耗时近九个月，金融街终于为子公司德胜投资找到了合适买家。
9月27日，金融街控股股份有限公司（简称：金融街）公告称，其所持有的北京德胜投资有限责任公司（简称：德胜投资）100%股权及相关债权转让项目已完成转让，交易价格15.75亿元，以底价成交。
公告指出，今年1月，公司董事会同意了将全资子公司德胜投资100%股权及债权通过北京产权交易所公开挂牌出售一事。挂牌期满后，凯龙股权投资管理（上海）有限公司（简称：凯龙公司）成为符合条件的意向受让方。
9月24日，金融街与凯龙公司签署了《产权交易合同》并提交北京产权交易所审核。两天后，北京产权交易所就本次交易出具了《企业国有产权交易凭证》，根据挂牌规则和条件，金融街转让德胜投资100%股权及债权给凯龙公司。至此，这笔耗时9个月的交易才算正式完成。
卖资产降负债
据了解，德胜投资目前的主要业务为出租运营位于北京市西城区德胜门外大街83号的德胜国际中心部分写字楼和商业。其中，德胜国际中心总建筑面积约22.95万平方米，2020年的出租率约80%。而德胜投资所持有运营的部分面积约3.8万平方米，业态包含写字楼、商业、地下零散配套服务用房和车位，租户以中小创业型科技企业、餐饮企业等为主。
“接盘方”凯龙公司成立于2011年1月，法定代表人郑喜明，注册资本2000万美元，经营范围为受股权投资企业委托，从事投资管理及相关咨询服务业务。2020年，凯龙公司经审计的资产总额为1.22亿元，负债总额为3805万元，净资产为8441万元，营业收入为2596万元，净利润为1296万元。
谈及上述出售事宜，贝壳研究院商业地产分析师郑中认为，德胜投资所持德胜国际中心部分的租户租金承受能力有限，加之所持面积占项目整体比例较低，存在物业共用配套、管理界面交叉等问题，租赁经营压力较大，这或是金融街做出资产出售决定的原因之一。
因“三线四档”融资新规带来的降负债压力，或是金融街作出资产出售决定的另一重要原因。半年报显示，报告期内，金融街剔除预收款后的资产负债率为73.3%，超出“三道红线”所规定的70%安全阀值；净负债率为163.7%，超出100%的安全阀值；现金短债比为1.13。
截至今年年中，金融街仍然踩中了“三道红线”融资新规中的两道，系“橙档”房企，未来融资规模将受限。这在房企纷纷实现“三道红线”全部转“绿”的背景下，略显突兀。
按照金融街在此前公告中的表态，此番出售事项完成后，公司2021年度经营活动现金流预计将增加15.75亿元，合并层面的净利润也将达到4.87亿元。
郑中认为，本次成交能够迅速回款，减轻金融街的债务压力。但近年来，北京写字楼市场不断有新项目入市，竞争较为激烈，平均租金呈现缓慢下行趋势。德胜公司所持有运营的德胜国际中心虽位于核心城区，却并不属于任何一个商办主流商圈，吸引优质租户的能力较弱。
此外，该物业产权由多位业主共同持有，并非单一业权，处于散售模式下的商办物业，较难进行统一管理，这进一步削弱了其市场竞争力。不过，受益于北京证券交易所的建立，德胜区域写字楼市场或将承接部分金融街商圈的外溢需求，郑中称。
9个月套现139亿
事实上，在外界眼中，出售资产早已成为了金融街的惯常操作。
时间回溯至去年12月，彼时，金融街宣布与中信地产协商解除中信城B地块的合作协议，回笼资金约86.08亿元，包括中信地产返还金融街已付的合作价款约50.11亿元，以及向金融街支付的约35.97亿元资金占用费。
就在上述公告披露的同一天，金融街还在另一则公告中，将所持金融街·万科丰科中心项目的股权及债权作价37.1亿元进行转让。按照表态，此番出售后，金融街的经营活动现金流预计增加约22.32亿元，有息负债预计减少14.95亿元，资产负债率预计下降0.24个百分点。
也就是说，仅在九个月的时间里，金融街成功出售了三宗资产，实现了近139亿元的资金回笼。
资产出售力度之大，从金融街的半年度业绩报告中也可窥见一斑。上半年，金融街因投资活动产生的现金流量净额为18.65亿元，相比去年同期的0.69亿元大幅上涨。其中，因处置子公司及其他营业单位获得的现金流量净额达35.15亿元。这意味着，当期，金融街现金流的改善主要得益于变卖资产的贡献。
一面进行资产出售，另一面，金融街也在积极融资。半年报披露，期内，金融街筹资活动产生的现金流量净额为-65.52亿元。其中，流入的金额为80.41亿元，皆是通过借款收到的现金。但同期其流出的金额却高达145.9亿元，且有125.6亿元系因偿还债务支付的现金。债务压力之大可见一斑。
出走大本营
如若经营状况良好，金融街的降债压力或能有所缓解，但不幸的是，该公司已有连续多时业绩表现以“跌跌跌”为主旋律。今年上半年，金融街的营业收入为54.73亿元，同比降低6.71%。其中，房地产开发业务的营业收入同比下降8.8%至43.87亿元，毛利率同比下降12.4个百分点至23.14%。
在物业租赁业务方面，金融街也仅录得了8.34亿元的营收，同比下降7.18%，毛利率也有2.27个百分点的同比下滑。
若将时间轴拉长至2020年，金融街的表现则要再差一些。这一年，金融街的营业收入仅有181.21亿元，同比减少30.79%，甚至低于2016年水平。营业总收入、毛利润、归属净利润均创下五年内新低。此外，其扣非净利润更是仅有2.88亿元，同比下降89.94%，创下8年以来的最低值。
经营业绩“倒挂”，金融街的拿地力度也在收缩
焦点财经获悉，2020年，金融街仅在上海、惠州、天津等地获取了5个项目，新增项目权益规划建筑面积96.9万平米，权益投资额约50亿元。到了2021年，其前8个月的新增项目权益规划建筑面积也不过115.7万平方米，权益投资额约80.4亿元。
甚至，在上述一年零八个月的时间里，金融街的拿地力度甚至不及2019年一年。
据财报，2019年，金融街通过招拍挂、兼并收购、合作开发等方式，累计获取项目20个，新增权益建筑面积234万平方米，权益投资额169亿元，远高于其近一年多来的表现。
尽管拿地收缩，但依然从中发现了金融街的新变化：自去年底至今年6月，金融街并无任何拿地动作，但在6月至8月的两个月内，金融街却先后在上海、无锡、昆山摘得了4宗地，对应的成交总额约58.94亿元。
按照公司此前的表态，经历2020年的投资低谷后，金融街2021年拟实现土地权益投资金额约180亿元。这一数字或透露出了坚持“开发销售业务+资产管理业务”双轮驱动战略的金融街，希冀扩张版图的意愿。
而从上述拿地动作上来看，从北方大本营“走出去”，重点布局环沪区域，或就是北京老牌国企金融街，针对时下困局所采取的新策略。
