4月20日，易居克而瑞研究中心举办2021年一季度地产金融形式发布会暨中国房地产企业销售排行榜解读TOP200金融论坛。丁祖昱、李和栗、姜炜、杨江辉、孙杨等金融资本大咖、房地行业领袖济济一堂，把脉集中供地下的机遇与挑战，共话房企投融资破局之道，干货满满，让我们一睹为快。
01、2021年一季度中国房地产行业总结与展望
丁祖昱 易居企业集团CEO
易居企业集团CEO丁祖昱从市场、企业的角度出发，对上半年房地产市场表现、房企销售、房企投资进行了总结，并对未来市场及房企发展趋势作出判断。
在分析当前房地产市场形势时，丁祖昱对政策、市场、房企三方面进行了简要总结。
政策方面，丁总表示，融资三道红线、房贷管理两道红线、22城集中供地让整个行业围绕着房住不炒、去杠杆、稳地价、稳房价、稳预期走下去，而且将是长期政策。
市场方面，丁总强调一季度行业销售面积、金额较2019年同期增20.7%和41.9%，东部地区增32%居首。另外，从城市能级看，一线表现最好，二线有分化，整体增长20%，百城增长40%。
房企业绩方面，3月百强房企同环比销售均呈增长趋势，各梯队销售金额门槛持续增长，中小规模房企表现优于去年同期。不过，他也谈到目前地产的发展逻辑已经不支持高增长，所以拿地销售比就是0.2%，非常保守。
谈及未来房地产行业发展趋势时，丁祖昱表示，一方面行业肯定是步入无增长时代，销售面积保持在17亿平方米，销售金额可能还会增长；另一方面，房企还是要快速去杠杆。
丁祖昱还强调，由于目前房地产整体开发已经进入到瓶颈，所以各大房企要开辟第二战场，包括物业管理、租赁、办公、文旅、养老、产业运营、投资。
02、行业新常态 企业在回归
李和栗 中梁控股执行董事、联席总裁
中梁控股执行董事、联席总裁李和栗从行业、土地、趋势、未来打法等角度对行业及企业进行了剖析。他表示：
当前行业进入“无人区”，前方没有参照物，调控手段在不断精细化。行业加快去伪存真，有些企业会“受不了”，这两年行业会持续出现大宗收并购。
土地市场方面，土地分化，长三角土地高热不下。2021年市场比2018年好，土地市场与2018年差不多，二线城市目前土地成本已经占到60%，市场不好的地方，地价便宜但难卖，市场好的地方，地价太高也不赚钱。
现在在二线城市拿地要有互联网思维，前期补贴烧钱耗死对手，最终留下来的人才能赚钱，以前投资看周期、找趋势，未来投资要用”放大镜“看结构。
未来趋势方面，政策还是维稳，不好的发展方式被遗弃，市场回归，企业还是回归管理。具体打法，要稳健，有质量的发展。
资金还在继续流向有钱的地方，投资要找有需求的弱竞争市场，短期关注供需，长期关注人口流动。
企业治理上，向管理要效益，低杠杆、控负债、降低财务费用，增加长债，降低短债，调好结构。
低利润下企业需要具备高周转的能力，组织上做平台化、扁平化，标准化、网格打细、科目下探，要学习实体企业如丰田、小米的供应链管理，加强成本的压缩，打造高素质经营人才，组织一把手要有做老板的思维，要学习地方企业的长期思维。
未来会是买方市场，房企应该转向客户导向，机制导向，让员工有客户思维。预售制现在不会有太大变化，未来可能会有变数，现房可能会更好卖。
产品是未来的大趋势，也是核心竞争力之一，产品方向一块做网红，高端项目，一块做高性价。
03、港龙中国在双集中下的思考及应对
姜炜 港龙中国执行总裁
港龙中国执行总裁姜炜表示，对于双集中政策不用太焦虑，港龙中国对市场谨慎乐观，只要坚持在房地产行业走下去，就一定会有收获。
同时，在演讲中，姜总提出了四点思考。
第一、政府调控的本质是加强对市场和行业的把控。对于双集中来讲，资金周转跟以前的高周转理解不一样。企业的资金能力是最核心的能力。
第二、关于地价的攀升，最近地王频现，行业需要更多的理智和冷静。集中供地政策提高了土地市场透明度，理论上应该是利于地价降低。
第三、土地成交和货币供应存在趋势和波峰形态的高度拟合，地价趋势还是看货币。姜总表示，对于新政不需要过度紧张，调控不会急转弯。
第四、对于集中供地的后续政策跟进会彰显政府对于中小房企在行业里落位的期望。“土地集中”并不会削弱中小房企的生存空间。
针对以上四点思考，姜总也提出了八大应对策略。
第一、房企的发展战略和投资节奏将根据新政重新铺排；
