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《房地产企业融资实务与税务规划实务操作》

讲师王震 课程类别财税管理   
 
课程时长:2天 欢迎地产企业、培训机构咨询合作  
 
 
 
                  
 
课程对象
房地产企业董事长、总经理、财务总监、财务经理、投资运营部总监、经理、会计主任、财务人员等相关部门负责人
课程介绍

  一、当前我国房地产企业融资现状与问题

  1、货币政策对地产行业影响(利率、信贷、外汇、证券、外资等监管政策综合影响)

  2、房地产企业融资现状与融资渠道问题

  3、地产融资的国际比较

  4、我国地产企业融资运作模式的主要变化:

  ⑴、民间(社会)资本成主流

  ⑵、融资产品创新和科学融资模式是关键

  ⑶、高杠杆经济到实力经济转变

  ⑷、项目融资转向企业融资

  二、房地产企业融资思路与要点

  1、房地产企业都有哪些资金来源可用?

  2、你知道房地产企业融资的基本特点吗?

  3、不同资金渠道和方式的资金成本比较(您心里好有底)

  4、地产企业融资与项目融资区别

  5、地产企业融资都有哪些可能方式

  6、地产融资的风险及控制要点-如何应对资本家,指标更有说服力!

  ⑴、资本家主要关注融资企业或项目的核心指标;

  ⑵、融资企业财务破产风险预警指标研读;

  ⑶、综合融资财务评价指标体系

  三、房地产企业债务融资与税务规划

  1、债务融资渠道与方式解析

  ⑴、银行信贷融资

  ⑵、企业债券或公司债券融资

  ⑶、工程垫付、保证金(分项工程融资)

  ⑷、预售融资

  ⑸、同业拆借或民间借贷(直接借款还是定向委托贷款、提防借贷骗局)

  ⑹、典当融资(现状、内容与注意事项;典当与抵押)

  ⑺、票据贴现融资:

  ◇:你不可不知的业内秘密,小票据大用途;

  ◇:票据融资的资金成本

  ⑻、租赁融资(售后回租、回购)

  ⑼、DIY融资

  2、不同债务融资借款费用(利息费用)的税务处理要点

  ⑴、上述9种不同融资方式的税务影响和后果;

  ⑵、银行转贷的妙用--远远优于同业直接资金拆解;

  ⑶、工程垫资的税务规划--可以大大降低融资成本;

  ⑷、租赁融资的税务规划--委托或转租赁--巧用信托

  ⑸、借款费用或利息费用的税务处理解析

  ⑹、设计境内外关联方融资方案时,不可忽视的税务风险,避免穷忙!

  四、房地产企业私募融资与税务规划

  1、我国房地产投资基金的现状

  2、我国主流私募组织形式差异比较

  ⑴、公司型、合伙型和信托型的主要差异(10大方面);

  ⑵、非法集资、非法吸收公众存款罪的法律要点(对非法吸收公众存款罪的追诉标准);

  ⑶、合法“民间借贷”与“非法吸收公众存款”的区别

  3、各地私募基金的鼓励政策差异解析

  4、如何组建地产私募基金(五好法)

  ⑴、需要为投资者事先准备哪些数值表--与投资者沟通的基础

  ◇:净现值规则:IRR、NPV、动态投资回收期

  ◇:均值方差规则

  ◇:敏感性分析

  ◇:中国房地产TOP10研究组的核心指标在投融资中的启示

  ◇:案例解析

  ⑵、如何设计保证投资安全的私募投融资结构--投资者最关心的事宜

  ◇:好结构的核心:权利和收益如何分配;义务和责任如何分担

  ◇:结构类型:股权投资结构、债权投资结构、股权加债权投资结构;

  ◇:管理费用计费模式:固定制和递减制

  ◇:收益分配模式:优先收回投资、利润返还或回拨机制

  ◇:剩余财产分配的模式

  五、房地产企业信托融资与税务规划

  1、地产信托融资的主要运作模式

  2、地产信托融资案例解析

  3、我国境内外REITs的税收政策解析

  4、我国外资投资房地产监管政策的主要变化及影响

  5、外资境外直接持有和境内持有物业的税收差异

  6、自然人与法人作为投资者的税负差异

  7、投资机构在融资中的重要意义

  六、房地产企业股权融资与税务规划

  1、合作开发融资与税务规划

  ⑴、合作开发的税务监管政策(营业税、土地增值税和企业所得税);

  ⑵、伪合作开发的法律风险;国税函发【2005】1003号文的威力

  ⑶、合作开发的税务规划要点(分产品?还是分利润?)

  2、股权转让融资与税务规划

  ⑴、股权转让融资的资金资本(必要投资收益率);

  ⑵、股权转让融资的税收监管政策(营业税、土地增值税、所得税、印花税与契税)

  ⑶、循环股权转让的税务规划要点,差额计税是关键;

  ⑷、股权转让税务规划的风险(境内转让和境外间接转让)

  3、项目转让融资与税务规划

  ⑴、项目转让融资的资金资本(必要投资收益率);

  ⑵、项目转让融资的税收监管政策(营业税、土地增值税、所得税、印花税与契税)

  ⑶、项目转让的税收规划要点

  七、房地产企业资本运作

  1、房地产企业上市融资

  ⑴、企业上市的利弊:(五级价值增值--利大于弊)

  ⑵、房企境内外上市方式:借壳上市、买壳上市和直接IPO;

  ⑶、房企海外上市的基本模式和套路--采用案例解析;

  ⑷、一、二级拟上市地市场市盈率的国际比较

  ⑸、海外上市投资架构面临的税收风险:

  ◇:境外注册居民企业和海外间接转让股权的涉税政策;

  ◇:境内企业与上市主体企业之间分红派息的税务问题;

  ◇:离岸地公司的税务尴尬(我国、东道国、税收协定受益人)

  ◇:受益人监管所引致的国际避税风险

  2、外资融资与税务规划(内容见其他章节)

  3、企业兼并收购融资与税务规划

  ⑴、重组直接费用的会计与税务处理的基本规定;

  ⑵、杠杆收购借款费用的财税处理;

  ⑶、收购借款费用的税务规划--税收套利的好方式

  ⑷、债务重组融资的资金成本

  4、品牌营运融资与税务规划

  ⑴、品牌经营在资本运作的奇异价值;

  ⑵、企业托管的税务监管政策;

  ⑶、企业挂靠的税务监管政策;

  ⑷、与已上市企业合作开发的税务好处

  八、房地产企业融资策划与操作

  1、如何编制商业计划书

  2、如何应对投资者实地考察和项目评估(8个核心问题,评估方法)

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