近日，北京大兴共有产权房项目国瑞·瑞福园的部分购房人向新京报记者反映，该项目开发商北京国瑞德恒房地产开发有限公司（简称“国瑞德恒公司”）在今年1月曾以新冠肺炎疫情属于“不可抗力”为由，通知购房人延期交房4个多月，且不承担违约责任。如今已过合同约定的5月10日交付期限，开发商再次通知延期交房，并采取“换房号方式解决孩子上学问题”。部分购房人认为，开发商换房号涉嫌违规，并要求开发商及时交房。
对于项目延期交房的问题，国瑞德恒公司一名工作人员于5月11日回复新京报记者称，“我司将延期约40天，即交房时间延期至6月20日前，但不保证到时候能准时交付。此外，将通过更换房号的方式解决孩子入学、入托问题。”
部分购房人称延期交房影响孩子入学
据了解，国瑞·瑞福园位于大兴区瀛海镇，由国瑞德恒公司开发建设，项目规划总建筑面积约20.8万平方米，其中共有产权住房项目地上建筑面积约10.1万平方米，销售价格为2.9万元/平方米，全装修交房。
“由于国瑞·瑞福园项目延期交付，导致部分家庭中孩子不能按时入学、入托。”国瑞·瑞福园购房人何亮（化名）向记者反映称，“按规定，该项目所在的区域入托、入学报名时间截止时间为今年的5月31日，而开发商延期交付导致5月份不能收房，由此将会耽误孩子的入学、入托时间。”
何亮进一步表示，“部分家长因为孩子入学、入托时间将被耽误，多次向开发商要求及时交房。最终，开发商国瑞德恒公司想出了以换房号的方式解决孩子入学、入托问题。”
部分购房人告诉记者，所谓的“换房号上学”就是开发商将已经备案且经过相关部门认可的房源号调换给急需给孩子办理入学、入托手续的家庭。“我们认为这种方式欠妥，因为从购房指标到签合同到网签备案，我们一直用的是一个房号，现在随意调换房号肯定是违规的。后期，一旦被查出来，孩子又将面临被学校或幼儿园退回的风险。”一位购房人说道。
对于部分购房人提出的延期交房对孩子上学带来的影响等问题，国瑞·瑞福园项目负责处理此事的工作人员告诉记者，“我们采取换房号的方式解决这些问题，就是将延期交付的房子房号换成已经在相关部门备案的房子房号，然后按照正常的网上申报程序办理入学、入托手续。”
随后，新京报记者提出开发商采取更换房号的办法解决孩子上学事宜是否违规等问题，但是这名工作人员并未给出明确答复。
开发商“换房号”解决方式被指涉嫌违规
带着上述部分购房者对此种操作模式所产生的质疑，5月18日，记者与国瑞·瑞福园项目属地的大兴瀛海镇教委取得联系，该委一位吴姓工作人员向记者介绍，“一般来讲，必须是入住以后的业主才能拿着相关材料为孩子办理入托、入学手续，所以即便是开发商调换其他未交付入住的房源号也不可办理入托、入学手续。另外，经过调换的房号户主名是不是入学孩子家长名字又是一个问题。”
这名吴姓工作人员进一步表示，“如果开发商真的私自调换房号，很可能就是违法违规操作。一旦经过查实，这些入学、入托的孩子将面临被退回风险。”
随后，记者又联系到了该项目所属社区，一名工作人员表示，“我们只是代管这个小区，购房人更换房号得联系物业和开发商开具证明，具体问题需要购房人联系开发商方面。”
5月18日，记者再次就上述问题联系到了国瑞德恒公司，负责处理上述适宜的刘姓工作人员回复称，“具体情况可以再问问瀛海镇教委和社区，如果担心更换房号被清退而不按照我们的操作方式在网上录入新房号给孩子办入托、入学手续，那就更没有机会办理入学、入托了。”
那么，国瑞德恒公司此举是否合规合法？5月18日下午，新京报记者就此事与大兴区住建委多个科室取得联系，最终，该委房源筹集科一名工作人员就此事回复记者称，“目前，我们已经接到过很多对于此事的投诉，已经安排相关人员进行调查处理。”
北京市盈科律师事务所高级合伙人房玉洲律师认为，“一般的购房合同中并未直接有关于户主家庭成员入学、入托的约定，但如果因为开发商延期交付房子而导致影响孩子入学时间，显然损害了购房人的利益。而且，开发商随意将备案的房源房号进行调换以解决孩子上学问题的做法已经涉嫌违规操作。
延期交房背后：交房时间一变再变
对于部分购房人来说，担忧的不仅是由于延期交房将使得孩子入学、入托时间受到影响，还有未来是否能够再次准时交房。因为，从今年1月份发出延期交房通知后，交房时间就一变再变。
该项目购房人陈明（化名）向记者介绍，其于2018年8月按照相关部门的公告申购了国瑞·瑞福园的房子，当年9月6日摇号成功，11月1日进行选房，11月3日支付了首付款。然而，直到2019年7月2日，陈明才被要求与开发商签订购房合同。双方约定，房屋交付时间为2021年5月10日，如果开发商延期交付超过60日，购房人不解除合同的，合同继续履行，开发商按日计算向购房人支付全部房价款万分之二的违约金。
