从去年下半年开始，中南建设卷入65折卖房风波，就传出中南建设债务危机严重，可能有暴雷风险的消息。
中南建设（000961）：2022年2月实现合同销售金额56.0亿元，同比减少49.6%；销售面积45.7万平方米，同比减少42.7%。1-2月累计合同销售金额102.1亿元，同比减少58.6%；销售面积83.6万平方米，同比减少54.0%。
最近关于中南建设运营危机的消息愈演愈烈，2月26日媒体报道中南建设遭到多家评级机构的等级下调。
中南建设1月份项目合同金额减少99.4%
中南建设有很大一部分的业务内容就是建筑业务，在最新公布的数据中显示，中南建设2022年1月新承接（中标）项目12个，预计合同总金额0.2亿元，同比减少99.4%。
同期不仅销售额腰折下降，而且建筑业务也基本停滞。更是雪上加霜。
中南建设公告：
2021年业绩预计下滑70%-90%
中南建设在上周进行了公告，公告中称，中南建设2021年归属于上市公司股东的净利润预计为7.08 亿元～21.23亿元，盈利同比下降70%～90%，扣除非经常性损益后的净利润预计为5.65亿元～19.78亿元，盈利同比下降65%～90%。
另外公告中解释中南建设业绩下滑的原因为：一是由于政策调控、市场调整和疫情等因素，2021年第四季度加大了现房库存的去化，这些当期销售当期确认收入的资源降低了中南建设的盈利；二 是受行业风险扩散的影响，中南建设费用率及各项应收款项风险正在增加。
2022年2月27日，据东方金诚公告显示，鉴于江苏中南建设集团股份有限公司2021年业绩预计下滑、短期面临债务本息集中兑付压力等原因，东方金诚决定将中南建设主体信用等级由AA+下调至AA，评级展望由稳定调整为负面。
同时将“17中南01”、“20中南建设MTN001”、“20中南建设MTN002”和“21中南01”信用等级由AA+下调至AA。
其中主要的原因就是中南建设司面临一年内国内外债务本息集中兑付压力。截至2021年9月末，公司全部有息债务为 738.02亿元，2022年全年，公司国内待偿还信用债本金合计43.62亿元，离岸债券2.23亿美元。
明股实债、股债双杀
中南建设业绩下滑、评级下调的背后是股票跳水，债务危机持续严重。
历年年报显示，2016年中南建设及控股子公司对外担保余额占公司最近一期经审计归属上市公司股东的股东权益的仅30.06%，第二年跃升至187.73%。此后该值连年增加，2018年~2019年分别为228.17%、309.65%，2020年上半年一度达到333.21%。；截止至2021年第三季度末，公司资产负债率达82.5%，净负债率为136%，累计负债逾300亿元，相当于2016年的三倍。
近年来中南建设持续开疆扩土，公司投资活动产生的现金流量净额出现负增长，部分项目施工质量粗糙，被疑利益输送。据了解中南建设的一些项目成本高于同档次建筑，质量却屡遭消费者投诉。杭州、常熟、张家港多地工程屡遭业主投诉，被指工程质量粗糙，采用小品牌建材运用于精装修中但价格未减。
对此，中南建设表示：“快速发展过程中确实可能存在一些风险控制不到位的情况，欢迎公众和社会进行监督，帮助公司发现风险，改善管理。当然随着社会的进步，大家也都更有意识通过法律渠道维护自身的权益，公司也不例外，通过更公开透明的方式解决争端可能有利于整个社会降低交易成本。”
股票持续下跌、投资者看衰
但资本向来只会锦上添花，从不雪中送炭，截止2月28日，中南建设的股价跌到3.78元/股，总市值仅剩145.90亿元。蒸发了60%的市值，去年2月份同期股价8.44元/股，现在已经仅剩3.78元/股。
债务今年集中爆发、兑付压力大
