《后疫情时代商业地产全流程实战与招调优化》

【课程背景】

　　疫情袭来，国内商业停滞，无论是筹开项目还是经营期项目，在招商品牌引进和优化调整上都面临巨大挑战和压力。考验企业与品牌商活下来的能力才刚刚开始。对于即将开业或是面临调改的商业地产项目来说，用怎样的方式才能精、准、快地完成整体前策、规划设计、达成招商以及实现运营品牌价值的不断提升，是必须直面的必修课。以终为始，满足经营安全和收益持续提升的前提下系统考虑招商策划、组织执行和调整优化。

　　购物中心的开业后的调整并不一定是对原有定位的更正或是推翻之前的模式，而是在不同时期购物中心针对市场主动求变。对购物中心而言，前期的定位、规划、招商到开业只是起点，项目开业后伴随始终的品牌调和升级才是永恒的话题。

【课程大纲】

　　一、商业地产与地产商业的差异化

　　1.按物业形式分析；

　　2.按开发模式分析；

　　3.按持有模式分析

　　4.按运营模式分析；

　　二、商业地产典型代表及未来发展方向

　　1.万达系

　　2.凯德系

　　3.华润系

　　三、前策-规划-招商全流程解析

　　1.市场调研

　　2.确定商业定位

　　3.制定招商决策文件

　　4.动线规划，业态规划及落位

　　5.招商对象甄别

　　6.招商难点与重点处理技巧

　　7.主力店群与中小店群差异分析

　　8.招商时间节点与难点

　　9.失败原因分析

　　案例：某标杆地产项目招商全流程详解

　　四、经营期调整优化

　　1.二次招商调整的两种逻辑

　　1.1主动调整

　　1.2被动调整

　　2.二次招商主动调整的把握

　　2.1主力租户的调整

　　2.2占市场主导地位的新业态出现时的主动调整

　　2.3市场出现重大变化时主动因应及时变化

　　案例一：某购物中心的品牌主动调整

　　3.被动调整

　　3.1被动调整的几个迹象

　　3.1.1掉铺率超过警戒线

　　3.1.2营业额波动和客单价持续下降

　　3.1.3个别业态衰落

　　3.1.4市场重大外因

　　案例二：新冠疫情下商场掉铺率的显著变化

　　3.2被动调整成因检讨和对策

　　3.2.1掉铺与合同结构

　　3.2.2营业额及客单价与消费者群体的年龄结构

　　3.2.3商场定位与商圈结构

　　3.2.4市场重大变化及其应对

　　案例三：某购物中心疫情下的业态调整

　　4.招调需跟踪市场大势

　　4.1购物中心与百货

　　4.2单品牌与集合店

　　4.3双线经营品牌与传统经营模式下的“困境”

　　4.4主力店与非主力店

　　4.5专业市场的改造

　　案例四：某专业市场调整为购物中心时的把握和收益

　　5.招调的几个技术要点

　　5.1提高有效租金

　　案例五：某购物中心在疫情下的“两步走”策略

　　5.2精确计算现金流

　　5.3把握租户经营的“负担”

　　案例六：某购物中心培育期“扶持”政策的制定