但是年初，国瑞德恒公司发布了延期4个多月的交房通知。据陈明介绍，在2021年1月28日，国瑞德恒公司向购房人发布一份《关于因不可抗力事件造成延期交房的通知函》（简称“通知函”）。通知函说明，“新冠肺炎疫情构成‘不可抗力’事件，疫情持续且反复，直接导致公司不能按照预售合同的约定时间交房，公司只得据此顺延交房期限，且不承担违约责任。顺延后的交付时间为2021年9月30日前。”
包括陈明在内的部分购房人对通知函提出质疑。其中，购房人杜彦（化名）表示，“除了2020年6月份北京个别地方疫情导致的‘不可抗力’外，年初以及年末两次均在建筑淡季，项目建设期受所谓‘不可抗力’事件影响时间不足4个月20天。对于疫情的影响，开发商可以考虑进去，但不至于延期4个多月，国瑞德恒公司延期交房的理由不成立，我们对其违约责任承担方式等内容不予认可。”
对于延期交付，在3月份，一名工作人员曾回复新京报记者称，“我们正在赶工期，争取不延期交付，具体交付时间和原因目前不能回答。”
直至5月10日，国瑞德恒公司未按期交房。“开发商再次通知延期交房，这让购房人很不安心。”国瑞·瑞福园购房人赵震（化名）告诉记者，“这次开发商还提出了延期交付赔偿说明，但是项目工作人员一直不让购房人及代表进入项目查看项目施工进展。
据了解，关于延期交付的赔偿，具体有两种方式，第一种是现金赔偿，按照房屋总价款乘以万分之二乘以（延期交房期间减去20天）；第二种为物业费折抵，按照房屋总价款乘以万分之二乘以（延期交房期间减去20天）乘以150%。这笔赔偿款需要等交房时候再进行支付。
有其他购房人表示，我们更不安的是开发商一而再、再而三地更改收房时间，从延期4个多月到争取不延期，再到延期40天，未来是否还会继续延期？
项目建设缓慢，工作人员称“不能保证准时交付”
5月11日，新京报记者赶到位于大兴区瀛海镇瀛吉街路口的国瑞·瑞福园进行实地探访。新京报记者在现场看到，该项目外围有围挡，采取封闭式施工，很少有工人出没。当记者试图以购房人身份进入项目了解施工进程时，国瑞德恒公司工作人员则表示“不能进入”。
这名项目工作人员告诉记者，“我司将延期约40天，即交房时间延期至6月20日前，但不保证到时候能准时交付。”
那么，国瑞·瑞福园延期交房的真正原因是否仅因为“疫情构成不可抗力”？对此，有业内人士告诉新京报记者，“国瑞·瑞福园于2018年10月售房时已经完成一层建设，2020年8月-12月，小区内几乎无明显变化，很少见到施工人员。直至2021年1月，经过两年多的时间，国瑞·瑞福园的8栋18层住宅仍未完工，其建设进度远低于同业水平。
上述业内人士进一步表示，与同期及同区域其他共有产权住房项目相比，永靓家园于2019年1月签约，开发商与购房人约定2020年10月交房，在疫情影响之下，开发商依然按照约定于2020年10月准时交房。亦庄亦城亦景家园于2019年10月签约，开发商与购房人约定2020年9月交房，依然按期交房。兴念雅苑是位于大兴区的另外一个共有产权房项目，同样能够按时交房。总体来看，尽管这些共有产权房项目都经历了疫情，但是它们均可按时交房，可见疫情对于一般开发商来说并非完全不可抗力。
律师建议购房人向属地主管部门投诉
对于国瑞·瑞福园项目延期交房一事及后续处理进展，5月18日，大兴区住建委综治办一工作人员回复记者时表示，“目前，我们对此事不是特别清楚。”
房玉洲律师认为，新冠肺炎疫情虽属不可抗力范畴，但不可抗力影响的范围（行业）和时间是需要明确界定的，并且受不可抗力影响的合同方要第一时间履行通知义务，与合同相对方协商确定受不可抗力影响范围和时间，进而协商确定解决方案。而绝不是单方对不可抗力事件影响范围和时间进行界定，由单方决定相应法律后果，甚至以不可抗力的名义，回避不可抗力事件之外的违约情形。
关于延期交房的责任，房玉洲律师认为，房屋买卖双方应本着契约精神，善意履行合同。项目的工程进度如确实受到不可抗力影响，开发商应按照法律规定、合同约定与购房人充分协商，对不可抗力的影响范围和时间进行界定，明确相应法律后果。如因疫情之外的原因，导致无法按期交房的，则该部分应按照合同约定承担违约责任；满足解除合同条件的，购房人有权选择无责退房，并要求对不可抗力之外的违约情形承担违约责任；购房人不同意退房的，也有权主张继续履行合同，并要求支付不可抗力之外的违约行为的违约金。
对于上述问题的救济途径，房玉洲律师提醒广大购房人，开发商延期交付问题不仅是买卖双方的合同纠纷，也不是仅凭合同约定标准进行赔付或补偿就可以的，开发商的这些行为往往也违反了行政法规，购房人可以及时向属地主管部门进行投诉，同时还要留存证据准备寻求诉讼途径解决问题。
