《中海地产招标采购管控策略与供应商管理要点及案例实操分析》

【课程背景】

　　随着国家对房地产行业的调控，行业销售规模和利润快速下滑，为保证企业生命线的现金流，各大企业均加大对招标采购控制和成本优化的关注，“降成本就是保利润”。

　　如何进一步提高招标采购控制水平，在保证品质和效果的同时系统性的优化降低成本，减少无效成本支出，成为企业持续扩张的关键一环，招标采购阶段属于成本管控的重要环节，“招标采购管控，抠出利润”是作为招标采购人员的经营之魂。效率、成本、质量三赢的供应链，将成为房企的核心竞争力。

　　招标采购的成熟度及精准度，直接影响到产品的品质和成本，企业因招标采购管理不到位，造成迟迟不能交房的不乏其例，招标采购管理是一个正处于扩张的企业必须认真关注和用心研究的课题。

　　中海强大的盈利能力一直让外界好奇，甚至有些让万科和保利看不懂，本课程第一次向同行深度剖析中海地产在中国地产界利润第一的前因后果。中海地产净利润复合增长率达到44.7%，远高于万科的33%，其根本原因之一，在于对开发环节招标采购的优秀管控，本课程将深度揭密中海招标采购管理的控制做法。

【课程大纲】

　　第一篇：房地产全过程招标采购管控策略案例分析

　　第一部分：合约策划关键节点以及难点案例分析

　　一、 招标分判工作开展的前置条件

　　（1）有合格的施工图纸（若无图发标，最后一次议标前发放合格的施工图纸）

　　（2）有合理的单项分判成本控制值

　　（3）有明确的项目发展工期要求等

　　二、合约策划报告编制

　　（1）合约管理架构

　　（2）合约分判总体思路

　　（3）标段划分

　　（4）工程量清单编制原则

　　（5）人员配置总结

　　（6）工程款支付比例

　　（7）工程合约分判计划表（包含：计价方式、设计样板、投标样板）

　　（8）建安成本控制目标

　　（9）建安成本控制重点

　　（10）建安成本控制措施

　　三、工程分判详细计划表编制依据

　　（1）根据项目全景计划编制

　　（2）根据项目实际施工进度进行动态调整

　　（3）严格把控各工程招标时间

　　案例：工程分判计划详细时间表

　　案例：全景计划运营图、

　　案例：中小企项目全景计划

　　案例：合约策划报告详细分析

　　第二部分：招标分判过程各个环节重点难点案例分析

　　一、企业招标文件以及合同标准模板的建立

　　（1）招标文件编制总思路以及重要节点把控

　　（2）招标文件内容组成以及重要节点分析

　　（3）招标清单种类选择利弊分析

　　（4）企业招标清单组成内容分析

　　案例：工程类招标文件以及合同标准模板

　　案例：甲供材招标文件以及合同标准模板

　　案例：服务类招标文件以及合同标准模板

　　二、招标采购人员如何进行跨部门有效沟通

　　（1）招采人员与设计管理人员有效协同及沟通内容

　　（2）招采人员与工程人员有效协同及沟通内容

　　（3）招采人员与成本人员有效协同及沟通内容

　　（4）招采人员与财务人员有效协同及沟通内容

　　案例：中海底产招采人员跨部门沟通案例分析

　　三、招标采购流程各环节重点把控案例分析

　　（1）招标分判工作计划

　　（2）投标单位审批

　　（3）招标文件评审

　　（4）招标样板评审

　　（5）各投标单位领纸质版招标文件注意事项

　　（6）通过电子邮件发送招标文件注意事项

　　（7）招标资料组成（招标文件、招标清单、招标图纸）

　　（8）招标答疑

　　（9）截标

　　（10）开标

　　（11）清标、评标（如何进行清标以及评标）

　　（12）议标（商务谈判）技巧

　　（13）定标报告（包括经济标和技术标）

　　（14）定标

　　（15）合同中标单位的审批

　　（16）中标通知书

　　（17）合同签约（如何提高合同签订效率）

　　案例：中海地产招标分判程序案例以及相应表格讲解

　　案例：中海地产致各投标单位的一封信及投标单位承诺函

　　四、如何提高中高层招标采购商务谈判能力

　　（1）如何判断投标人投标报价的合理性

　　（2）中高层领导如何进行有效的商务谈判

　　（3）中高层领导进行商务谈判的具体内容

　　案例：分享个人商务谈判的技巧和思路

　　五、同一标段选择多家施工企业的优劣势

　　（1）主体工程选择两家总包单位的优劣势

　　（2）外墙装饰工程选择多家施工单位的优劣势

　　（3）精装修工程选择多家施工单位的优劣势

