纵观这几年商业市场的发展，我们明显感觉到，部分新开商场“野心勃勃”，发展势头迅猛，部分中部购物中心也快速成长起来分割区域市场，老商业则“四面楚歌”，商业格局正在被重塑。
“吃蛋糕的人多了，眼光不应该局限在眼前的蛋糕，应该想办法制造新的蛋糕”，这或许是一部分老商场的运营心态。
然而，存量改造绝非易事、绝非简单的概念叠加，也并不是所有的项目在转型中都“想的很清楚”。
于是，就在大家争先恐后的迎合年轻一代的审美，争做高大上的打卡地时，越来越多的项目在改造的道路上迷失“自我”，成为市场同质化的牺牲品。
本期，我们将聚焦探讨，在海量项目入市的挤压下，诸多商业项目在存量时代该如何自处，该何去何从？
1、“简单粗暴”下的改造存在的弊端
「竞争力弱、吸引力低」
改造一个建成于10年前的购物中心项目比新建一个购物中心难数倍。存量项目如果只是简单粗暴的复制、就地取材，改造后的老旧物业仍旧难逃“空铺”的厄运。
01# 生命周期短
存量物业改造，不仅是清租的难题，也不仅是简单的物业翻新和招商。
然而，在拥挤的市场中，旧商业改造受时间和资金的影响，使得一些项目规划定位不合理，存在生命周期短、与消费者需求不匹配等难以挽回的“硬伤”，改造收效甚微。
02# 改完“死”的更快
纵观国内商业地产市场，有些商业改造项目不改造还能“撑”几年，改完反倒难逃“空铺”的厄运。究其原因，还是源于触犯商改“禁忌”。
项目改造之初开发商就要有全方位应对改造问题的准备，开发商如果没有这个提前思考，后期陷入被动，项目可能很快被拖“死”。
例如，中国第一家股份公司，66岁天桥百货在上世纪80年代到90年代是北京知名百货商场，随着新时代到来，天桥百货日趋“衰老”，但历经的两次转型，都没有抓住市场需求的变革，均以失败告终，最终被拍卖的消息让人唏嘘不已。
2、“你好、我好、大家好”的时代已走远
「既求量更重质」
为了避免成为“Dead Mall”，“存量”们正在浪潮中拼搏着。
01# 你好、我好、大家好的时代
巴菲特有一句话广为流传：退潮之后，才知道谁在裸泳。在“蛋糕”做大、增量的阶段，大小玩家入场都有“肉”吃，“你好、我好、大家好”。
但在经济承压的新形势下，商业地产正在由增量时代转变为存量时代。那么，谁又在裸泳呢？
真正做商业的企业，愿意花钱、花时间、花心思，慢慢沉淀下来做商业。
而其他存量玩家需要意识到，在不久的未来，商业地产进入存量博弈，能留下的企业不会太多，“你好、我好、大家好”的时代已经走远。
02# “存量”们正在浪潮中拼搏
“Dead Mall”是美国商界里的一个专有名词，用来代指那些空置率超过40%的购物中心。存量时代改造更新成为保持项目生命力的重要手段。
尤其是进入到以智能化、场景化、社交化为特征的商业地产4.0时代，存量更新也迎来了以“内涵增值”为发展诉求的全新4.0时代。
为了避免成为“Dead Mall”，城市中的“存量”们正在浪潮中拼搏着，新的需求、技术、模式也在不断塑造商业新格局。
3、“跟上潮流、抓住重点才有出路”
「案例解析及商业启示」
面对竞争日益积累的商业环境，许多经营多年的购物中心的存量改造进程已经迫在眉睫。那么，存量商业怎样做出新“高度”？其发展变化有哪些趋势？
01# “Mall In Mall”模式——南翔印象城
“Mall In Mall”，顾名思义，是将购物中心作为一个整体，打造多个小主题Mall，形成大Mall中包含多个小主题Mall的商业布局。
这种模式下的购物中心，同时涵盖空间的“广大”与版块内涵的“精细”。
