2022年全年，中国房地产市场持续下行，多数城市销售同比大幅回落，土地市场表现低迷。超过300省市(县)出台政策超千条，但房地产市场出现明显修复的城市有限，多数城市市场表现承压，整体调控政策效果较为缓慢。
近期，杭州、成都、南京等二线城市的房地产政策均释放出积极信号，而北京、上海作为中国楼市调控政策最为严格、需求最旺盛的城市，2023年是否会优化楼市调控政策，成为2023年稳市场的一大焦点。
2022年北京、上海两地楼市政策均有微调
从市场层面来看，中指院数据显示，2022年，北京、上海新建商品住宅销售面积同比分别下降24%、4%，二手房成交套数同比下降分别超20%、40%，年底市场活跃度均有下滑，市场调整压力上升，需要释放政策利好促进需求入市。
2022年，北京、上海楼市政策整体以微调为主，如北京部分项目针对老年家庭降低首付比例、允许接力贷，优化了通州台湖、马驹桥地区限购政策；2023年1月1日，北京优化了公积金提取政策。上海则在2022年加大了人才引进力度，优化了临港新片区购房政策。
尽管2022年北京、上海两大城市政策均有微调，但我们认为政策力度有限，两地现行房地产政策仍十分严格。目前，北京、上海实行全市限购，非本市户籍家庭需要连续60个月社保或个税。在当前的普宅标准，北京、上海多数项目或小区均属非普宅，且严格的“认房又认贷”，导致购房者换房成本、换房门槛均较高，二套房的首付比例、房贷利率仍处高位。
在当前市场环境下，我们认为北京、上海部分楼市政策需适度纠偏，以促进相关合理住房需求释放。
两大城市哪些政策还可进一步优化？
由于北京、上海作为特大城市，购房需求旺盛，为避免市场大幅波动，我们预计2023年北京、上海两地调控政策即便有调整，大概率也是渐进式推进的。其中，降低购房成本、降低购房门槛是两大城市政策优化的重要方向，具体包括降低房贷利率、直接降首付或调整普宅认定标准，同时结合人口变化支持合理住房需求、优化限购政策、降低交易税费等。
其一，从降低房贷利率来看，2022年，北京、上海房贷利率均跟随5年期以上LPR下调了35个基点，目前首套房贷利率分别为4.85%、4.65%，二套房贷利率均为5.35%(LPR+105个基点)，北京、上海成为全国少有的二套房贷利率超5%的城市，因此，进一步下调的空间较大。
其二，从直接降首付或调整普宅认定标准政策角度来看，2023年政策可通过下调首套或二套首付比例降低购房门槛。当前，北京、上海首套普通住宅首付比例均为35%、非普宅40%；二套普通住宅首付比例分别是60%、50%，非普宅首付比例高达80%、70%，购房者换房门槛较高。因此，2023年，首套、二套房首付比例存在下调空间。
其三，北京、上海的普宅标准执行时间已较长，若能适当调整普宅认定标准，有助于进一步促进居住需求释放。当前，北京、上海执行的是2014年出台的普宅、非普宅标准，伴随城市快速发展，目前两地房价较2014年均出现明显上涨，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年12月，北京、上海新建住宅价格较2014年12月分别上涨约40%、59%，新房平均价格均超过4万元/平方米，二手住宅平均价格均超6万元/平方米。
按照现行标准，两地购房者在购买住房时，政策认定的普遍属非普通住宅，首套、二套首付比例均较高。时移事异，因此进一步调整普宅标准也有利于降低购房者的置业门槛。
此外，北京、上海换房家庭购房普遍被认定为二套，相对应的是两大城市二套公积金贷款额度均较低，提高购房者公积金贷款额度，有利于释放更多改善性需求。
其四，面对当前突出的生育、养老、人才引进等问题，建议2023年政策结合人口变化进行适度调整。比如给予多孩家庭更多购房指标、降低多孩家庭购房首付比例等；住房政策推出可多多与人才政策、养老政策结合推出，发挥多元效应。
其五，建议需求端的限购政策可进一步优化。基于北京、上海购房群体规模较大且房产价值高等因素，两地限购政策进行大幅松动的预期整体偏弱，但为解决住宅及非住宅库存过剩问题，针对部分地区或房屋类型等进行限购政策微调仍有必要。
截至2022年11月，北京、上海商品住宅可售面积出清周期分别为17.4、5.6个月，但城市不同区域去化情况差异大，如果政策能精准微调，不仅可推动区域性市场修复，同时亦有利于为区域产业导入人口。
从非住宅层面来看，当前，北京、上海非住宅库存量均偏大，去化承压，而北京购买非住宅类项目需要满足购房资格，且2017年3月26日之后的新建商办类房产不得出售给个人，这都限制了项目的去化节奏。因此，我们认为调整非住宅类项目限购政策也将有利于促进商办项目的去库存。
除此之外，当前北京、上海离异家庭购房均有3年内按离异前家庭总住房套数统计要求，3年时间要求限制了部分离异家庭合理购房需求释放。2023年，调整离异家庭购房年限要求有助于购房需求释放。
中指院研究表明，当前北京、上海的住房交易增值税、个人所得税、契税等税费也均有一定优化空间，也能成为降低居民购房成本的重要“抓手”。
