当今世界正经历百年未有之大变局”，2021年的房地产行业给人的感受同样深刻。
去年下半年至今，焦虑的情绪在房地产行业弥漫开来。
随着土地红利、政策红利、资本红利的陆续消失，规模为王、靠负债推动规模高速发展的盈利模式已宣告终结，如今行业已加速步入“黑铁时代”。
今年对于大多数房企来说，仍将会是破釜沉舟、背水一战的一年。
房企到底以怎样的姿态面对今年的鏖战？
有不少房企即将或已经走在深度变革的路上，对自身的战略、管理、组织等方面进行了新规划。
01
战略
“活着”至上、“稳”字当头
2022年的地产圈无疑还会有两个重大变化，一是市场分化越来越明显，二是行业规模开始萎缩。
面对这样的行业变局，企业到底该做怎样的战略抉择？是延续此前的战略模式，还是直接大刀阔斧的改革？
这个问题永远没有标准答案，但不论如何，这个战略都要是适合企业且能支撑企业“活下去”的，基本所有企业的战略导向都是“稳”字当头。
有人选择坚守：碧桂园已经连续4年将“全竞提升”作为年度主题；中奥也仍将坚持以地产开发为主航道，做“生产型开发商”，坚持区域深耕的战略步伐以及规模、利润率、负债率“三角动态平衡”的经营模式。
有人选择全新变革：旭辉在2022年正式步入三五战略变革，每一次的对外发言都在表示要“穿新鞋、走新路”，相关的动作已然不少；金茂表示要全面从规模导向转为利润导向，以精益建造为核心，力争3年将综合工程管理能力打造成核心竞争力。
02
管理和经营
向制造业学习、稳住利润
房地产依靠高杠杆扩张的模式不再可行，行业日益演变成一个利润固定、偏向基础制造业的行业。
但是与制造业相比，房地产行业整体管理仍然是粗放式发展，无论在八大成本、三大费用的成本管理中，还是销售力的打造上，以及周转速率和负债水平等管理上，还有很多提升空间。
也因此已经有不少房企正式提出要在管理上向制造业学习靠拢。
旭辉林中在2022年的新年致辞中提出要改变过去只关注规模、粗放式向外扩张的发展模式和心态，由奢入俭，向制造业学习，提高精益管理水平。
中奥也同样表示要在管理上向制造业学习，并促进各个职能条线以专业的行为去提升效率、兑现红利；与此同时在市场拓展和产品打造上则要从农耕文明中取经，更加聚焦深耕，精准拿地，以“精耕细作种粮食”的心态，来应对市场。
然而过去的数十年间，在顺畅的融资渠道的催化之下，房企的快周转行为导致了利润率的走低和隐形杠杆的提升。这造成了两种可怕结果：前者带来利润表的恶化，后者则埋下了风险的种子。
而今，“活下去”仍是今年绝大多数房企的主旋律，风险管控、企业安全也成为了各家企业工作重心，各家的管理主题基本都是清一色的“提质、降本、增效”。
中奥内部曾有一句话说的很好：“对冲市场风险的最好办法就是稳住利润。”
这句话以前大家也不是不明白，只是在当下却成为了不得不去做的事。有不少房企也已经将有损利润的行为视为“眼中钉、肉中刺”。
旭辉林中在新年致辞中着重强调要防止财务风险、重视投资风险，对亏损项目低利润项目零容忍。
万科提出“节衣缩食、战时氛围”已经有几个月了，而在前段时间的黑铁时代讲话中郁亮又说行业已经是10%左右的微利，再像过去那样大手大脚、做二传手、假手于人、层层转包，肯定就没钱赚了。
他提出了四个字：流程再造。
今天黑铁时代了，我们自己不干谁干？现在很多用成本加成方式的收费模式都会被颠覆掉。
未来的行业“利润保卫战”将会频现。
03
组织
刀刃向内、管理下沉
郁亮在黑铁时代的讲话中说了谈了很多关于组织建设的内容，他发出了一个疑问：
各区域真的需要建设那么多的产品线，那么多产品负责人吗？还需要每个公司单独建立一支投拓团队专门负责研究城市吗？
他最终得出的结论显然是否定的：面对激烈竞争，我们没有那么多资源和精力分散发力。
他说面对业务的此消彼长，组织的适配同样也要该“长”的“长”，且必须要“长”，但同样该“消”的也要“消”。
华润和建业异口同声地给郁亮的话做了个总结：
刀刃向内、刮骨疗毒。
在“只能以输赢论英雄”的当下，组织、人才必须要加强要求，不断打胜仗，才能挺过寒冰期。
而在这个过程中，除了加强打造“子弟兵”，“管理下沉”也成了很多房企的统一策略：
万科要求管理人员都要全部下沉，身先士卒；中奥也在让管理真正进入区域，深入一线，将亲眼所见化为精神驱动，打逆境战，表示要“塑造大公司格局的同时保持小企业的灵魂”。
显然，2022年房企在组织、人才上的变化依旧会很频繁，可能也会有一些创造性的举措出现。
结语
2022年注定是行业深度大变局的一年。
如今还能稳健发展的房企，无一例外都是审慎、低杠杆，重视现金流和利润，并把风险时刻放在心上。
但在稳健的同时，它们也是在探索新玩法、新模式。
可以肯定的是，最终活下来的，也是这种稳重求新，守正出奇的房企。