　　案例：分析中海地产单位选择的实际案例分析

　　第三部分：合同履约阶段合同日常管理以及如何避免各分部分项工程履约过程的索赔事项

　　一、房地产合同日常工作管理案例分析

　　（1）如何进行合约交底

　　（2）合同执行过程中的往来函件

　　（3）合同付款

　　（4）工程价款变更审核

　　（5）工程指令价款审核

　　（6）合约月报

　　（7）暂定总价工程合同

　　（8）设备、材料合同暂定量转应供量

　　二、如何避免各分部分项工程合同履约阶段产生索赔事项

　　（1）土石方工程与总包单位容易扯皮事项

　　（2）基坑支护及降水工程容易扯皮事项

　　（3）工程桩（钻孔灌注桩、人工挖孔桩、预制管桩）施工过程存在争议事项

　　（4）总承包工程施工过程容易发生索赔事宜

　　（5）总承包单位以及精装修单位、甲供单位存在交叉作业容易发生扯皮事件

　　（6）消防安装工程容易索赔事项

　　（7）园林景观工程施工过程的索赔事项

　　（8）甲供物资材料损耗产生的扯皮事项

　　（9）外墙装饰工程施工工艺产生扯皮事项

　　（10）铝合金门窗工程施工交叉作业产生扯皮事项

　　（11）电梯招标采购工程施工交叉作业产生扯皮事项

　　案例：中海地产各分项分部工程合同范围以及界限不连续性导致执行过程存在扯皮事件案例分析

　　案例: 中海地产合同管理工作程序案例分析

　　案例：中海地产工程指令管理工作程序

　　案例：中海地产合同外综合单价分析表（模板）

　　第四部分：项目集中采购管理案例分析

　　一、如何通过集中采购降低工程成本

　　（1）、集中采购的优势

　　（2）、集中采购管理

　　（3）、配合完成集中采购合作商的履约评价

　　（4）、配合地区公司完成项目物资选型工作

　　（5）、项目采购合同价格确认管理

　　（6）、项目合同签署流程管理

　　（7）、付款、验收和结算

　　案例：中海地产项目集中采购案例以及相关表格分析

　　第五部分：甲供物资管理工作案例分析

　　一、 如何有效控制甲供物资损耗

　　（1）物资采购合同约定损耗率

　　（2）甲乙双方共同管控甲供材料

　　（3）如何把控甲供材料供货工程量

　　案例：批量甲供材料合同案例分析

　　案例：分享如何处理甲供材料超出合同约定损耗率

　　二、现场甲供物资的管理思路

　　（1）、甲供物资应供量管理

　　（2）、采购数量与应供数量的对应管理

　　（3）、采购样板管理

　　（4）、货期及物资采办管理

　　（6）、甲供物资供货计划管理

　　（7）、到货准备

　　（8）、物资卸货及看管管理

　　（9）、验收、接收管理

　　（10）、物资使用管理

　　（11）、甲供物资节超管理

　　（12）、物资数量结算管理

　　案例：中海地产甲供物资管理工程程序案例分析以及相应表格

　　第六部分：合约文档管理工作案例分析

　　一、项目合约档案库管理

　　（1）图纸及工程指令资料库

　　（2）招标资料管理

　　（3）工程合同及结算资料库

　　二、物资合同及结算资料库

　　（1）资料的保密管理

　　（2）资料的借阅管理

　　（3）资料的移交及保管

　　案例：中海地产合约资料文档管理案例分析

　　第七部分：项目招标采购后评估案例分析

　　（1）项目分判完成里程碑

　　（2）重视工程、合约策划

　　（3）合约分判模式

　　（4）合约管理架构

　　（5）项目成本配置与优化

　　（6）引进顾问公司的作用

　　（7）合作商资源的建立及选择要求

　　（8）合约具体招标阶段的要点梳理

　　（9）各专业分判要点总结

　　案例：中海地产XXX项目后评估实际案例分析

　　第二篇：房地产供应商管理案例分析

　　一、合作商来源风险控制及利弊案例分析

　　（1）内部推荐

　　（2）网络寻找

　　（3）合作商自荐

　　（4）通过朋友、行业内推荐

　　案例：分享中海地产、恒大地产及中小型企业合作商来源利弊分析

　　二、建立合作商名册案例分析

　　（1）如何定义合作商名册

　　（2）如何分类合作商

　　（3）如何进行合作商资格预审

　　（4）合作商的考察项目

　　（5）如何编写合作商考察报告

　　（6）新引进供货商

　　（7）如何评价合作商履约情况

　　案例1：合作商库模板分析

　　案例2：合作商资格预审表分析

　　案例3：合作商考察意见表分析

　　案例4：合作商履约调查表分析