作为疫情后上海首家新开业的购物中心，南翔印象城的成绩不俗：34万方的商业体量实现95%的招商率、90%的开业率、开业满月总客流超300万及销售额破3亿。
任何一个商场开业时的风光无限，背后都充满了难以想象的磨砺。在此就不一一赘述了，但不得不说南翔印象城的对空间的策划让人印象深刻，值得学习。
南翔印象城围绕上海南翔当地居民视为吉兆的「白鹤」为元素，提炼「鹤旅南翔」的文化意向来定义空间主题。
使主题有根可循，并籍此唤起属地消费者的文化共鸣，强化了消费者对场景的记忆。
项目三大中庭依次设置为「鹤舞」、「鹤鸣」与「鹤栖」三个广场。
多个小主题Mall，通过色彩业态等设置呼应主题，也使整个商场大而不乱，便于消费者进行区域记忆及快速造访，讲述了一个「鹤之旅」的故事线。
鹤舞，位于商场西南出入口（主出入口），视觉上呈现为赤色水波线条，色彩元素源自仙鹤的红嘴。
在业态设置上以体验业态为主，包含开心麻花剧场、KTV、溜冰场和电影院四大业态，突出仙鹤翩翩起舞富有活力的特质。
鹤鸣，位于商场东北出入口，连通地铁连廊，以蓝紫色灯光呼应鹤鸣的优雅，配置消费零售业态。
鹤栖，位于商场东南出入口。这部分也是商场动线的末端，营造的是一个相对休闲放松的环境，游客在游玩后，可以进入这个相对安静舒适的区域休憩，而这里的业态，也都是围绕休闲主题。
同时，对于商场内的人流死角，项目通过自下而上、自南向北依次设计了觅境森林、小憩湿地、览岳山丘三个不同的主题。
如今这里已成为网络话题度极高的节点区域，与环境相匹配的商业也收效甚好。
此外，项目还通过印巷、时光印象等特色商业街区的打造，用设计语言，化解场地原有的限制，让商业价值最大化。
“印·巷”半室外街区的3D画面顶棚
商业启示：南翔印象城这种涵盖空间的“广大”与版块内涵的“精细”的“Mall In Mall”模式，尤其适用于体量相对较大、没有自身特色的存量商业改造，破局招商难等问题。
02# 玩转跨界融合——SKP-S、南京水游城
跨界融合成为购物中心差异化的利器。对于新技术、新服务方式、新场景的植入、文化以及历史的提炼，这些也成为新商业综合体创造性的模式。
SKP-S——数字艺术-模拟未来
SKP-S是SKP联手GENTLE MONSTER 合力打造的旗舰项目，以“数字模拟未来”为主题，当从门店入口进入时，真实与虚幻，现在与未来之间仿佛不再有边界。
机械羊群被批量复制出来，发出真实的叫声。这可能是对位于一层艺术实验空间“未来农场”的第一印象。另外一边，遥相呼应的是SKP SELECT美妆区。这里打造出超现实空间体验的火星主题，是未来之美的最佳诠释。
在这样一个用艺术、科技串联零售的商场里，作为“沉浸式商业”的重要组成，品牌与项目的融入则显得非常关键。
在SKP-S里，一向对形象输出有严苛标准的顶级大牌甚至愿意弱化自身调性，选择融入整个商场氛围。
品牌几乎在店装上都给到了独家定制，许多品牌门店不仅进行了空间重构，以便更加符合商场整体的“未来感”。
定位年轻、活力和富有创造力的SKP-S，每个人都有自己对它的解读。但不可否认的是，SKP-S 确实给到了全球百货商店一份“跨界融合”的教科书，让线下商业充满魅力。
南京水游城——都市场景化社交商业
作为南京第一家购物中心，2008年开业的南京水游城，对行业赛道和消费者需求有了新的思考。
随着商场社交场所属性愈发明显，购物中心逐步成为城市文化输出的重要载体，南京水游城此次改造焕新，将“文化艺术”基因融入其中，打造特色商业空间。
根植于南京一直以来浓厚的文化旅游氛围，创新打造了“场景化社交商业”——都市文化剧场、音乐灯光秀场、秦淮星空夜肆三大演艺空间，加快商业更新速度。
