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《土地一级开发与一、二级开发联动模式与案例研究》

讲师杨文斌 课程类别开发流程   
 
课程时长:2天 欢迎地产企业、培训机构咨询合作  
 
 
 
                  
 
课程价值
1、梳理土地开发流程,了解土地一级开发、二级开发的差异性


  2、解析五种土地一级开发模式并掌握各种开发模式的特点,参考成功案例进行深入的理解


  3、重点理解一级开发、一二级联动开发中各存在的问题、风险及开发的实现方式、政企合作模式等,结合案例分析一二级联动开发的企业商业模式
课程对象
房地产企业董事长、总经理、开发部主管部门领导及其他相关人员
课程介绍

  一、土地与土地开发基础

  Part 01:土地开发流程与一、二级开发:

  1、土地生命周期

  2、土地开发的几个环节

  (1)城市进入性(2)区域开发商业模式设计(3)定位与规划

  (4)区域运作策略与土地营销(5)区域增值

  3、一、二级开发的差异性

  4、土地开发的法律问题

  (1)国家对土地开发的法律规定(2)地方政府对土地一级开发中的相关法律问题

  (3)相关规定带来的操作问题

  二、一级开发的模式与案例

  Part 02:一级开发模式分析

  1、全程运营模式

  (1)模式解析(2)全程运营模式的要点(3)案例研究:亚龙湾一级开发浅析

  2、主导整合模式

  (1)模式解析(2)操作要点与成功要素(3)案例研究:海南清水湾一级开发浅析

  3、一级主导开发模式

  (1)模式解析(2)操作要点与成功要素(3)案例研究:天津泰达城一级开发浅析

  4、一二级联动开发模式

  (1)模式解析(2)操作要点与成功要素(3)案例研究:南京吉山产业园一级开发浅析

  5、公建代建开发模式

  (1)模式解析(2)操作要点与成功要素(3)案例研究:阜阳一级开发浅析

  Part 03:国内一、二级土地联动开发成功案例分析

  1、成功案例标准

  2、案例01:金融街惠州金海湾项目--陌生区域一、二级开发捆绑案例

  (1)发展历程讲解(2)发展定位与规划调整(3)合作方式

  (4)排他性土地控制策略(5)土地获取方式(6)启动策略

  (7)城市设施建设与区域土地开发

  3、案例02:扬州广陵新城开发----典型三线城市一级开发

  (1)发展历程讲解(2)定位思考与功能确定

  (3)历史文化名城与区域开发的价值结合

  (4)一级开发中的政企合作(5)一、二级开发联动实现措施

  (6)一级价值兑现实现流程

  4、案例03:青岛即墨 南山嶺海(8000水城)----大都市边沿一级开发

  (1)发展历程讲解(2)开发企业介入机会与土地获取条件

  (3)定位与规划调整策略(及效果分析)

  (4)公共设施(会展中心、五星级酒店等)开发与在一级开发中的作用

  (5)二级市场价值定义一级土地价值的开发策略(6)一级开发控制二级土地的措施

  (7)二级开发与公共设施开发的互动性分析(8)政府对一级开发的支持

  三、一级开发、一二级联动问题解析

  Part 04:(结合案例)企业参与一级开发应明确的核心问题

  1、土地流转方式

  (1)土地性质、土地指标(2)土地流转进程安排(3)土地流转中的成本概算

  2、资金流转方式

  (1)合作投资方式(2)投资概算(3)投资计划(年度、季度)

  (4)投资与收益关系概算(年度、季度)(5)资金监控方式

  3、合作方式(合作协议中明确)

  (1)合作方的权利(2)合作方的责任(各方干什么)(3)合作决策机制

  (4)土地增值收益分成方式与核算机制

  Part05:基于一二级联动开发的企业商业模式模拟分析

  1、 项目情况(城市/区位/用地指标等)

  2、 项目利益相关者目标要求分析(政府/企业/市场消费者/投资者等)

  3、 土地一级开发中的产业、商业及公共建筑问题

  (1)产业用地(含产业、物流、专业市场等)的处理方式及关键问题

  (2)商业用地(含商业用地、商务用地、综合体用地等)的处理方式及关键问题

  (3)其他用地(旅游用地等)的处理(4)公共设施的建设、运营特征

  (5)一级开发中公共设施处理建议

  4、项目商业模式简析(相关利益者的关系)

