前言
如何当好项目总,归纳起来四句话:带好团队用好人;计划节点全明了;为来为去一本账;专业要点亲自抓。
房地产项目过程:
“房地产” = “地”+“房”的产业
“地”:投资决策、选址拿地(权重要大于房的开发);
“房”:产品开发价值体现的过程,大致分为:
- 项目前期:市调、项目定位、规划方案设计;
- 项目中期:营销、工程实施;
- 项目后期:竣工、验收、交付、及后评价。
房产品与产品类似,其完整内涵:设计(高端 研发);生产(施工营造);服务(物管、生活服务)
房地产项目开发全程图
四大方面确保项目成功
一、组织架构
1. 公司组织架构;
2. 各部门、岗位职责;
3. 薪酬、绩效考核体系;
4. 培训、学习体系。
二、计划管控体系
1. 项目开发整体计划;
2. 年度、半年度、季度、月度及各 部门、专业分解计划;
3. 计划过程督导、反馈、纠偏。
三、财务成本、税收统筹
1. 项目综合成本测算;
2. 工程预结算;
3. 资金安排、融资及现金流平衡;
4. 税收统筹
四、专业流程管控
(一) 投资决策、选址拿地
(二) 项目开发
1. 项目前期
- 市场研究、地块分析;
- 项目策划、定位;
- 方案设计、论证。
2. 项目中期
- 前期报建 五证二书;
- 工程前期准备:设计、招标、技术交 底、施工现场准备等;
- 工程质量、进度、成本三位一体管理;
- 营销策划、推广、开盘销售管理、后 台支持等。
3. 项目后期
- 工程竣工、验收及后评价;
- 项目验收、交付、归档; l物业、生活服务等。
第一方面: 毫无疑问是人,即组织架构与人力管控, 这是保障项目成功的基础,具体分为:
- 房地产项目公司组织架构;
- 各部门及岗位职责;
- 项目目标责任制及绩效、薪酬考核体系;
- 学习和培训体系
第二方面:计划管控体系,也就是总纲
- 项目开发整体计划;
- 在项目开发整体计划的基础上, 分解为年度、半年度、季度、月度 以及各部门各专业分解计划;
- 计划实施过程中的督导、反馈及纠偏。 (案例分享---蓝城项目全景计划)
第三方面:即财务、成本及税收统筹(为来为去一本账)
这是项目的出发点,也是项目的归结点。主要有:
- 项目综合成本测算和把握(项目综合成本测算表剖析);
- 成本控制很大程度上取决于工程的预决算;
- 资金安排、融资以及现金流的控制;
- 把控好税收统筹工作。
第四方面:专业流程把控
这部分的内容较多,具体又分成两大方面:
- 投资决策、选址拿地,即地的统筹范畴。
- 拿地后的项目开发,整个过程又分为: 项目前期、中期和后期三个阶段。
项目前期:
- 即项目市场研究、地块分析阶段和项目策划、定位阶段;
- 在项目策划定位基础上,关键是以上要落到规划方案设计、评审和确认中。 这是开发流程中最重要的基础工作,是项目成功与否的关键,也是日后项 目展开的依据和根本!
项目中期:
- 即按照项目开发计划展开的工程设计、报建报批、施工和项目营销 管理工作的开展
- 报建报批:具体落实在五证二书上
- 《国有土地使用权证》; 《建设用地规划许可证》; 《建设工程规划许可证》; 《建筑工程施工许可证》; 《商品房销(预)售许可证》。
- 《住宅质量保证书》;《住宅产品使用说明书》。
- 项目工程设计、施工,具体又分成:
工程前期准备:
- 即施工图、景观、精装修及各市政设计, 工程量清单、预算、标书编制,总包、监理、设备材料招投标 及技术交底、施工现场准备等;
- 工程营造的质量、进度和成本的三位一体管控,以及文明、安全施工
- 营销是项目核心工作之一,大致也分成三个方面:
- 项目策划、定位及市场推广,也即营销策划工作,包括价格制定等;
- 销售案场管理,也即把握重要开盘节点以及日常销售工作;
- 销售后台系统,即销控、合同管理备案、按揭、办证等支持系统。
项目后期
即工程、项目的竣工、验收、交付以及项目后评价, 还有项目的长期物业管理。 需要强调的是,项目及工程后期是所有前期、中期的因果;同时 一个项目成功与否的关键在于项目前期调研是否完整,策划定位 是否精准,规划方案设计、论证是否科学、合理。
所谓操盘四类型(项目总):
- “高手” = 找了“好地”+盖出“好房”
- “妙手” = 一块“平地”+盖出了“好房
- “庸手” = 一块“好地”+却盖了“平房
- “房地惨” = 找了块“平地”+又盖了个“平房”!
第一部分 带好团队用好人
一 、项目总自身标准:
1、严于律己、做好表率;
2、视野开阔、素养一流;
3、专业一流、全程清晰;
4、整合资源、综合管控。
二、项目总自身要求:
1、严于律己、做好表率:
- 严于律己,严格上、下班,节假日值勤,工作严要求等;
- 做好表率勇担当,尤其工程基础、工程非常情况时。
2、视野开阔、综合素养一流:
- 有境界、有水平,有高度,能从国际、国内经济、金融视野角度审视中 国特色的房地产业(回顾剖析中国房地产的前世今生、宏观经济形势、 土地演化及房地产发展趋势等,详见附件);
- 综合素养好,文、理、工、美全, “上马能打仗,下马草军书” 。
3、专业一流、全程清晰:
- 项目总应具备设计、工程、营销等板块中 至少一个板块专长;
- 对项目开发全程及重要节点了然于胸, 明白管控好项目的四大不同方面要素。
4、整合资源、充分运用管理方法论:
- 充分利用整合好合作团队内、外资源;
- 懂的运用管理方法论。 (工程基础形式及施工图设计控制案例分享)
三、带好团队用好人
1、建立高效扁平化组织架构及岗位职责
- 建立起体系健全、职责明确、管理高效的扁平化项目组织架构。
- (案例分享,组织架构归类为工程类(含设计、前期、工程)、营销类(含 策划、销售、后台)以及财务成本税收类和综合类的心得经验,其中综管、财 务、成本等职能部门均应围绕服务督导一线工程、销售部门的整体一盘棋要求, 起忌各自为政、本位主义!)
2、知人善用,管理的大学问
- 人是一切根本!好产品---好公司---好制度---好人才!
- 人才成长内部选拔结合外部引入竞争机制;
- “引的进” 、 “留的住” 、 “用的好”的要点:
- 对外招聘下沉一级(案例分享阿里巴巴招人经验);
- 建立笔试程序(严谨步骤);
- 举荐是个好方法---“人以群分”还兼担保作用
- (寻找专业资源也类似);
- 知人善用,项目总的必修课
3、制定科学的薪酬、绩效考核体系
- 薪酬、绩效、考核体系要富有挑战性、创造性和现实可操作性;
- A+要亲自抓薪酬体系(薪酬绩效委员会);
- A要做好绩效、考评和激励奖罚;
- 从项目绩效到公司合伙人先进制度的战略
- (案例分享碧桂园从300亿到6000亿的成长记)
4、建立系统的学习、培训体系
- 培训、学习是公司成长的内生动力!
- 建立系统学习培训计划,包括专业、管理、综合等;
- 方法可以走出去,请进来,人人都是老师与学生;
- 目的是学以致用,培训与实践相结合! (案例分享绿城的学习体系)
经验分享 ——如何当好项目总源文件(http://m.fangkecn.com/hd/freedown.aspx)