《2021房地产项目全生命周期（财务经营视角+四大阶段）成本管理核心控制措施、方法、要点及案例分析》

第一部分：
财务经营视角的成本管理、案例分享及沙盘演练

案例：合作项目成本关注点
合作项目市政配套（大市政）工作交底表

一、房地产经营评价指标
1、经营规模评价体系
2、投资价值评价体系
3、财富创造能力（EVA）评价体系
4、财务稳健性评价体系

三、项目地块的了解、竞品楼盘

四、政府收费及时更新
案例：某地区垄断行业收费清单

五、行业垄断熟悉

六、产品线成本清晰
案例：①标准成本库         ②成本指标适配对标表
③设计成本评审表     ④建造标准2

二、与成本管理直接相关的指标
1、盈利能力6大指标分析  2、盈利质量3大指标分析
3、偿债能力10大指标分析 4、营运能力6大指标分析
5、发展能力5大指标分析
案例：财务分析基本指标

七、成本数据库
案例：非成本人员的投资决策阶段成本测算模型
投资决策成本测算模型讲解

三、房地产项目主要评价指标
1、财务纬度指标        2、客户纬度指标
3、运营纬度指标        4、能力纬度指标
案例：关键业绩指标库

第三部分：
项目设计阶段的成本管理、案例分享及沙盘演练

一、营销策划报告理解
1、产品定位-总体规划     2、产品定位-户型地位

四、房地产经营分析管理工具
1、全生命周期成本测算
2、全面预算管理
3、年度全面预算及经营计划表编制指引
4、年度项目全面预算及经营计划表
5、XX项目-全周期测算模型一季度更新
6、项目经营分析表
7、开发全周期成本及利润指标经营测算表V1.0
8、工程成本类地产全面预算
9、TOP 房企投资测算表

二、竞品楼盘
案例：如何踩盘

三、规划方案熟悉
沙盘演练3：地块影响成本因素分析

四、成本测算多轮探讨
1、成本汇总分摊表 -跨期分摊
2、扩初和施工图阶段，目标成本如何选取量价指标

五、精装修成本管理体系

六、户内精装修成本测算思路

七、精装修目标成本测算关注要点
1、户型结构分析        2、设计标准化程度分析
3、战略采购产品分析    4、材料单价表建立
5、户型成本测算表设计  6、户型成本测算表数据录入
7、汇总成本表          8、目标成本评审
9、设计营销交底       10、合约规划
11、动态监控表        12、精装修工程清单
13、分包工程材清单    14、甲供材料清单
15、甲供乙供材料清单

五、成本管理业绩指标案例（成本） 
1、成本管理的目标是什么
2、细化的成本管理业绩指标有哪些
3、如何保证这些业绩指标实现

六、成本管理业绩指标案例（采购）

七、项目成本控制关键性指标
1、规划类指标（10）    2、单体建筑类（25）
3、景观类（5）         4、基础设施类（5）
案例：项目成本控制关键性指标
结构含钢量优化目标值及应用
研讨：财务分析基本指标与成本的协同
沙盘演练：财务分析基本指标
经营测算中应列入哪些财务分析指标

八、成本目标定稿

九、目标成本交底
1、对营销的交底          2、对设计的交底
3、对工程的交底          4、对招采的交底

十、设计标准化的成本管理
1、住宅标注化设计的成本配置
2、售楼处标准化设计的成本配置
3、商业标准化设计的成本配置
沙盘演练4：目标成本测算模型讲解

第二部分：
项目投资决策阶段的成本管理、案例分享及沙盘演练

一、成熟的成本测算模型
1、明确成本测算的用途    2、成本测算的要求
3、成本测算模型的架构图

第四部分：
项目实施阶段的成本管理、案例分享及沙盘演练

二、拿地方式与成本关注点

一、合约规划
1、合约规划：定义、方法、价值
案例:合约规划模板LH
2、合约规划：设置原则、实操步骤
3、各成本科目合约规划注意点
案例：成本科目、合约规划及其对照表
合约规划管理作业指引
项目目标成本测算模型（3.0版）
4、合约规划：总分包界面划分管理难点分析
案例：总承包与分包施工界面划分（完成面+接收面）
总承包与分包施工界面划分（工程做法形式）
总承包与分包工程施工界面划分（打勾式）HD
总承包与分包工程施工界面划分（描述形）LH
总承包与分包工程施工界面交接 XC
沙盘演练：合约规划表形成、讲解

案例：无效成本案例集
3、如何对无效成本进行统计和分析
①单个合同无效成本分析    ②月无效成本分析
③项目无效成本分析

4、如何对动态成本进行管控？
①什么是动态成本
②如何管控动态成本的2大原则-15 个成本管理节点标准+3个常规工作标准
③动态成本管控的内容
④动态成本管控的基本方法
⑤动态成本管控三大模型选择
案例：动态成本监控（成本科目） LC
动态成本监控表（合约规划为导向）
⑥动态成本的预警制度、标准
⑦动态成本的强控制度
⑧如何设置动态成本预留量（待发生、已发生）建议
沙盘演练：动态监控表
⑨超限风险如何识别     ⑩动态成本分析

二、设计变更、现场签证
1、动态成本、结算价格与变更、签证及索赔的关系
2、设计变更签证优先级顺序
3、设计变更签证审核单据要点
4、设计变更、签证的“一月一清”“一单一结“
5、设计变更签证台帐的质量
案例：项目设计变更台帐
6、设计变更签证索赔及反索赔
①业主的行为            ②设计变更
③合同文件的缺陷     ④施工条件与施工方法的变化
⑤国家政策法规的变更    ⑥不可抗力事件
⑦不可预见因素的发生    ⑧分包商违约

第五部分：
项目结算阶段的成本管理及案例分享

一、如何提高工程结算质量
1、常见的8个结算质量问题
2、结算资料准备
案例：技术服务类、施工类合同申报结算资料要求
3、结算审核工作模式及案例分析
①结算范围审核            ②结算工程量审核
③结算单价审核            ④结算价调差补偿审核
⑤结算中暂定项目、暂定价 、暂定工程量调整
4、结算审核控制要点
5、展示样板区结算特别之处
6、结算争议案例库

三、认质认价

四、总包转固
研讨：总包转固策划

五、无效成本
1、无效成本从何而来、如何界定
①哪些成本归属于无效成本
②哪些成本不属于无效成本
③无效成本管理的职责体系
⑤分类原则：责任划分原则
⑥二级分类原则：是否纳入考核体系
案例：无效成本分类表
2、在开发不同阶段，无效成本是如何发生的
①从成本角度建立设计优化标准动作
②设计阶段无效成本管控核心点5大抓手+1个关注点
③招标阶段无效成本管控核心点
④施工阶段无效成本管控核心点
⑤销售阶段无效成本管控核心点
⑥结算阶段无效成本管控核心点
案例：无效成本统计分析表

二、如何提高工作结算效率
案例：地产成本中心2019年及以后结算计划表

三、如何规避结算风险
1、工程结算争议项解决方案
2、工程结算一审二审再审之约定
3、咨询公司的管理
案例：咨询公司业务委托管理
4、工程结算法律依据

四、项目后评估

五、如何做项目后评估

六、项目后评估的内容

七、项目后评估案例解析
案例：某地产公司各职能端口的后评估模板
成本置地住宅项目成本后评估报告
集团xx项目成本总结