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《营运期-赢在招调-如何通过创新招调实现营运期高收益》

上课时间2018年6月30-7.1 上课地点长沙   
 
课程类别:商业地产 课程价格: 4800元/人  
 
授课师资:杜老师     查看讲师介绍>>    
 
 
 
                  
 

  

【课程背景】

  市场供应:

  2017 年底,中国商业地产市场供应近 5000 家,出现结构性饱和;连锁品牌拓展过于倾斜一线城市,中国商业地产市场供需严重失衡,招商面临前所未有的困难,营运面临专业制胜的挑战。

  市场需求:

  快时尚、大型超市、连锁餐饮、奢侈品四大类的开店布局有 48%在一线城市,二三四线城市加总起来拼抢剩余 52%的开店指标。

  困境:

  商业地产市场供应出现结构性饱和,连锁品牌拓展过于倾斜一线城市,供需严重失衡下的商业地产招商困境!

  如何破?

  中国商业地产从蓝海到红海,仅仅用了不到 5 年的时间。中国商业地产的“难”,难在概念还没有理清、技术还没有纯青、管理还没有成熟,电商就汹涌而至、对手就扎堆来袭。“前人的经验,我们的阶梯。”一方面,先行的知名商业地产公司已经积累了大量宝贵的经验和教训,可以“拿来主义”;另一方面,经历筹备期、开业期的项目商管团队经过从 0 到 1 的破冰,已经有了实战心得和感悟。

  但是,可能理念偏于保守、章法不甚清晰、技术略微生涩。当下,本课程想要教给大家的就是:认清形势、刷新概念、找到机会、学习创新、提升收益!

  

【课程收益】

  1、帮助学员认清形势、刷新概念、升级认知、寻找机会,

  2、帮助学员学会制定商业地产核心经营策略的方法

  3、帮助学员掌握创新招调、提升收益的实战思路和工具

  4、课程内容以实战、实用为重,案例详实、有趣、有料,干货满满。

  

【课程对象】

  商业管理公司、资产管理公司的董事长、总经理、招商营运副总、招商部经理、营运部经理等。

  

【金牌讲师】

  杜老师:

  前万达商管区域总经理,商业地产国内十大讲师。

  杜老师拥有 25 年商业经验,10 年总经理经验、3 年区域总经理经验。

  2007-2011年,杜老师任职常州百货大楼总经理,将一家“年过半百”的老百货店一举打造成长三角地区闻名、全城年轻人购物首选的年轻潮流百货店,建面 3 万㎡,年销售 6 亿。

  2011 年 3 月到 2016 年 2 月,杜老师加盟万达集团,在那里工作了整整五年,历任广场总经理、区域公司总经理,负责全程筹建、运营了两家万达广场,商业总面积 35 万平方米。其中新北万达广场不但实现“按时、满铺、精彩开业”,而且超越集团预期,被评为当年开业的全国优秀项目。开业以来,新北万达广场成为常州市人气最旺的时尚标杆购物中心,综合绩效始终位于万达三线城市前列。2014 年租赁决策到期招调实现租金增长 38.5%。

  由于各方面表现出色,在万达的五年间,杜老师曾经:

  主办过两次优秀广场现场经验分享会,每次接待 300 多位来自总部和全国各地的总经理;

  连续五年被评为全国优秀总经理;

  连续三年作为万达商管系统代表,在年会上向王健林董事长作年会演讲;

  由于表达和学习、写作能力出色、教练技能出众,杜老师成为:

  万达学院内训讲师并录制视频课程;

  《万达集团商业地产系列丛书》编委之一 2014 年

  万达商管核心岗位标准化课程体系讲师之一 2015 年;

  2016 年 3-10 月杜老师加盟江苏九洲集团,负责九洲新世界广场的资产管理。短短 8 个月时间,消灭 12000 ㎡空铺,将出租率从 76%提升至 96%,带领广场迅速摆脱动荡,走出培育期,步入成长期。

  

【课程大纲】

  第一部分 新概念--十大概念升级【价值:扩格局、认知升级】

  1、商业地产

  2、城市综合体

  3、购物中心

  4、金融产品

  5、资产管理

  6、商业模式

  7、招商调整

  8、营运企划

  9、财务指标

  10、发展阶段

  第二部分、新机会--十大利好商机【价值:开眼界,创新招商】

  1、90 后、00 后消费崛起

  2、中产阶级消费升级

  3、从空间型消费走向时间型消费

  4、新业态,新定位

  5、线上大咖,线下开店

  6、网商搭建实体平台

  7、实体零售品牌靠高效率参与国际竞争

  8、网红电商成为实体的营销新渠道

  9、从联合办公到共享际

  10、新零售-超级物种 VS 盒马鲜生

  第三部分 新策略【重要】

  经营策略是定位(战略)制定后的战术执行、资源配衬, 指导各部门统合增效。

  1、三年规划

  2、大事记

  3、优劣势

  4、广场定位

  5、招商调整

  6、营销企划

  7、经营目标

  第四部分 新招调-合同期内【重要】

  1、主动调整的 4 种类型

  2、被动调整的 4 种类型

  3、筹备期招商与营运期招商 5 大差异

  4、合同期内招调业务要求:

  9 大陷阱、4 大原则、5 大要点

  5、合同期内招调管理要求

  6、合同期内招调流程:6 步定局

  7、合同期内招调制度:3 大纪律

  【独家案例:如何创新招调大面积冷区商铺? 】

  第五部分 新招调-合同到期【重要】

  一、广场定位分析

  1、需求结构调研和分析

  (1)城市消费水平

  (2)区域人口结构

  (3)项目周边交通

  2、供给结构分析

  3、定位合理性判断

  二、广场经营分析

  1、业态、品类组合方面

  (1)主力店组合

  (2)各业态贡献

  (3)各业态经营压力

  2、品牌方面

  3、品牌布局及功能分区方面

  (1)品牌布局

  (2)水平动线

  (3)垂直动线

  三、调整方案及租金提升方案 【重要】

  1、影响租金的因素:

  2、租金提升空间判断 “三步法”

  第一步:历史租费收缴率;

  第二步:通过合理租售比区间推导理想租金增长值区间

  第三步:调研当地平均租金水平,修正确定最终租金增长值

  3、合同到期调整的实战演绎(重要)

  【独家案例:某广场租赁决策到期评审报告、调整方案、最终落位、调整前后收益对比,以终为始,完整演绎合同到期调整的思路、流程和方法。】

  四、租决到期调整十大难点和解决方案【重要】

  1、如何在大面积调整中实现新老品牌无缝衔接,不出现空铺和租金空窗?

  2、租金标准制定原则:价格究竟是“以铺定价“还是“以牌定价”?合同期如何合理设定?

  3、 部分重点品牌确实无法达到租金标准的情况下,要品牌还是要租金?

  4、个别有重大意义的主动招商品牌在谈判过程中卡壳,怎么办?

  5、工程条件无法满足品牌的个性化需求怎么办?

  6、租决调整已进入二装管控阶段,意向品牌突然掉铺,怎么办?

  7、租决到期大面积调整时,广场既要为新商户提供足够好的装修条件、又要为老商户提供正常的营业条件,如何兼顾?

  8、如何策划实施新招调品牌开业亮相大型企划推广活动?

  9、如何提高新品牌存活率?

  10、任务重、时间赶、人手紧,招商团队如何高效组织?

  

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