随着去年中南建设业绩和盈利能力的下降，其债务压力却一点不小。
今年中南建设会有2笔美债债务到期，涉及金额6.5亿美元债务，而且集中在2022年6月份爆发。
可以说这两笔对于当前情况的中南建设来说，无疑是压倒骆驼的五指山。很可能稍有不慎，永无翻身，直接破产重组。
商票逾期、拒绝兑付
根据中南建设员工爆料：中南建设目前要求集团6级以上的员工进行集资，帮公司渡过难关，求30万起步！
中南集团要求的6级员工，在公司结构内是高级经理级别、项目总经理以上的职位。
而且这次的员工集资带有强制性，需要地区分公司、城市公司各部门进行认缴！然后再由各分公司分摊到6级以上的每个员工个人人头上。
根据粉丝爆料，中南根据不同的区域制定了所谓的“无忧购目标”，逐级下派任务，准备集资7个小目标。内购的政策是:首付5成就打7折，全款打6折！
显然中南建设目前的资金流动性困难已经进一步升级！基本上已经躺平了，就差最后一捧黄土了。
就在今年的2022年1月份，中南建设的股票已经从去年高位8.71元/股，跌到了现在的4.55元/股，总市值仅剩169亿元。股价直接腰斩！
目前普遍的信息也都是对中南建设利空，股价是一直在进行探底，就是这个底有点深，一时间已经看跌不看涨。
目前中南建设内部的理财和商票已经大量逾期，拒绝兑付！
在小程序【探票】的数据上看，目前中南建设以及下属子公司，拒付商业承兑汇票高达491笔，金额涉及9.97亿人民币根据数据反馈，中南建设真实的兑付的情况肯定比这要糟糕的多。贴现报价也是一路飙升，24%-28%，逾期的商票自然没有什么认可度，贴息越来越高。
数据来源：小程序【探票】
不仅有内部债务严重问题，外部债务也是可怕，中南建设发债的美债，利率竟然高达11.46%基本上都是高息外债。涉及金额9亿美元的债务。
2022年就有两笔美债到期，不出意外的话，到期之日就是中南建设彻底躺平之时，下一个“恒大”就是中南建设了。
由于中南建设严重依赖三四线城市，致其毛利率远低于行业平均水平。这也引发市场对于中南建设成长性的担忧。况且从中南建设在资本市场上的表现来看，市场对于其成长性明显是存在质疑的。
而且早在之前的11月份就有媒体报道，一则关于中南置地内部的政策的新闻在网络上疯传，江苏中南建设下属的中南置地公司，为了解决资金流动性困难，快速回笼资金，对公司内部员工进行“集资”，为了表面的数据也是不择手段。
再加上2022年1月近几日，中南建设旗下多家公司股权被司法冻结，其其中包括联储证券8697万股，上海数据交易中心有限公司1500万股，苏州开平房地产开发有限公司2000万股，执行法院均是山东青岛市崂山区人民法院，冻结时间3年。
结合中南建设的高利率美债，低毛利率的回报。以及公司内部的混乱政策管理，内有外患的双重重压下，可以肯定的说，中南建设的彻底躺平，只是时间上的问题了。
目前中南建设商票已经大量逾期，拒绝兑付！
隐藏的关键数据在小程序【探票】上查看，目前中南建设以及下属子公司，拒付商业承兑汇票高达491笔，金额涉及9.97亿人民币根据数据反馈，中南建设真实的兑付的情况肯定比这要糟糕得多。贴现报价也是一路飙升，24%-28%，逾期的商票自然没有什么认可度，贴息越来越高。
整体来看，中南建设刚性债务有907.12亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为29%。
而且中南建设的债务中有607.09亿为非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计583.32亿元。
从中南建设之前偿还债务的手段来看，基本上以融资手段为主，依赖性比较强，但是现在房企融资渠道收紧，中南建设基本上很难能够融到资金，只能依靠自救。