此次焕新升级，南京水游城还摸准了消费升级背景下、特别是后疫情时代消费者对健康、自然的强烈需求，从硬件到内容，满足消费者多维度体验。
此外，为响应“夜秦淮”的号召，水游城还将重点发展夜间经济，将餐饮、零售、娱乐、服务四大业态进行组合，围绕夜娱、夜宴、夜宿、夜市、夜间五个方面，打造夜游生态。
通过文化带来旅游人口、带动商业发展，真正实现文化、旅游、商业一体化发展，这是南京水游城独特的优势，也是核心差异化。
商业启示：调改升级的背后是商业项目对行业赛道的新思考。体量有限的情况下，商业项目比拼的是思路和经营质量。
通过文化带来旅游人口、带动商业发展，真正实现文化、旅游、商业一体化发展，这是南京水游城独特的优势，也是核心差异化。
03# 业态IP+设计IP——步步高星城天地
未来商业的趋势是否就是“时尚+新潮+网红”的不断堆砌？
步步高星城天地从自然本源出发，以人文、生活、情怀、艺术、社交为标签进行空间设计和业态组合。
在追求新鲜事物之余，将购物中心直接搬进一个多元化绿色空间，解锁业态+设计“双引擎”的主题场景式商业空间体验。
项目以空间场景与商品服务为出发点，通过链接各个空间的业态布局，将聚之洲，食之洲，趣之洲，动之洲，迎之洲各个主题空间，浸透项目当地的自然地貌及风土人情，共同唤醒未来商业。
项目主中庭矗立于视觉中心的多层平台，将各个商业内容推到人们眼前。
而到了夜晚，多层平台结合最新的光电投影技术，仿佛夜空中闪亮的繁星，随着音乐和人流演绎更多的沉浸式商业场景，提升顾客的消费乐趣。
项目融入了景观造景的打造手法，行云流水的各层平台如同一圈圈涟漪一般荡漾开来，制造出一个个休闲外摆平台，成为森系乐活体验的首选之地，供周边的店铺外摆使用或者顾客休憩停留。
超越空间与思维局限，发挥无限想象的创意组合，艺文分享、时尚快闪、社交互动、情景消费，一个前所未有的开放式多功能定制空间就此呈现。
商业启示：第四代城市综合体兴起，让购物不再是人们来购物中心的主要目的，更重要的是享受在一个舒适的空间下购物的过程体验，这是对购物中心所传达出的美学和人性关怀的一种认同，也让在都市繁忙压力下的人们找到归属感，对购物体验乐此不疲。
04# 智慧化经营——北京凯德MALL太阳宫
目前一线城市头部项目已开始进行数字化尝试，通过视频监控、大数据等方式监控客群与竞品动态。
凯德对未来十年的购物中心零售模式进行创新，推出“来探NEXT TEN”体验店。
其中，以落地凯德MALL·太阳宫的首家“来探”实体店为试点，通过凯德星数字化平台对会员行为与消费数据进行分析，对于线下实体商城的品牌，进行运营指导提升线下转化率。
而对于线上网红品牌，根据客群标签和喜好分群线上营销和裂变，从而加速其线下场景运营能力。
整体上，通过消费数据的追踪和分析、数字化营销工具的精准助力，加速线上线下生态融合。
商业启示：数字化运管，智慧化经营，未来新一代购物中心需要利用大数据技术进行精细化运营管理，通过智慧科技打造全新的消费体验场景。
4、写在最后
「创新」
“与时俱进”，是购物中心发展的永恒主题，是保持购物中心最佳经营业绩和持续竞争优势的重要措施。
对存量改造商业亦是如此，“跟上潮流”才有出路。
然而，存量改造绝非易事、绝非简单的概念叠加，改造一个建成于10年前的购物中心项目比新建一个购物中心难数倍。
存量商业想要打造“人流发动机”，想要持续生存、要做得成功，关键是要了解消费者的基础需求和变化趋势，做到比竞品早迈出一步、对商业趋势有前瞻的敏锐度，并且去引领这样的趋势，也许就比别人有更强的生存力，真正做到脱颖而出。
