管理指标与成果指标

　　（4）成本相关的绩效考核实施方法：企业案例

　　3、成本管理部门定位与人才策略

　　（1）容易交叉与混淆的关系：成本与财务、合约、工程等

　　（2）成本管理部门定位与具体职责

　　（3）人才要求与培养途径：强调管理意识与能力

　　4、集团对分公司如何进行成本管控

　　（1）集团管控的定位与原则：财务管理、战略管理、运营管理；强调资源把控与事前控制

　　（2）对比分析：两个大型地产公司对分公司的成本管理操作过程

　　（3）集团对核心业务的控制：几大授权重点环节-供方、招标、合同、成本目标、付款、结算等

　　5、企业的成本优势的建立与实施策略

　　对比分析：四家业内知名房地产企业的成本管理特点与优势分析