其实一直有一个很严重的问题，由于中南建设严重依赖三四线城市，致其毛利率远低于行业平均水平。这也引发市场对于中南建设成长性的担忧。况且从中南建设在资本市场上的表现来看，市场对于其成长性明显是存在质疑的。
这只是一个前奏，5月-6月份才是中南建设彻底暴雷的时刻。
2021年11月，网上有传闻声称，说是去年销售额高达2238亿元的房地产开发商——中南置地，因为资金紧张，已经发不出员工的工资。不仅如此，为了避免资金链断裂，他们还要求员工集资，并美其名曰是“员工福利”的“无忧购”，也就是所谓的“员工内部认购房”。
中南置地推出的“员工福利”“无忧购”的大致方案是，根据员工的不同层级，购房（集资）标准是这样的：六级员工，要出资30万元的首付款；九级员工，要出100万元的首付款；10级以上的员工，要出1000万元（这应该不能算首付款了吧，一般的房子，可能全款也不一定能够达到1000万元这个数字）。如果首付款达到百分之五十，房子的价格按照7折销售；如果全款购买（如1000万元）购买，房子的销售价格按照6折销售。即使不是员工自己购买（员工也不一定就需要购房啊），也需要先以员工的名义登记，半年之后，再进行更名过户。
据了解，中南置地公司，通过这个“员工福利”的“无忧购”，计划获得购房款（集资款）70000万元。为了达到这个这个目标，该公司要在全国各地的分公司，按照逐级的形式，把任务下派下去，并争取早日完成指标。看起来，中南置地挖空心思弄出来的这个方案，说明该公司真的急需资金。但是，中南置地公司，却不承认这是向员工集资，他们一再强调，这是给员工发放的“福利”。
当时，是中南置地的员工微信截图，在网上曝光的此事。这个事情一经曝光，外界的反应尚不明显的时候，该公司内部的员工，顿时一片哗然，议论纷纷，并表现出强烈的不满和愤怒。据说，已经有不少员工提出辞职，更多的员工也准备辞职。给员工发“福利”，却让员工不满和气愤，甚至辞职。不发工资，还找借口向员工要钱，这样的“员工福利”，恐怕也是绝无仅有的吧？同时，中南置地的股票价格，也应声下跌。
2021年11月12日，知名媒体《新京报》发布消息，消息的题目是：“中南置地辟谣：从未有针对全员购房的强制性动作”。消息是这样讲的，中南置地公司对该报记者称，坊间传闻，他们公司强制员工购房的事情，是不属实的。他们公司推出的“无忧购”活动，是部分项目给予员工的“福利政策”，中南置地公司号召，公司的管理干部要带头参与，上下一条心，冲刺本年度的经营目标，但从来没有针对全体员工的强制性动作。
《新京报》发布的这个辟谣消息，恰恰证明了网上传言的真实性。我们现在就来试着分析一下：1，中南置地公司推出的“员工福利”“无忧购”，是真实存在的。只是，不是所有的项目，而是部分项目。2，原来网上的消息，说的也是向六级以上的员工，每个人集资至少需要30万元。中南置地公司对《新京报》记者说的“管理干部”要积极参与，和坊间传闻，没有区别。3，中南置地公司，还是坚持把他们的集资行为，称为“员工福利”，态度同样没有任何变化。4，中南置地公司，也只字不提员工的工资问题。按照正常推理，应该是没有按时发放。不然，他们不可能不说，没有拖欠员工的工资。
中南置地公司，应该和恒大、华夏幸福等公司差不多，资金紧张，甚至有可能资金链就要断裂了。不然，他们也不可能以这种冠冕堂皇的理由，推出这样实际上有点无耻的集资性质的“员工福利”“无忧购”。
据公开的资料数据，中南置地的上级公司中南建设，2021年3月31日的负债总额，高达3097.17亿元。3000多亿元的债务，不是一个小数字啊。没有资金，向“管理干部”集资，也是渡过难关的一个不错的办法。
