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《存量盘活时代——轻资产与技术输出在不同生命周期的经营关键》

课程类别商业地产 课程时长:2天    
 
 
 
                  
 
课程对象
董事长、总裁、副总裁、总经理、副总经理、营销运营总监、产品设计总监、招商总监、营销策划经理、招商经理等商业地产相关人员;各类商业经营机构、商业地产管理服务机构、商业地产策划营销及相关业界人士。
课程介绍

【课程背景】

  商业地产2020年遭遇疫情考验,不仅空铺率上扬,收益衰退,更引发商场倒闭风暴。

  2021年后疫情时代,商业面积3万以上商场,即将开业近1500个,刷新历史新高。同时,商业面积3万以下的社区商业,进入全面暴增时期,预计迎接超过三年的混乱。

  商业地产目前四大趋势明朗,包括并购与倒闭、轻资产与技术输出、区域商业与社区商业分野、标准化与特色化并举时代。这是行业的第二回合开始,全国级商业大集团已成形,区域级商业集团积极布点应对。2025年前,商业地产将进入最终回合。

  商业地产共有七大模块,拓展拿地、市调定位、筹备期招商、规划设计、工程建设、经营管理、融资与轻资产。然而,大量现金沉淀的商业地产本质,就必须以轻资产的终点作为拿地的初始!

  此次课程由台湾第一代购物中心成功团队引进,结合内地数家领头商业集团实务管理核心知识,兼具境外成功经验与内地落地实操作法,提供一整套项目在不同生命周期的操盘思维,刚开业的培育期的市场拓展、成长期的调整与提升、成熟期的资产增值与资本市场对接。

【课程收益】

  1、台湾成功商业地产的关键经营心法:场景式经营、大数据透析、消费者掌控、优质服务、工具方法论。

  2、大量项目案例与照片,生动直观的印证,可直接引用于现有项目,实操与落地。

  3、超过18个国家与地区800个境外城市案例,包括纽约、洛杉矶、旧金山、西雅图、首尔、马尼拉、东京、大阪、福冈、新加坡、曼谷、台湾、香港、澳门、悉尼、墨尔本、惠灵顿、雅加达、吉隆坡、柏林、巴黎、伦敦、迪拜、阿布扎比等国外优秀商场案例分享。

  4、超过320个国内城市案例。包括北京、上海、广州、深圳、沈阳、哈尔滨、天津、青岛、包头、呼和浩特、郑州、西安、南京、苏州、杭州、武汉、长沙、合肥、青岛、西安、重庆、成都、厦门、东莞、南宁、贵阳、昆明、乌鲁木齐、兰州等约3,000个商业项目实地考察,现场互动解析成功与失败原因。

  5、揭密国内位居领先的商业地产集团,包括龙湖、万达、万科、新世界、北京金融街的核心经营能力。

【课程大纲】

  一、商业地产市场现状

  1、疫情仍未消退下,企业如何活下来是首要的课题。

  2、国内购物中心2020年开始的市场现状,并购与倒闭的集团化,2025年前主要商业集团正式底定。

  3、商业地产5大困境与机会并存:同质化严重、倒闭并购盛、虚实融合热、线上线下合、存量盘活兴。

  4、未来的5大发展趋势显现:消费者与商户、资产管理、智能大数据、社交体验、社区生活中心。

  二、商业地产轻资产与技术输出

  1、何谓商业地产的轻资产与技术输出

  2、解析万达广场的技术输出框架与关键

  3、商业地产资产五周期:融、投、建、管、退

  4、商业地产资产证券化的主要形式:股票、REITs、Business Trust

  5、资产管理六大组成

  A)企业战略

  B)全生命周期成本控制

  C)资产运营管理

  D)管理标准与系统

  E)人员架构与组织

  F)风险控制

  三、商业地产轻资产财务指标

  1、从IRR调整为Yield To Cost(Y T C净利润投资回报率)