  (1)项目平台价值分析(2)土地升值价值(3)市场二级开发价值

  (4)规划的多维度分析(5)多目标实现分析(6)开发空间或资源的平衡性分析

  (7)市场目标价实现分析及企业投入或整合资源能力分析(8)项目风险控制点分析

  (9)拆迁分析(10)规划变更分析;融资渠道及成本分析

  (11)政府信约束分析(政府领导变更/供地指标计划/拆迁进度控制/供地价格变更等)

  (12)基于项目规划定位的目标实施策略

  (13)举例旅游地产:重点旅游设施选择与运营,一级土地和二级地产与旅游的配合开发(节奏/规模/质量);关键品牌资源的整合开发(酒店/高尔夫等)/经济分析

  (14)商业模式构建

  (15)企业:主体开发权/规划控制权/开发控地权(指标供应/土地上市价格/优先取地/开发时间和空间顺序和进度)和利益分成(分成比例/资金流转方式和时间节点效率/);政府责任(审批和办证等/主导拆迁/外围基础设施建设/区域价值营销等)

  四、一级开发与一、二级联动中的成本、风险

  Part 06:一级开发中的成本构成

  1、总的成本构成2、各成本项的构成与比例关系3、各成本项的影响因素

  4、各成本项对一级开发总成本的影响5、成本控制风险与关注因素

  Part 07:(结合案例)土地一及开发与一、二联动开发中风险与控制

  1、一级开发收益来源及影响要素

  2、影响一级开发收益因素

  (1)收益路径不清晰、成本控制不可控、政府诚信不可靠、市场实现不可行、投资节奏不合理…

  3、投入成本风险

  (1)拆迁成本的不可控(2)政府成本的不可控(管理成本的不可控)

  (3)关键设施的假设成本不可控(4)开发周期的不可控

  4、规划实现的风险

  (1)商业不可实现、产业不可实现、公共设施不可实现、规划导致经济不可实现

  5、进程不可实现风险

  (1)政府换届导致的剔出风险(2)土地出让实现风险

  6、土地开发中的拆迁问题

  (1)拆迁难题(拆赔比、安置、赔付方式及土地置换)(2)拆迁的成本、变化

  (3)拆迁风险及控制

  7、增值收益分成实现风险

  (1)土地财务管理制度(2)制度导致的企业财务风险(3)产业基金资金流转

  (4)设立政府企业设施投资资金流转(5)分块取地转让(合作)资金流转

  (6)成功案例一级开发分成收益财务实现流程

  8、规避一级开发收益风险的模式设计探索

  五、一二级联动开发中土地控制方式

  Part 08:一、二级开发联动开发实现方式(土地控制方式)

  1、土地控制含义及控制方式

  2、合作协议控制

  3、规划控制(1)控制要点、城市案例启示

  4、关键设施控制

  (1)控制要点、城市案例启示

  5、流程控制

  (1)控制要点、城市案例启示

  6、其他控制方式

  六、一级开发与一、二级联动开发中的政企合作模式

  Part 09:政企合作模式

  1、政企合作投资模式

  (1)股份构成关系(2)出资方式与界定

  (3)企业垫资(代垫政府股本)返还方式与计息方式(4)股份与增值收益的关系…

  2、政府合作的管控模式

  (1)管理架构设计(2)管理层人选界定(3)决策机制与流程

  (4)资金管理、投资决策机制与管理…

  3、政企合作中权、责、利界定

  (1)政府的权、责、利(2)投资企业的权、责、利(3)合作组织的权、责

  Part 10:政企合作协议要点(结合案例)

  1、一级开发协议的主要内容与结构

  2、结合案例(成功合作协议、失败合作协议)合作协议的关键点讲解

  (1)合作协议中关于“股份构成”的规定

  (2)合作协议中关于“土地指标”的规定

  (3)合作协议中关于“投资强度与节奏”的规定

  (4)合作协议中关于“公共设施投资与管理”的规定

  (5)合作协议中关于“投资方及其合作单位获取土地方式”的规定

  (6)合作协议中关于“经营性基础设施投资”的规定……

  七、现场讨论与课程小结

  Part 11:课程小结与现场讨论

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