第二、开发商需要顺势而为，将“制造业思维转变”提升为战略高度；
第三、真正落实“三化一线”的内功提升和思维转变，三化一线包含模式流程化、模板标准化、信息现代化及大运营流水线；
第四、三化一线的效果会体现在系统替代人工，降低组织人力成本；
第五、运营要向“大”运营的方向转变，建立流水线，具备操全盘的能力；
第六、对于投资端，中小房企要认清形势，学会经营低利润项目；
第七、优质地块会形成激烈竞争，中小房企的投资机会可能在年中；
第八、在更高的企业资金需求下，去库存能实现降本与增效的双赢。
04、集中供地下，成长型房企投拓及运营战略
杨江辉 龙记泰信集团执行总裁
龙记泰信集团执行总裁杨江辉从集中供地政策影响、成长型房企投拓战略、成长型房企运营力三方面阐述了集中供地下成长型房企的应对策略。
他表示，集中供地影响下，城市区域竞争压力增强，房企更倾向合作，房企回款周期也将会拉长，中小房企融资更难，服务和产品将遭受降维打击。
对于成长型房企，安全、生存比发展更重要，成长型房企想不吃尾气，必须选对区域，“走小路”。
投拓战略方面，理解政策要根据自身企业发展阶段来看，先定期望目标，再定具体战略。龙记泰信在拿地方面就坚持流动性覆盖安全性、安全性大于盈利性等原则。
区域选择上，成长型房企可以坚守大本营区域，都市圈潜力城市战略进入，板块深耕阵地战，捡漏型区域，寻找价值洼地，打游击战，不恋战。拿地要广撒网，多操作，但参拍前一定要看清形势，让子弹多飞一会。
区域选对必备动作主要是深度调研前置，如龙记泰信的打法，主要是拉网格，结合今年要实现的新增货值目标值与拿地子弹，得出卡位标准要求，紧接锁定符合卡位标准的区域。
网格化区域按排名优先级派人驻扎前置调研，如建立人脉、输出成果深化、评估出价能力、学习政策应对策略、收并购，勾地实行广撒网多搜集土地等角度。
运营思路上，成长型房企五大大核心能力不可缺少，包含优质项目获取能力，多渠道低成本融资能力、产品溢价能力、强大的销售能力、高效的运营能力等。
目前留给成长型房企的窗口越来越少，但是窗口仍然存在，无非是拿着放大镜找，无非不断地学习和思考企业战略和打法。原则上要坚守安全线，冷静拿地。心态上应该非常乐观，不断冲刺、不断学习的心态。
05、从资本市场角度看双集中供地政策对非头部房企的影响
孙杨 克而瑞证券首席分析师
克而瑞证券首席分析师孙杨从双集中供地政策后资本市场、企业融资等角度解析了剖析了非头部房企的应对策略。
双集中供地政策后资本市场表现，他表示，2月25日因集中供地及其他因素推动，多数房企在股票市场经历“一日行情”，但翌日市场即回归了理性。债券价格走势未见明显波动，叠加价格高位压力及政策影响，3月8日价格到低位。债券价格与基本面关联度较高，政策对公司的误伤，随着经营表现，将逐渐回归。
行业现状方面，从公司存量资金角度来看，在双集中政策下，房企分化明显，房企在短时间内对保证金和前融的需求大大提升，除去短期负债后在手现金的剩余量越多，公司的安全边际相对越高，对于高息资金的需求量越低。
资本市场公开融资格局已形成，境内外成本差别明显，根据监测的170家房企各年度人民币债以及美元债的发债集中度情况，境外债券发行成本分化仍明显，前十强房企发行成本较低，50强之后房企的境外债发行成本相对走高明显；境内人民币债券的发行成本差距维持2020年低位，对部分房企来说发行境内债券更具性价比。
二级市场债券价格价格两级分化，一级成本难降，借新还旧，调整负债结构依旧是房企重要改善方向。
针对市场趋势及非头部房企应对策略展望，以下几个方面值得关注：
1）资本市场风险偏好下降，头部房企的资本市场融资成本优势将进一步凸显，资金成本低；
2）前融和保证金的短期内成本较高，是投资机会，市场会增加新的参与方；
3）房企合作增加，中小房企在优质项目上的并表权争夺压力加大，可能会影响未来财务上的表现；
4）城市开发界面逐渐分化，非特色房企将逐渐边缘化；
5）非头部房企，区域深耕、产品力、项目操盘能力、双集中城市补货的情况和权益是未来弱化资本市场担忧的关键。
闭门会议
精彩的演讲后，进入闭门论坛环节，由易居克而瑞研究中心总经理林波主持。针对“集中供地下，房企投资策略当如何改辕易辙”的话题，与会嘉宾就各自的投资策略进行了热烈的讨论。
林波 易居克而瑞研究中心总经理