  2、资产升值与轻资产案例来分析Y T C指标的关键

  3、凯德与龙湖YTC案例

  四、商业地产轻资产思维贯穿全流程

  1、由YTC带来的关键经营法则:做好分母与分子的管控

  A)分母为拿地成本与建造成本:拿地有纪律、建造能管控

  B)开业后,分母原则不改变数值

  C)项目面积与核心商圈人口是高度关联

  D)分子是经营收入减去经营成本:租金是主要收入、能耗是主要成本

  E)开业前三年,非租金收入很少

  F)主力店数量与餐饮业态比例是关键

  G)能耗强关联建筑设计

  2、五个关键因素:开业日、三年利润、合同弹性、优先条例、销售承诺

  3、拿地前四个清晰:面积、开业年月、开业前三年YTC、开业后轻资产年

  4、拿地后二个明确:建造成本管控、能耗效率测算

  5、操盘者的第一堂课:商业面积的合理性,733与万达大数据法则

  6、操盘者的第二堂课:主力店数量组合与餐饮业态的最低思维

  7、操盘者的第三堂课:项目独有主题与建造成本的平衡学

  8、操盘者的第四堂课:首年租金溢价法则(麦当劳5+5)

  五、商业地产生命周期与经营关键

  1、三个生命周期:培育期、成长期、成熟期

  2、三周期的经营策略

  A)培育期的策略:活下来原则、基于客群力理解、号召客流优先

  B)成长期的策略:活的好原则、基于经营力理解、提升品牌优先

  C)成熟期的策略:活的精原则、基于影响力理解、追求收益优先

  3、三周期的关键作为

  A)培育期活下来所需日均客流测算:ABCX法则

  B)成长期动线冷区的处理:招商的室内主题街的创造

  C)成熟期的品牌MARK夺取:品牌与主客群的沟通关键词经营

  六、资产增值核心是消费者与商户经营的法则

  商业地产三个核心问题:引流、留客、导流

  第一个核心问题『引流』:客人为什么要来?

  A)商场懂顾客:定位准确

  B)变形虫核心商圈画法

  C)租金溢价的客流法则

  第二个核心问题『导流』:客人在店内怎么走?

  A)商场知顾客:大数据透析

  B)拿钱来换:室内WIFI LBS、店铺级客流

  C)拿勤来换:1080条痕迹

  第三个核心问题『留客』:客人为什么重复再来?

  A)顾客爱商场:用心经营效果

  B)一分钟拦截沟通

  C)经营技巧与大数据引进

  七、商品力的塑造是竞争能力升级

  商业项目增量时代,抢夺商户能力是关键

  1、商品力是抢夺商户的新能力

  A)承诺品牌更多消费者『接触力』:迪拜Out Let Mall、雅加达Mall Artha Gading等案例

  B)承诺品牌商场贡献的『成交力』:巴黎Vill Up、东京Venus Fort、达特福德Bluewater等案例

  C)承诺品牌商场带来的『利润力』:曼谷Siam Paragon、新加坡Orchard Gate Way等案例

  2、商业业态与品牌新趋势

  A)单客群导向:由楼层业态落位转为单客群多业态聚落(七宝万科、曼谷Central Embassy等案例)

  B)感情媒介:女人的闺密对话空间(上海长风大悦城、迪拜The Dubai Mall、永旺葛西店等案例)

  C)社交互动:跨业态结合引领社交聚集(纽约Westfield、新西兰The Colombo等案例)

  D)生活品味:增加高频率到访的生活结合(香港领展、苏州邻里、武藏小杉 LaLaterrace等案例)

  八、台湾工匠核心境争力

  1、口诀一:益价法则

  2、口诀二:变形虫核心商圈

  3、口诀三:招商六个技能

  4、口诀四:1080

  5、口诀五:商品力

  6、口诀六:六个问题

  九、优秀商业集团案例

  1、中粮祥云小镇动线诊断推演五步骤、深圳万象天地动线模拟

  2、纽约、柏林、迪拜、伦敦、台北、东京、曼谷、新加坡、悉尼等18国120个项目有价值动线案例。

  十、现场解惑

  Q&A

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